FANTAS reproファンドのポイント
FANTAS repro19号 横須賀市浦上台の空き家再生ファンドを調査しました。
横須賀市と浦上台の人口推移、周辺環境、周辺地価の算定等からファンドの魅力やポイントをまとめました。
ココがポイント
・空き家再生としては比較的築年数が浅く、新耐震基準適合
・取引価格や売出価格の調査による査定地価は募集額（優先出資額）を上回る
ココに注意
・横須賀市・浦賀地区の人口および浦賀駅の利用者は明らかに減少傾向
・2年を超えない範囲で運用期間の延長がありうる
・空き家再生ファンドはあっという間に満額に達するため出資しにくい
FANTAS repro ファンドの概要
ファンドの概要は下表のとおりです。
| 募集額（優先出資） | 576万円 |
| ファンド総額 | 720万円 |
| 劣後出資比率 | 20% |
| 募集開始日時 | 2019年5月21日 18:00 |
| 予定利回り | 8.0% |
| 運用期間（※） | 173日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
※1ヶ月前までに通知することにより、2年を超えない範囲で契約期間を延長できる。
投資対象不動産
引用元：FANTAS repro募集物件詳細より
種別 ：FANTAS repro
物件 ：神奈川県横須賀市浦上台2−21−46 木造2階建・駐車場1台
最寄駅 ：京急電鉄浦賀駅 徒歩9分
竣工日 ：1990年5月（築29年）→新耐震基準適合
土地面積：92.35㎡（登記簿）
建物面積：61.26㎡
立地調査 - 横須賀市浦賀地区
対象不動産は神奈川県横須賀市浦上台の京急浦賀駅から徒歩9分の場所に所在します。
浦上台が含まれる浦賀地区と、浦賀駅について調査しました。
横須賀市と浦賀地区の人口推移
横須賀市の2018年12月末現在の人口は39.7万人、対象不動産の所在エリアである浦賀地区の人口は4.5万人です。
横須賀市の人口はこの10年間で明らかな減少傾向、浦賀地区はさらに減少率が高い結果を示しています。
この人口移動について、横須賀市のホームページに見解が示されていますが、若年層の流出傾向が強く、厳しい状況にあります。
引用元：https://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/0830/data/youran/jinkou-setai.html
近年、本市の人口は社会増減（転入と転出の差）、自然増減（出生と死亡の差）がともにマイナスとなり、人口が減少する傾向にあります。
社会増減を年代別に見た場合には、20～30歳代の市民の流出傾向が強いことが特徴になっています。
これまで市内では宅地開発やマンションの建設が進んできましたが、その割に人口が増加しないのは、入居者の約半数が市民の市内転居であることと、20～30歳代の若い年齢層を中心とした転出超過（社会減）が大きく影響しているものと推測されます。
横須賀市ホームページ 横須賀市推計人口から作成
https://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/0830/data/toukei/suikei/s1903.html
横須賀市の空き家対策
最近、空き家が放置されゴミの不法投棄場所になったり、倒壊して近隣に被害を与えるなど、問題は深刻化しています。
これに対して横須賀市では「横須賀市空き家バンク」を準備し、独自の取り組みを行っています。
・子育てファミリー等応援住宅バンク・・・掲載された物件を子育て世代の方が購入し居住した場合、物件購入費用等に対して合計で最大50万円の助成
・駅周辺谷戸地域空き家バンク・・・谷戸地域と呼ばれる、車が入れない階段道路が多いが緑が豊かで海などの眺望がよく静かな場所を紹介
・横須賀一芸住宅バンク・・・使われ方しだいであなたのライフスタイルにとって魅力となる特徴（一芸）のある中古住宅を紹介
引用元：横須賀市空き家バンクより
https://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/4821/akiyabank/banktop.html
FANTAS reproのような空き家問題が生じる前に活用を模索する事業者に対しても補助が出るなどすれば、もっと投資家を呼び込むこともできるかもしれません。
最寄駅の利便性と利用状況
最寄駅である浦賀駅は京急本線の始発駅です。
浦賀駅の2017年1日あたり乗降人員数は21064人で10年前比は83.7%と減少傾向という状況です。
スポーツセンター駅の都心へのアクセスはまずまずといったところで、東京駅までは横浜駅経由で乗り換え1回1時間20分、横浜駅までは乗り換えなし約45分、川崎駅（京急川崎）までは乗り換えなし約60分となっており、都心への通勤も不可能ではなさそうです。
ファンドの安全性
本ファンドは募集額576万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額720万円となります。
投資家分の総出資額に対して想定配当額8%で運用期間が173日であることから配当を含めた投資家への返済総額は597.8万円です。
対象不動産の地価を査定
対象不動産周辺の地価を推定するために、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国土交通省土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）、SUUMO（https://suumo.jp/kansai/）を参考にしました。
| 情報源 | 浦賀駅からの距離 | 住所 | ㎡単価 |
| 取引価格 | 6分 | 横須賀市 浦上台 | 6.9万円 |
| 取引価格 | 6分 | 横須賀市 浦上台 | 9.1万円 |
| 取引価格 | 7分 | 横須賀市 浦上台 | 11.7万円 |
| 取引価格 | 8分 | 横須賀市 浦上台 | 6.3万円 |
| 地価公示 | 9分 | 横須賀市 浦上台3 | 10.9万円 |
| SUUMO | 8分 | 横須賀市 浦上台3 | 9.3万円 |
各種情報源からの調査した横須賀市浦上台の土地㎡単価の平均値は9.0万円、対象不動産の土地面積は92.35㎡であることから、査定額は834万円となり、優先出資額を大幅に上回りました。
また、仮に最低単価6.3万円を採用したとしても査定額は581万円となり、優先出資額を上回っています。
建物価格とリフォーム価格を考慮すれば、FANTAS reproの想定している価格での売却可能性は高いと判断します。
対象不動産周辺の賃料
横須賀市浦賀地区周辺の戸建賃貸の賃料について調査しました。
| 住所 | 築年数 | 家賃+管理費（万円） | ㎡単価（円） |
| 横須賀市 浦上台1 | 27 | 8.0 | 1119 |
| 横須賀市 浦上台2 | 47 | 6.0 | 935 |
| 横須賀市 浦賀5 | 31 | 10.0 | 945 |
| 横須賀市 浦賀丘3 | 21 | 8.5 | 1288 |
上表から、築29年でリフォームを行う対象不動産の賃料は少なくとも㎡単価1000円であり、リフォーム次第で1300円程度まで可能と推測できます。
対象不動産の面積は61.26㎡であることから、月額賃料は6万1000円〜8万円程度と算出され、ファンドの総額に対する表面利回りは10.2〜13.3%となります。
まとめ
立地としては東京や横浜にアクセス可能である京急浦賀駅まで徒歩圏内という点が魅力的ですが、周辺の人口や浦賀駅の利用者は明らかな減少傾向というマイナスポイントがあります。
査定地価はファンドの募集額よりも高いため元本毀損リスクは小さいと考えており、募集総額程度での売却は容易だと思います。
空き家再生ファンドは毎回瞬間蒸発してしまうため、どれか一つに絞る必要があり、今回はrepro-18が本命という理由で出資は見送ります。