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【ファンド調査】FANTAS repro-26を評価

FANTAS repro 26号ファンドのポイント

FANTAS repro26号(空き家再生ファンド) の対象不動産は神奈川県横須賀市森崎四丁目に所在します。

横須賀市、森崎四丁目が属する衣笠地区の人口推移、周辺環境、周辺地価の査定・家賃の推定などからファンドの魅力やポイントを評価しました。

 

ココがポイント

・取引価格や路線価の調査による土地査定額はファンド総額・募集額(優先出資額)を上回る

・周辺戸建賃貸の賃料から推測する表面利回りは十分に高い

・ファンドの想定利回り8%は魅力十分

・出資上限20万円が採用されたため、出資の可能性はやや高まった

 

ココに注意

・物件が所在するの人口、最寄駅利用者は減少傾向

・徒歩圏内の生活利便施設がやや少ない

・利回り8.0%・募集総額320万円・先着方式なので競争率は高いと予想される

 

管理人の評価 

 

ぐりーんりんく号
横須賀市の物件はFANTAS reproで何度も募集されてきた実績がありますね!

 

FANTAS repro 26号ファンドの概要

FANTAS repro26号ファンドの概要をまとめました。

 

募集額(優先出資) 320万円
ファンド総額 400万円
劣後出資比率 20%
募集開始日時 2020年5月25日 18:00
予定利回り 8.0%
運用期間(※) 270日
最低投資額 1万円、上限20万円

 

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投資対象不動産

種別  :FANTAS repro(空き家再生ファンド)

物件  :神奈川県横須賀市森崎四丁目  木造2階建

最寄駅 :京急久里浜線 北久里浜駅 徒歩23分

竣工日 :1973年4月(築47年)

建物面積:61.87㎡

現況  :賃貸中

 

立地調査 - 神奈川県横須賀市森崎四丁目

対象不動産は神奈川県横須賀市森崎四丁目、京急久里浜線 北久里浜駅から徒歩23分に所在します。

横須賀市、森崎四丁目が属する衣笠築の人口の推移と周辺の利便性、最寄駅の利用状況を調査しました。

 

横須賀市・衣笠地区の人口推移

2020年1月1日現在、横須賀市の人口は約39.3万人、対象不動産が所在する森崎四丁目が属する衣笠地区は約5.9万人です。 

人口の推移は横須賀市・衣笠地区ともに減少傾向で、10年前に比べて横須賀市は6.3%の減少衣笠地区は5.2%の減少となっています。

 

引用元:横須賀市HP 横須賀市推計人口より作成(https://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/0830/data/toukei/suikei/now.html)

 

横須賀市、衣笠地区ともに人口が減少しており、全国的に問題となっている空き家と無関係ではないと考えられます。

空家の利活用について、FANTAS fundingでは空家を投資用不動産として再生するFANTAS reproに取り組んでおり、価値の低い空家をリフォームして賃貸用不動産として活用しています。

 

FANTAS funding

 

最寄駅の利便性

最寄駅は京急久里浜線 北久里浜駅です。

駅までは徒歩23分(約1.6km)と少し距離があり、対象物件の敷地には駐車可能であることからマイカー利用を考えた方が良いかもしれません。

JR横須賀線 衣笠駅も徒歩25分(約1.8km)も利用できるため、行き先により交通機関を変えることも可能です。

 

北久里浜駅の2018年度1日あたり乗降人員数は26,105人となっており、10年前比はJR:99.3%とわずかな減少傾向です。

 

久喜駅から都心へのアクセスは比較的良好で、東京駅までは乗り換え1回約80分、品川駅まで乗り換えなし約75分、横浜駅までは乗り換えなし約45分となっており、神奈川県内はもちろん、東京都内へも何とか通勤可能です。

 

対象不動産の周辺施設

対象不動産の周辺の生活利便性に関連する施設を調査しました。

 

ローソン 横須賀森崎三丁目店・・・徒歩10分

京急ストア北久里浜店(スーパー)・・・徒歩15分

ミカド3(スーパー)・・・徒歩11分

クリエイトS・D 横須賀大矢部店(ドラッグストア)・・・徒歩27分

横須賀森崎四郵便局・・・徒歩7分

 

上記のように徒歩10分圏内には生活利便施設が少ない点が気になりますが、車を利用すれば北久里浜駅周辺・衣笠駅周辺に様々な店舗があるため生活に不便はないと考えます。

 

ファンドの安全性

本ファンドは募集額320万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額400万円となります。

募集額とファンド総額に対して対象不動産の評価額を査定しました。

 

26号ファンドの物件もこれまで同様リフォーム済みとなっていますが、以下の検討ではリフォーム費用を考慮していません。

 

対象不動産の地価を査定

対象不動産周辺の地価を推定するために、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国土交通省土地総合情報システム(http://www.land.mlit.go.jp/webland/)、全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal)、LIFULL HOME'S(https://www.homes.co.jp)を参考に、平塚市万田周辺の土地取引価格、路線価を一覧にしました。

 

価格内容 北久里浜駅徒歩 住所 ㎡単価(万円)
取引価格 14分 横須賀市森崎 8.0
取引価格 20分 横須賀市森崎 8.2
売出価格 22分 横須賀市森崎4 14.2
売出価格 16分 横須賀市森崎2 9.3
公示地価 19分 横須賀市森崎4 10.5
平均値 18.2分 ーーー 10.0

 

上表の「取引価格」から算出した横須賀市森崎四丁目の土地㎡単価の平均値は10.0万円、これに対象不動産の敷地面積をかけると査定額は802.6万円になりました。

この査定額はファンド総額を402万円優先出資額を482万円上回りました。

ただし、対象物件は”北側は崖地となって”(本プロジェクトについて より引用)いることから査定額を算出するにあたりある程度の割引が必要な可能性があります

 

仮に、上記査定額の50%の価値であったとしても、これに建物価格とリフォーム価格が上乗せされれば、ファンド総額以上の価格で売却できる可能性は高いと判断します。

 

対象不動産周辺の賃料

横須賀市森崎周辺の築40年を超えるの戸建賃貸を調査したところ、森崎五丁目の築40年の物件があり、賃料の㎡単価は945円でした。

これに対象物件の建物面積:61.87㎡をかけると、賃料は約58,000円程度と想定されます。

この賃料をもとに利回りを計算すると、ファンド総額400万円に対する利回りは17.5%、優先出資額320万円に対する利回りは21.9%となり、非常に高い利回りで運用が可能と考えられます。

 

ぐりーんりんく号
実際の賃料はもう少し安いけれど、それでも高利回り物件であることには変わりないよ!

 

まとめ

FANTAS repro 26号空き家再生ファンドの調査結果をまとめます。

 

ポイント

○ 優先出資:劣後出資=80:20

ファンドの総額400万円、優先出資額320万円より土地査定額は高い

  当サイト査定額(土地価格) > ファンド総額 > 優先出資額

  → 元本毀損リスクは小さい

横須賀市、森崎四丁目のある衣笠地区ともに人口は明らかな減少傾向、徒歩圏内の施設が少ない

○ 最寄の京急久里浜線 北久里浜駅の通勤利便性は都内・横浜へまずまず良好、1日あたり乗車人員数はわずかに減少傾向

 

今回はFANTAS reproの2案件が同時募集ですが、管理人は25号(久喜市)ファンドを狙う予定です。

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