FANTAS reproファンドのポイント
ココがポイント
・空き家再生という時代にマッチしたファンド
・取引価格や売り出し価格の調査による推定地価は募集額を上回る
・最寄の栗橋駅はJR東北本線、東武日光線の2路線利用可能、都心への直通電車が停車
ココに注意
・久喜市人口はほぼ横ばい、栗橋東1丁目人口および栗橋駅の利用者はやや減少
・2年を超えない範囲で運用期間の延長がありうる
FANTAS repro ファンドの概要
| 募集額（優先出資） | 528万円 |
| 募集総額 | 660万円 |
| 劣後出資比率 | 20% |
| 募集開始日時 | 2019年2月25日 18:00 |
| 予定利回り | 8.0% |
| 運用期間（※） | 196日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
※1ヶ月前までに通知することにより、2年を超えない範囲で契約期間を延長できる。
投資対象不動産
出典：FANTAS Funding公式サイトより
種別 ：FANTAS repro
物件 ：埼玉県久喜市栗橋東1丁目4-7-12 木造戸建て（駐車場2台）
最寄駅 ：栗橋駅（JR東日本、東武鉄道）
竣工日 ：1972年3月1日（築47年）
土地面積：239.05㎡
建物面積：81.96㎡
価格 ：751万円
立地調査 - 久喜市
対象不動産は埼玉県久喜市の栗橋駅徒歩約6分の場所に所在します。
久喜市の2019年1月現在の人口は15.4万人、対象不動産の所在エリアである栗橋東一丁目の人口は1479人です。
久喜市の人口はこの7年間ほとんど横ばい、栗橋東1丁目はやや減少していますが、大幅な変化ではありません。
久喜市ホームページより作成
最近、空き家が放置されゴミの不法投棄場所になったり、倒壊して近隣に被害を与えるなど、問題は深刻化していることから各自治体では空き家対策が講じられています。
埼玉県空き家対策連絡会議では空き家所有者を対象にした「住まなくなったらこうする！空き家管理・活用の道しるべ」を発行しています。
内容は空き家対策の一般的な事項をわかりやすく説明していますが、解決策がすぐに見つかるとは限りません。
また、久喜市ホームページにはこんなQ &Aがあります。
質問
旧町内に空き家が目立っています。（中略）持ち主に話しても、解体費用の目途がつかないなど、現実は放置されている物件が目立ってきました。市行政から指導していただけないでしょうか。
回答
市では、（中略）久喜市空き家等の適正管理に関する条例を施行し、所有者等に対し、空き家の適正管理に努めていただくようお願いしているところでございます。
この条例では、空き家の所有者等は、所有または管理する空き家が管理不全とならないよう、適切な管理を行う責務があると規定しております。
（中略）
不適切な管理状態の空き家が増加傾向にあると認識しておりますことから、市といたしましては、今後も条例等に基づき、管理不全な空き家の解消に努めてまいります。
条例は施行しているものの解体費用の目処がつかない件には言及せず、具体的な解決策がないのが現状のようです。
FANTAS reproのような空き家問題が生じる前に活用を模索する事業者に対して補助が出るなどすれば、投資家を呼び込むこともできるかもしれませんが、考えているほど簡単なことではないのでしょう。
対象不動産の最寄駅である栗橋駅はJR東北本線、東武鉄道日光線の2路線利用可能な駅です。
その栗橋駅の2016年の1日あたり乗車人員数はJR：12150人、東武：5436人で10年前比はそれぞれ、93.4%、97.1%と人口と同じくほぼ横ばいからやや減少という状況です。
人口、駅利用者数ともに増加はしていないものの一定の状態を維持していると考えられます。
栗橋駅の都心へのアクセスは比較的良好で、東京駅まではJR上野東京ラインで乗り換えなし1時間10分、大宮駅までは乗り換えなし約30分となっており、都心へのアクセスは良好です。
ファンドの安全性
本ファンドは募集額528万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額660万円となります。
投資家分の総出資額に対して想定配当額8%であることから配当総額は42.24万円となり、投資家に対する返済総額は約570万円です。
栗橋駅周辺の地価を推定するために、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国土交通省土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）、楽待（https://www.rakumachi.jp）を参考にしました。
| 情報源 | 栗橋駅からの距離 | 住所 | ㎡単価 |
| 取引価格 | 13分 | 栗橋東 | 1.8万円 |
| 取引価格 | 13分 | 栗橋東 | 1.8万円 |
| 県地価調査 | 17分 | 栗橋東5 | 4.23万円 |
| 地価公示 | 12分 | 栗橋東3 | 4.69万円 |
| 地価公示 | 12分 | 栗橋東4 | 4.47万円 |
| 楽待 | 7分 | 栗橋東1 | 2.59万円 |
| 楽待 | 22分 | 栗橋東6 | 2.50万円 |
調査の結果、取引価格と調査・公示価格に差がありました。
当サイトとしては取引価格を重視すべきと考え、最も条件が近い栗橋駅徒歩約7分、栗橋東1丁目の単価2.59万円/㎡を採用します。
そうすると敷地面積が239.05㎡であることから、評価額は619万円となり、土地代だけで募集額・投資家への返済総額を上回り、売却価格751万円との差は132万円です。
建物価格とリフォーム価格で132万円を下回る可能性は低いと考えられることから、想定している価格での売却可能性は高いと判断します。
まとめ
立地としては都心へのアクセスの良さや駅まで徒歩圏内の立地が魅力的な一方で、周辺の人口や栗橋駅の利用者はやや減少傾向というマイナスポイントも見られました。
物件価格はファンドの想定返済額よりも高く想定価格で売却できる可能性は高いと考えていますので、瞬間蒸発するかもしれませんがなんとか出資したいと考えています。