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不動産ファンドの調査

【ファンド調査】CRE物流ファンド5号羽生 を評価

CRE物流ファンド5号羽生

6月17日から募集開始のCRE Funding新規ファンドは埼玉県羽生市大沼に所在する物流倉庫が対象不動産です。

他社にはあまり見られない物流不動産の評価は難しいですが、土地価格、建物価格の推定する方法を試行錯誤をしつつファンドの評価を行いました。

 

5号羽生ファンドのポイント

  • 株式会社シーアールイーの保証付
  • 賃貸契約はマスターリースで賃料を確保
  • 物件への第一順位の根抵当権設定仮登記
  • 東北自動車道「羽生」ICから近く、東京都心及び関東主要地域へのアクセスが良好
  • 投資金額の0.5%をキャッシュバックするキャンペーン実施中!

ココに注意

  • 増床及び増築部分があるが、確認申請書類を確認できていない(遵法性にかかる懸念)
  • 遵法性にかかる懸念事項が解消されないと売却できないリスクあり

 

管理人の評価 

 

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キャッシュバックキャンペーンのポイントは次の通りです。(2020年6月17日追記)

キャンペーンのポイント

  • CRE物流ファンド5号羽生を対象とし、投資金額の0.5%をキャッシュバック
  • キャッシュバックの金額に上限はない
  • 2020年7月下旬(予定)にFUELオンラインファンド投資口座に入金される

 

募集概要

CRE物流ファンド羽生倉庫の概要をまとめました。

 

募集額 3,100万円
利回り 3.0%
募集開始 2020年6月17日 19:00〜
運用期間 12ヶ月
最低投資金額 10,000円
配当 3ヶ月毎
担保・保証 担保あり、保証あり
賃貸契約 マスターリース契約

 

元本毀損リスクの低減策としては株式会社シーアールイーの保証が付いています。

保証する株式会社シーアールイーは2009年12月に設立、東証一部上場企業(証券コード:3458)であることから信用の高い企業と考えます。

同社の株価は2016年1月時点では約570円(株式分割の調整後の額)、2020年1月時点では1160円、2020年6月10日時点で1380円とおよそ2.4倍に上昇しています。

さらに担保として対象物件に第一順位の根抵当権設定仮登記がされています(ただし”仮登記”なので現状、第三者への対抗力なし)。

 

CRE Funding

 

対象不動産の調査

本ファンドの対象不動産である羽生倉庫を調査しました。

 

所在地 :埼玉県羽生市大沼1丁目11番

敷地面積:2,657.00㎡(工業専用地域)

延床面積:1,343.82㎡

竣工時期:1995年5月

構造  :鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建

 

建物内および建物庇部分に図面に記載のない増床および増築が確認されているが、それらの確認申請書類を確認することができていない。

当該箇所については、転借人が退去時に撤去する旨が賃貸借契約書に規定されている。

 

立地と周辺環境

羽生倉庫は東北自動車道 羽生 ICより約2.1kmであり、東京都心及び関東主要地域へのアクセスが良好です。

大沼工業団地の西側に位置するため、周辺には多数の工場と物流企業(住友倉庫、大和輸送、エヌエスケーロジスティックスなど)があることから(下写真参照)、物流拠点として優れていることが推測できます。

 

Google Mapsより作成
(https://www.google.com/maps)

 

羽生市に立地する企業から「羽生市への進出を検討している企業へのメッセージ」を取り上げてみます。

 

北袋地区(註:北袋地区は大沼工業団地のすぐ西側で、本ファンドの対象物件の近く(管理人追記))は、東北自動車道羽生ICの近接であり、物資の輸送など都心からのアクセスもよく、スピード感を重視する企業にとっては最適な場所と感じています。

また、社員からは「羽生市は自然豊かで災害が少なく安全で住みやすい」との声もあります。

引用元:羽生市HP 立地企業インタビュー 東京ラインプリンタ印刷株式会社(https://www.city.hanyu.lg.jp/docs/2015051900030/)

 

このように大沼工業団地付近は物資輸送の点で都心からのアクセスが良い点がメリットとして挙げられています。

 

土地の評価額

対象不動産の近隣である羽生市大沼2丁目の工業専用地域で工場として利用されている土地の都道府県地価調査が行われていました(調査基準日:2019.7.1)。

その価格は2.85万円/㎡であり、対象不動産の敷地面積2,657㎡にかけて推定土地価格を算出しました。

 

2.85×2,657.00=7,572.45 となり、土地評価額は約7,572万円と算出しました。

 

建物の評価額

建物の評価額は積算価格の算出法と同じく 建物価格=新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積 で算出することにします。

 

法定耐用年数は鉄骨造なので34年(重量鉄骨と仮定)、1995年5月竣工のため残存法定耐用年数は約9年としました。

倉庫の建築費はアーキブックの「倉庫の建築費は坪単価でどの程度の水準か?【2019年版】」を参考に、埼玉県の鉄骨造倉庫の建築費は46.7万円/坪=14.15万円/㎡としました。

 

延床面積1,343.82㎡であることから、推定建物価格=141,500×(9÷34)×1,343.82=50,333,964 となり、約5,033万円と算出しました。

 

貸付額との比較

上記推定土地価格と推定建物価格を合わせると、1億2,605万円と計算されました。

 

CRE Fundingが公表している収益還元法による対象不動産の鑑定評価額は1億4,100万円、ローン総額は1億100万円(LTV=71.6%)、そのうち今回募集分が3,100万円です。

当サイト独自の推定評価額はCRE鑑定評価額の約89.4%、ローン総額の約124.8%、今回募集分の約406.6%に相当します。

 

本ファンドでは対象物件に根抵当権を設定(仮登記)しているため、物件価格の推定はある程度重要な判断材料となります。

CRE Fundingが公表した鑑定評価額には及ばないものの、当サイト独自の評価額はローン総額を大きく上回っているため、安全性は高いと評価します。

 

ぐりーんりんく号
これに加えてこのローンには株式会社シーアールイーの保証がついていることも安全性評価の重要なポイントです!

 

まとめ

CRE Fundingから新規募集される物流ファンド5号羽生を評価しました。

  • 募集額3,100万円、利回り3.0%、運用期間12ヶ月
  • 東証一部上場企業の株式会社シーアールイーの保証付
  • 当サイト独自の対象不動産の評価額>ローン総額
  • 物流拠点として優れた立地・交通網
  • 現時点では対象不動産の遵法性に懸念がある状態(解消予定)

以上より、利回りの物足りなさはあるものの、投資対象を広げることができるメリットは大きいので、出資を申し込む予定です。

ぐりーんりんく号
利回り3.0%だけど競争は激しくなりそう・・・

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