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【募集中止】ASEECLI 世田谷一棟MSファンドを評価

ASSECLI(アセクリ)ファンドのポイント

 

1号ファンドは募集中止になりました!

 

記念すべきASSECLI(アセクリ)1号ファンドは世田谷区一棟マンションPremium Space上北沢が対象です。

対象不動産の立地調査、周辺の賃料調査に加えて当サイト独自の方法による査定額を算出してファンドの検討を行いました。

 

ココがポイント

  • 最寄駅は徒歩10分の京王線上北沢駅、乗降人員数が5年前比で大幅に増加
  • 上北沢駅から主要駅へアクセス可能で、特に新宿へのアクセスが抜群
  • 築33年もリノベーションにより賃料収入UPが期待
  • 優先出資で元本毀損リスクを低減(優先:劣後=70:30)
  • 一棟マンションファンドとしては高利回り(8.0%)
  • 当サイト独自の査定額は優先出資額を上回る

 

ココに注意

  • 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
  • 運用期間が6ヶ月と短いので実質的な配当は8%分にはならない
  • 予定期間以内に対象不動産が売却できないときは延長の可能性あり(12ヶ月以内)

 

管理人おすすめ度 : 

 

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ASSECLI ファンド募集概要

ASSECLIの一棟マンションファンド1号は利回りが8.0%とかなり高く設定されています。

 

募集額(優先出資) 1億4000万円
募集総額 2億円
募集開始日時 2019年12月9日 10:00
予定利回り 8.0%
運用期間 6ヶ月
最低投資額 1万円

 

対象不動産の詳細

対象物件:Premium space 上北沢 東京都世田谷区上北沢1-22-22

築年月 :1989年8月

敷地面積:233.17㎡

延床面積:340.32㎡

専有面積:314.42㎡

総戸数 :15戸

賃貸状況:満室

 

対象不動産の調査と査定

Premium space 上北沢の査定額を検討し、ファンドの安全性を評価します。

今回のファンドは一棟マンションであるため、通常当サイトが行なっている区分マンションの査定方法で周辺マンションの㎡単価を算出し、専有面積を掛けて査定額としました。

 

周辺の売出価格から算出した査定

上北沢駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価=53.8万円、価格=1億6907万円になりました。

 

上記査定額は築33年の物件として査定しているので、リノベーションを行ったPremium space 上北沢の査定額はその分高くなると想定されます。

リノベーション内容は

外観:屋上防水工事、外壁塗装シーリング打ち替え、共用部塗装、エントランス改修、宅配ボックス新設

内装:3点ユニットからバストイレ別工事、2DKから1LDKに変更

となっていますが、外観工事は概ね通常の大規模修繕で実施する範囲かと思われますので、内装工事の分が査定UPにつながるとします。

部屋によって内装工事の内容が異なるようですが、1部屋あたり平均100万円のリノベーションを行ったと仮定すると、1500万円(15部屋)上乗せした1億8407万円が査定額になります。

 

リノベーション分を含まないとしても優先出資額(募集額)より査定額が高いことから、元本の安全性は高いと考えます。

 

ReTechを活用したAI査定

区分マンションファンドではとても有効なAI査定ですが、リノベーション直後の一棟マンションということでAI査定サービスに売買データがなく、査定額が得られませんでした。

 

なお、Premium space 上北沢のリノベーション前の名称は「エピナール上北沢」ですが、こちらで検索すると各種AI査定サービスの中でIESHIL(https://www.ieshil.com)のみ査定額が得られました。

IESHILの査定額・・・㎡単価=48.5万円、価格=1億5253万円

当サイト独自査定よりも低い額になりましたが、それでも優先出資額(1億4000万円)よりも高く、リノベーション前の査定額ということを考慮すれば元本の安全性は確保されていると考えます。

 

賃料と表面利回り

さらに募集賃料から優先出資額(1億4000万円)、出資総額(2億円)の妥当性を検討します。

Premium space 上北沢の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では満室のため募集は行われていませんでした。

そこで、同程度の築年数、上北沢駅周辺の物件を調査しました(ここではあえてリノベーション前を想定して計算します)。

 

物件名 築年数 上北沢駅徒歩 賃料㎡単価
テラスコート上北沢 33年 8分 3172円
ユーコート上北沢 34年 1分 3478円
エピナール上北沢(※) 32年 10分 3272円

※エピナール上北沢はPremium space 上北沢のリノベーション前の物件名称です。

 

上表から想定賃料単価は 3307円/㎡(共益費込・月額賃料)を算出しました。

Premium space 上北沢の合計15戸の専有面積の合計は314.42㎡であることから、月額賃料は104.0万円、年間賃料は1247.8万円となります。

ここで、以下の3パターンを想定し、優先出資額1億4000万円と出資総額2億円に対する表面利回りを計算しました。

  1. 満室時:1247.8万円
  2. 稼働率が90.0%になった場合:1123.0万円
出資額 表面利回り
優先出資 (満室) 8.91%
出資総額 (満室) 6.24%
優先出資(稼働率90%) 8.02%
出資総額(稼働率90%) 5.62%

 

Premium space 上北沢は築33年ですが、リノベーションしているため上記想定を上回る賃料が得られると考えられます。

それにも関わらず、優先出資額に対する表面利回りは8%以上になっており、周辺の一棟マンションの売却価格の利回りが5%台であることから、十分に魅力的と考えます。

 

会員限定情報のため詳しい値の公開は避けますが、ASSECLIの成立前書面によれば実際の月額賃料の合計は当サイトの推定額104.0万円より若干高く、携帯基地局として賃料を得ていることも魅力の一つです。

 

Premium space 上北沢の一室はOYO LIFEの物件として賃貸募集されています。

https://suumo.jp/chintai/jnc_000053177319/?bc=100174773976

月額賃料77,000円、共益費33,000円、合計110,000(賃料㎡単価=5901円)となり、相場よりかなり高いですが、OYO LIFEは通常の賃貸契約と異なり初期費用等が要らないため単純な比較はできません。

ただし、OYO LIFEはトラブルの発生や共益費が高いことを指摘されており、今後問題が拡大することも懸念されます。

ASSECLIのファンド自体の問題ではありませんが、投資するにあたって知っておくに越したことはありません。

 

立地調査

Premium space 上北沢は、

  • セブンイレブン 世田谷上北沢1丁目店 徒歩約2分
  • ファミリーマート まるいし八幡山店 徒歩約7分
  • サミット 上北沢店 徒歩約10分
  • 世田谷区立将軍池公園 徒歩約2分

と生活に便利なお店はあるものの数が多いとは言えませんが、公園やクリニックは近隣に存在します。

最寄駅は京王線上北沢駅、徒歩約10分の距離なので通勤通学に便利な好立地です。

 

上北沢駅の201年1日あたり乗降人員数は15,859人で、5年前比112.0%、10年前比105.3%と増加しており、特に近年の増加が顕著になっています。

 

上北沢駅からは東京駅まで乗り換え1回約40分、品川駅まで乗り換え1回約45分、新宿駅まで乗り換えなし約20分と各主要駅にアクセス可能で、特に新宿駅へのアクセスが非常に良好です。

 

まとめ

Premium space 上北沢ファンドの評価をまとめました。

 

 

元本の安全性は高いと判断しており、期間は短いものの利回りは良いので出資申込予定です。

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