【ファンド調査】CREAL-20 戸越公園レジデンスファンドの評価

CREAL 20号ファンドのポイント

CREALの新規ファンド（CREAL 20号 戸越公園レジデンスファンド）の対象不動産は品川区二葉に所在するマンション、ビバリーホームズ戸越公園Ⅱです。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してCREAL20号ファンドを評価しました。

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CREAL ファンド募集概要

ファンドの概要を表にまとめました。

利回りはCREALの過去のレジデンスファンドと同等の4.0%に設定され、優先出資：劣後出資＝90：10もCREALのファンドの通常の設定になっています。

対象不動産の詳細

対象物件：ビバリーホームズ戸越公園Ⅱ　　東京都品川区二葉3-3-9

築年月　：2004年4月（築16年）

専有面積：31.00㎡

契約形態：マスターリース契約

対象不動産査定による安全性調査

ビバリーホームズ戸越公園Ⅱの査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。

西大井駅周辺の売出価格から算出した独自査定

西大井駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。

その結果、ビバリーホームズ戸越公園Ⅱの当サイト独自の査定は㎡単価＝80.9万円、価格＝2509万円になりました（専有面積31.00㎡）。

ぐりーんりんく号

周辺の売り出し物件数が少なくて査定額の精度がちょっと不安です・・・

ReTechを活用したAI査定

当サイト独自査定の精度に少し不安があることから、今回はAI査定に重きを置いて評価をしたいと考えます。

AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。

今回はPRICEMAP、ふじたろう、マンションマーケットの査定結果を採用しました。

今回の3つの査定の平均値は㎡単価86.2万円、価格2672万円となり、当サイト独自査定の結果より160万円高い査定額となりました。

本ファンドの出資総額2873万円は、当サイト独自査定額より15%ほど高く、AI査定額との比較でも8%程度高いという結果であるため、出資総額を超える価格での売却には不安があります。

一方、募集額2586万円は当サイト独自査定額より3%ほど高いのに対して、AI査定額との比較では3%程度安いという結果で、募集額（優先出資）での売却は可能と判断しました。

表面利回りから算出したファンド総額の妥当性

現時点でビバリーホームズ戸越公園Ⅱの賃貸募集は行われていませんが、過去の募集賃料を調べたところ、賃料㎡単価は3600円程度でした。

今回の物件は31.00㎡であることから、月額賃料は11.2万円程度と考えられ、ここから算出した表面利回りは下記の通りです。

築16年ということを考えると、出資総額に対する表面利回りが5%未満というのは少し物足りない印象ですが、優先出資額に対する利回り5.25%は十分魅力的であると考えます。

立地調査

ビバリーホームズ戸越公園Ⅱの周辺には、ファミリーマート 二葉三丁目店 徒歩約1分、セブン-イレブン 西大井店 徒歩約3分、マルエツプチ 西大井駅前店 徒歩約4分、ビッグ・エー 品川豊町店 徒歩5分と生活に便利な商業施設が揃っています。

最寄駅はJR横須賀線・湘南新宿ライン 西大井駅  徒歩約5分で通勤通学に便利な好立地です。

徒歩10分の距離になりますが、東急大井町線 戸越公園駅、都営浅草線 中延駅も利用可能なため、複数路線が徒歩圏内であるため様々な場所にアクセスが便利です。

JR 西大井駅の2018年乗車人員数は15,833人で、10年前比111.9%と増加傾向となっています。

西大井駅からは東京駅まで乗り換えなし約15分（JR横須賀線）、品川駅まで乗り換えなし約5分（JR横須賀線）、新宿駅まで乗り換えなし約15分（JR湘南新宿ライン）と各主要駅に乗り換え不要・15分以内でアクセス可能であり、交通の利便性は抜群です。

まとめ

CREAL 20号戸越公園レジデンスファンドの調査結果をまとめます。

当サイト独自査定やAI査定の額と募集額（優先出資）はほぼ同等で、元本に対する若干の不安があることと、純粋な資金不足のため、今回は出資を見送る予定です。

ぐりーんりんく号

10月のJointo α（ジョイントアルファ）大阪天王寺ファンドの資金を残さないといけないからね（汗