過去に募集されたファンド調査

【ファンド調査】Jointo α 大阪天王寺 マンションファンドを調査

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Jointo α 第4号ファンド(大阪天王寺)のポイント

Jointo α(ジョイントアルファ)の新規ファンド(アルファアセットファンド大阪天王寺)の対象不動産は大阪市天王寺区に所在するマンション、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘です。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAI査定や査定サイトを調査してファンドの検討を行いました。

 

ココがポイント

  • 優先出資:劣後出資=70:30で元本毀損リスクをかなり低減
  • 当サイト査定に対してファンド総額は75.3%、募集額は52.7%で元本の安全性はかなり高いと評価
  • Osaka Metro 谷町線 四天王寺前夕陽ケ丘駅まで徒歩3分、天王寺駅も徒歩圏内、大阪の主要駅まで30分以内の好立地
  • 最寄の四天王寺前夕陽ケ丘駅の乗降人員数は10年前比112%以上の大幅増加傾向
  • 天王寺区は教育の充実と治安の良さが評価されており、ファミリー層の賃貸需要に期待

 

ココに注意

  • 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
  • 3.6%の利回りは他の事業者・ファンドと比べてやや低い
  • 最低投資金額が10万円のため、少額分散投資には不向き

 

管理人の評価 

 

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Jointo α 大阪 天王寺ファンド募集概要

Jointo α(ジョイントアルファ)大阪天王寺ファンドの概要を表にまとめました。

利回りはJointo αの過去ファンドと同様に優先出資:劣後出資=70:30であり、元本毀損のリスクは小さいと言えます。

一方、利回りは3.6%となっており、Jointo α 3号案件の福岡天神ファンドの利回り3.8%を下回る低い設定になっています。

 

物件価格 3500万円
募集額 2450万円
募集開始日時 2019年10月9日 12:00〜
予定利回り 3.6%
運用期間 1年(2019年11月1日開始)
最低投資額 10万円

 

対象不動産の詳細

対象物件:シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘 大阪府大阪市天王寺区一丁目7番地5

築年月 :2005年2月(築15年)

床面積 :79.81㎡

専有面積:82.67㎡(床面積と賃貸データ・間取りから推測)

月額家賃:190,400円(共益費、駐輪場使用料込)

契約期間:2018年5月20日から2020年5月19日(自動更新、途中解約あり)

 

緑色のタイルが特徴的な外観

 

対象不動産査定による安全性調査

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の実際の販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。

 

査定方法 査定額(面積82.67㎡として計算)
出資総額 3500万円
当サイト独自査定額 4648万円
査定サイト査定額 4990万円
同マンション販売価格(4階) 4691万円

 

以下、それぞれの査定額についてより詳しく説明します。

 

四天王寺前夕陽ヶ丘駅周辺の売出価格から算出した独自査定

四天王寺前夕陽ヶ丘駅から徒歩10分圏内の50㎡以上の中古区分マンションを対象として、販売価格から独自の査定額を算出しました。

その結果、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の当サイト独自の査定は㎡単価=56.2万円、価格=4648万円になりました(専有面積82.67㎡の場合)。

 

ファンドの総額3500万円は独自査定の75.3%募集額(優先出資額)2450万円は52.7%に相当します。

 

査定サイトとAI査定の活用

続いて、査定サイトとAI査定を活用してシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の査定額を算出しました。

東京のマンションと異なり、大阪のマンションではAI査定の結果が得られないことが多々あります。

今回のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘もPRICE MAPを除いてはAI査定額が得られなかったため、マンションマーケット(株式会社マンションマーケット)、大阪市マンションデータベース(株式会社フリープラン)の査定額を採用しました。

※ここでは便宜上、上記の査定額をAI査定額と呼びます。

 

○ PRICE MAP             :㎡単価=63.1万円、価格=5213万円

○ マンションマーケット               :㎡単価=59.0万円、価格=4875万円

○ 大阪市マンションデータベース :㎡単価=59.0万円、価格=4881万円

上記3社の平均                          :㎡単価=60.4万円、価格=4990万円

 

今回の2つの査定の平均値は㎡単価60.4万円、価格4990万円となり、当サイト独自査定の結果より約350万円高い査定額となりました。

 

本ファンドの出資総額3500万円はAI査定額の70.1%募集額(優先出資額)2450万円はAI査定額の49.1%に相当します。

 

当サイト独自査定、AI査定どちらと比較しても出資総額・募集額が大幅に低く、元本の安全性はかなり高いと評価します。

 

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の売り出し価格を調査

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘は、現時点で3件の売り出しがありましたので、それぞれの㎡単価を算出しました。

 

専有面積 ㎡ 価格 万円 ㎡単価 万円
4階 75.43 4280 56.7
6階 82.67 5180 62.7
17階 69.59 4680 67.3

 

3件の売り出し価格の平均は62.2万円/㎡で、専有面積82.67㎡では5143万円となります。

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘はその名の通りタワーマンションのため、高層階は売却単価が高くなると思われますので、本ファンドの対象住戸と同じ4階の㎡単価56.7万円を利用すると、専有面積82.67㎡では4691万円となります。

 

この4691万円は当サイトの独自査定額より約50万円高く、これに対して本ファンドの出資総額3500万円は74.6%、募集額(優先出資額)2450万円は52.2%に相当し、現在の売り出し価格に対してファンドの総額はかなり低い設定となっています。

 

賃料と表面利回り

さらに募集賃料から優先出資額(2450万円)、出資総額(3500万円)の妥当性を検討します。

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の本ファンドの対象住戸は月額190,400円(年額2,284,800円)、事業収益(分配原資)は年額1,521,686円となっています。

優先出資額と出資総額に対して、この家賃から算出した表面利回りと事業収益から算出した実質利回りは以下の通りです。

 

出資額 表面利回り 実質利回り
優先出資額 2450万円 9.33% 6.21%
出資総額 3500万円 6.53% 4.35%

 

出資総額(3500万円)に対する表面利回り6.53%、実質利回り4.35%は十分高い利回りであると考えます。

 

注意ポイント

現在の借主との契約期間は2年となっていますが、途中解約になる可能性もあり、マスターリース契約ではないため空室リスクは存在します。

予定利回り3.6%に必要な配当原資(優先出資分)は882,000円で、これは想定される月額利益の6.96ヶ月分に相当し、1年間の運用期間中、7ヶ月以上賃貸できれば配当を確保できることになります。

 

現在の契約は2020年5月19日までになっており、11月から運用開始すると7ヶ月分にはわずかに不足するため、契約の更新がなされることを期待したいところです。

 

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立地調査

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

 

周辺施設

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の周辺施設の一覧です。

  • 大阪市天王寺区役所(550m)
  • 大阪市立大江小学校(340m)
  • 四天王寺病院(700m)
  • ライフ四天王寺店(10m!!)
  • ローソンストア100 大阪上本町八丁目店(450m)
  • ファミリーマート 四天王寺夕陽ヶ丘店(170m)
  • 上汐公園(600m)

ファミリー層に嬉しい施設が近隣に存在し、生活利便性は高いですが、スーパーやコンビニエンスストアはあるのものの周囲の小売店の数はやや少なめです。

 

ぐりーんりんく号
と言っても、天王寺駅周辺まで徒歩圏内で、そこまで行けばたくさんお店があるよ!

 

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘から西側の様子

 

上の写真の通りシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘のすぐ横にライフ四天王寺店があるので日常の買い物は便利です。

 

ライフ四天王寺店の外観

 

また、(株)カカクコムが運営する不動産住宅情報サイト「スマイティ」が発表した「子育て世帯必読!大阪の子育てしやすい、教育に最適な街10選」ではシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘が所在する天王寺区が第4位、大阪市内ではトップのランクを獲得しています。

その理由は次のように教育の充実と治安の良さが挙げられており、ファミリー層がターゲットである今回の物件の立地としては大きなメリットです。

 

天王寺警察署もすぐそば

 

大阪の文教地区。学校や塾に近くて通わせやすく人気のエリア。有名私立中学・高校、公立のトップ高校があるほか、大手予備校、学習塾も充実しています。古くからのお寺が多く治安もよく静かな地域です。

 

Jointoα(ジョイントアルファ)

 

最寄駅=四天王寺前夕陽ケ丘駅の利用状況

最寄駅はOsaka Metro谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 徒歩約3分で通勤にも通学にも便利な好立地です。

四天王寺前夕陽ケ丘駅の2018年乗降人員数は26,293人で、10年前比112.9%と大幅増加傾向となっています。

中洲川端駅からは大阪駅(東梅田駅)まで乗り換えなし約15分、なんば駅まで乗り換え1回約10分、天王寺駅まで乗り換えなし約1分、新大阪駅まで乗り換え1回約30分と大阪の主要駅に30分以内でアクセス可能という便利な立地です。

また、天王寺までは約1km、なんばへも約1.5kmの距離であるため、天候次第では徒歩や自転車を利用することも可能です。

 

まとめ

Jointo α 大阪天王寺ファンドの調査結果は次の通りになりました。

 

 

元本割れのリスクは非常に小さい反面、利回り3.6%はやや物足らない印象があります。

しかし、不動産クラウドファンディングにおいて元本の安全性の高さは前提条件であり、下記記事の通り、対象不動産が所在する天王寺区の将来にも期待が持てることから投資する価値は高いと考えます。

 

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