【5/21募集】FANTAS check-23 目黒区レジデンスファンドを調査

FANTAS checkファンドのポイント

FANTAS check-23 目黒区レジデンスファンドの対象不動産はガリシアレジデンス目黒本町です。

対象不動産の立地や各種方法による査定額を算出してファンドの検討を行いました。

FANTAS check ファンド募集概要

ファンドの概要は以下の通りで、賃料収入を配当原資とするインカム型ファンドであるため、FANTAS checkの案件としては比較的長い366日間の運用が予定されています。

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対象不動産の詳細

対象物件：ガリシアレジデンス目黒本町

築年月　：2009年7月

専有面積：26.24㎡

賃料収入：108000円/月（優先出資額に対する表面利回り5.7%）

FANTAS check インカム型の特徴

インカム型ファンドは、賃料収入を主な分配原資としており、空室が発生した場合や売却価格が想定を下回った場合には分配金が想定を下回るリスクがあります。

本ファンドは、満期日の前日に初回計算期間の終了日を設けており、 満期日における売却において、売却損が発生した場合も優先出資への配当は初回計算期間終了までの損益に基づき分配が可能なスキームとなっています。

加えて、インカムによる配当が予定分配率を下回った場合、キャピタルゲインから不足分を充当できる規定を設けているためインカムを保全できます。

対象不動産査定による安全性調査

ガリシアレジデンス目黒本町の査定額を比較検討します。

西小山駅周辺の売出価格から算出した人力査定

西小山駅（隣の武蔵小山駅を含む）周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝102.8万円、価格＝2699万円になりました。

ReTechを活用したAI査定

続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。

AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。

㎡単価は査定額を今回の対象住戸の専有面積26.24㎡で割って算出しました。

いつも使っているIESHILとFANTAS checkではスカイコート高田馬場第3の情報が得られなかったため、HowMaとPRICE MAPの結果を利用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価103.1万円、価格2706万円となりました。

賃料から逆算した査定額

さらに募集賃料から価格の算定をしてみたいと思います。

現在、ガリシアレジデンス目黒本町の賃料は月額108000円です。

年間賃料129.6万円から表面利回りと物件価格の関係を計算しました。

ガリシアレジデンス目黒本町は築10年であることから、周辺物件の売り出し価格を参考に表面利回り4.5〜5.5%で物件価格を算出しました。

表面利回り4.75%の場合は物件価格2728万円でAI査定、人力査定と近い値になります。

総出資額2830万円は各種査定額よりやや高いものの、優先出資額は上記査定額のどれと比べても低いことから、元本毀損のリスクは小さいと考えます。

立地調査

ガリシアレジデンス目黒本町はヤマザキデイリーストア 目黒本町店　徒歩1分、セブンイレブン 目黒原町1丁目店　徒歩3分、まいばすけっと 西小山駅北店　徒歩4分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。

最寄駅は東急西小山駅で徒歩約5分と通勤通学に便利な好立地です。

西小山駅の2017年乗降人員数は37508人で、10年前比119.2%と大幅に増加しています。

西小山駅からは東京駅まで乗り換え1回約40分、品川駅まで乗り換え1回約25分、新宿駅まで乗り換え1回約25分と各主要駅にアクセスが良好です。

まとめ

各種査定額よりも総出資額は高いものの、優先出資額以上での売却は可能と判断します。

賃料の保証はありませんが、優先出資額以上で売却できればそちらからの補填が可能であることから、配当の確保もできていると思います。

最寄の西小山駅は利用者が10年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、西小山駅は主要駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

以上より、かなり出資したい案件ではありますが、同時募集のFANTAS reproを優先したいと考えています。