FANTAS reproファンドのポイント
FANTAS repro14号ファンドは加須市旗井にある栗橋駅まで徒歩7分という立地の良さがポイントの案件です。
周辺の取引価格・売出価格を調査し、評価額を推定、周辺環境も調査してファンドの安全性を評価しました。
ココがポイント
・空き家再生という時代にマッチしたファンド
・取引価格や売出価格の調査による評価額は募集額を上回る
・最寄の栗橋駅はJR東北本線、東武日光線の2路線利用可能、都心への直通電車が停車
ココに注意
・加須市人口は減少傾向、最寄りの栗橋駅の利用者もやや減少
・一般的に取引額が下がりやすい旗竿地
FANTAS repro ファンドの概要
| 募集額（優先出資） | 392万円 |
| 募集総額 | 490万円 |
| 劣後出資比率 | 20% |
| 募集開始日時 | 2019年4月23日 18:00 |
| 予定利回り | 8.0% |
| 運用期間（※） | 197日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
※1ヶ月前までに通知することにより、2年を超えない範囲で契約期間を延長できる。
投資対象不動産
出典：FANTAS repro 募集物件詳細より
種別 ：FANTAS repro
物件 ：加須市旗井一丁目49番5号 木造戸建 駐車場2台
最寄駅 ：栗橋駅（JR東日本、東武鉄道）
竣工日 ：1968年3月（築51年）
土地面積：221.31㎡
建物面積：76.26㎡
立地調査 - 久喜市
対象不動産は埼玉県加須市旗井の栗橋駅徒歩約7分の場所に所在します。
加須市の人口推移
加須市の2019年3月現在の人口は11.3万人です。
加須市の人口はこの10年前比98%とやや減少していますが、大幅な変化ではありません。
加須市では空き家対策として「加須市空家バンク」を行なっています。
● 空家バンクとは
【目的】
加須市内における空家の有効活用を通して、空家の発生増加を抑制するとともに、定住促進及び地域の活性化を図ることを目的としています。
【概要】
空家の売却や賃貸を希望する所有者等の方から申し込みを受けた空家の情報を、市のホームページなどを利用して、加須市に移住・定住を希望している方や、市内在住で住み替えを希望している方などに情報を提供します。
● 登録物件一覧
所在地 加須市北平野（大利根地域 元和地区）
住宅種別 木造戸建て/2階（土地・建物）
価格（税込）2500万円
空き家バンクへの登録物件は執筆時点で1件だけでした。
空き家がないのならばそれに越したことはないのですが、活発な活用がなされているか、確認していく必要がありそうです。
最寄駅-栗橋駅の利用状況
対象不動産の最寄駅である栗橋駅はJR東北本線、東武鉄道日光線の2路線利用可能な駅です。
その栗橋駅の2016年の1日あたり乗車人員数はJR：12150人、東武：5436人で10年前比はそれぞれ、93.4%、97.1%と人口と同じくほぼ横ばいからやや減少という状況です。
人口、駅利用者数ともに増加はしていないものの一定の状態を維持していると考えられます。
栗橋駅の都心へのアクセスは比較的良好で、東京駅まではJR上野東京ラインで乗り換えなし1時間10分、大宮駅までは乗り換えなし約30分となっており、都心へのアクセスは良好です。
立地と周辺施設調査
対象不動産は募集物件詳細の絵とGoogle Mapsでの確認によれば旗竿地であると思われ、評価額が減額される要因となります。
一例として下記サイトでは整形地に比べて67%と評価されています。
https://sou-zoku.net/flag-area/#i-2
小売店について調査すると、スーパーマーケットとしては「マミーマート栗橋店」まで徒歩13分、ドラッグストア「クスリのアオキ栗橋中央店」まで徒歩11分と、駅近のメリットが出ています。
もちろん、駐車スペースは2台分あるので車での買い物には問題がありません。
ファンドの安全性
本ファンドは募集額392万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額490万円となります。
加須市旗井地区周辺の地価を推定するために、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国土交通省土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）、SUUMO（https://suumo.jp）を参考にしました。
| 情報源 | 栗橋駅からの距離 | 住所 | ㎡単価 |
| 売出価格 | 10分 | 加須市旗井 | 4.89万円 |
| 売出価格 | 10分 | 加須市旗井 | 4.29万円 |
| 売出価格 | 11分 | 加須市旗井 | 5.64万円 |
| 売出価格 | 12分 | 加須市旗井 | 5.42万円 |
| 取引価格 | 18分 | 加須市旗井 | 4.22万円 |
調査の結果、取引価格と売出価格はほぼ同等であることから、上記5件の平均値から加須市旗井エリアの㎡単価は4.89万円と推定しました。
土地面積が221.31㎡であることから、評価額は1082万円となり、土地代だけで優先出資額、ファンド総額上回ります。
先に述べたように旗竿地であることを考慮して、評価額が67%と考えても評価額725万円となり、やはり優先出資額、ファンド総額を上回ります。
まとめ
立地としては都心へのアクセスの良さや駅まで徒歩圏内の立地が魅力的な一方で、周辺の人口や栗橋駅の利用者はやや減少傾向というマイナスポイントも見られました。
物件価格はファンドの想定返済額よりも高く想定価格で売却できる可能性は高いと考えていますので、瞬間蒸発するかもしれませんがぜひ出資したいと考えています。