FANTAS repro-15ファンドのポイント
FANTAS repro15号ファンドは埼玉県白岡市に所在する空き家再生案件です。
ファンドの注目ポイント、注意ポイント、周辺価格調査、最寄駅の調査などファンドの安全性を重視してリサーチした結果を報告します。
ココがポイント
・時流に合った空き家再生プロジェクト
・空き家としては比較的新しい新耐震基準の木造戸建
・駐車場3台分、母屋と別に離れがあり、作業場などとして使用可能
・周辺の取引事例や売り出し価格との比較で想定価格はおおむね妥当
ココに注意
・最寄駅から約2.9km（車で8分）で徒歩圏内ではない
・白岡市の人口は増加傾向だが、上野田地区は減少傾向
・Google Mapsで確認する限り近隣に墓地あり
FANTAS repro 12号ファンドの概要
| 募集額（優先出資） | 544万円 |
| 募集総額 | 680万円 |
| 劣後出資比率 | 20% |
| 募集開始日時 | 2019年4月23日 18:00 |
| 予定利回り | 8.0% |
| 運用期間（※） | 197日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
※1ヶ月前までに通知することにより、2年を超えない範囲で契約期間を延長できる。
投資対象不動産
出典：FANTAS repro募集物件詳細より
種別 ：FANTAS repro
物件 ：白岡市上野田174番23号 木造戸建 駐車場3台
最寄駅 ：JR東北本線 白岡駅 車8分
竣工日 ：1986年12月（築33年） 新耐震基準適合
土地面積：255.42㎡
建物面積：128.57㎡ 別途離れ1棟あり（30㎡台）
管理人も出資中のFANTAS funding ↓
立地調査 - 白岡市
対象不動産は白岡市上野田 JR東北本線 白岡駅 車で8分の場所に所在します。
白岡市の人口推移と最寄駅の利用状況、周辺施設について調査しました。
白岡市と上野田地区の人口推移
白岡市の2019年4月現在の人口は5.2万人、対象不動産の所在する上野田地区の人口は2340人です。
白岡市の人口はここ10年間で徐々に増加しており、2019年の人口は2011年比約103.6%となっています。
しかし、その一方で上野田地区の人口は2011年比で約95.7%と白岡市とは対照的に減少傾向を示しています。
白岡市のホームページに「白岡市人口ビジョン」が公開されています。
● 合計特殊出生率
平成25年では 1.41 と埼玉県の 1.33 を上回っており、おおむね日本全体の合計特殊出生率(1.43)に近い水準となっています。
● 将来の人口推計と分析
シミュレーション1/社人研推計
社人研推計によると、本市の総人口は基準年度である平成 22 年の 50,272 人から、15年後の平成 37 年には 49,689 人、50 年後の平成 72 年には 36,824 人となり、50 年間で 13,448 人(▲26.8%)減少すると見込まれます。
シミュレーション2/社人研推計+合計特殊出生率上昇+移動人口0
シミュレーション2では、本市の総人口は基準年度である平成 22 年の 50,272 人から、 15 年後の平成 37 年には 50,104 人、50 年後の平成 72 年には 40,469 人となり、50 年間で 9,803 人(▲19.5%)減少すると見込まれます。
シミュレーション 3/社人研推計+合計特殊出生率上昇+人口移動現状維持
シミュレーション3では、本市の総人口は基準年度である平成 22 年の 50,272 人から、 15 年後の平成 37 年には 51,404 人、50 年後の平成 72 年には 45,810 人となり、50 年間で 4,462 人(▲8.9%)減少すると見込まれます。
出典：白岡市人口ビジョン http://www.city.shiraoka.lg.jp/secure/17936/shiraoka-jinkoubijyon.pdf
シミュレーションを3パターン行なっていますが、2・3は合計特殊出生率が上昇するというかなり甘めの見込みになっており、人口減少は避けられそうにありません。
最寄駅の調査
対象不動産の最寄駅はJR東北本線 白岡駅 です。
その白岡駅の2017年の1日あたり乗車人員数は13042人で10年前比96.1%、20年ほど前から右肩下がりの減少傾向であったのが2014年を底にやや回復している状況です。
白岡駅は東京駅まで乗換なし・約55分となっており、都心へのアクセスは比較的良好です。
周辺施設
県道65号線と県道78号線に挟まれ、東北自動車道が近くを通るエリアで、周囲には戸建住宅が立ち並んでいます。
県道65号線沿いには、対象物件から徒歩7分の距離にセブンイレブン白岡岡泉店があり、徒歩15分の距離にマクドナルド白岡岡泉店があります。
スーパーやドラッグストアは駅方向に向かわないと無いようですが県道が近くにあり、駐車場が3台分あるので買い物等は苦労がないと考えられます。
また、白岡市総合運動公園まで車で5分、東武動物公園も車で15分ほどとファミリーにとっても嬉しい施設が近隣に存在します。
その一方で、Google Mapsで確認する限り、近隣に嫌悪施設として挙げられることがある墓地と鉄塔が存在します。
いずれも実質的な悪影響はないと考えますが、賃貸や売却に出す場合にマイナスとなる可能性はあります。
ファンドの安全性
本ファンドは募集額544万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額680万円となります。
白岡市上野田地区の地価を推定するために、国土交通省土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）で取引価格を、SUUMO（https://suumo.jp/kanto/）で売り出し価格を調査しました。
今回の物件に合わせて、白岡駅からの距離を徒歩20分〜60分の物件について下表を作成しました。
| 情報源 | 白岡駅からの距離 | 住所 | ㎡単価 |
| 取引価格 | 24分 | 白岡市上野田 | 0.98万円 |
| 取引価格 | 25分 | 白岡市下野田 | 0.97万円 |
| 取引価格 | 26分 | 白岡市上野田 | 3.85万円 |
| 取引価格 | 30-60分 | 白岡市上野田 | 3.33万円 |
| 売出価格 | 24分 | 白岡市上野田 | 4.06万円 |
| 売出価格 | 25分 | 白岡市上野田 | 1.93万円 |
駅からの距離はほぼ同じであっても価格にはそこそこの幅があるため平均値を算出し、対象不動産周辺の地価は2.52万円/㎡としました。
土地面積が255.42㎡であることから、評価額は643万円となり、土地代だけでファンドの優先出資額を超え、総額の95%に相当する評価額になりました。
空き家再生案件としては珍しい新耐震基準適合住宅であることを考慮すれば、募集額は割安であると思います。
さらに、対象不動産に類似する、白岡駅から25分前後の土地＋建物セットの中古物件売出価格を調査しました。
| 取引・売出価格 | 白岡駅からの距離 | 建物築 | 土地面積㎡ |
| 950万円 | 25分 | 29年 | 130 |
| 1100万円 | 26分 | 23年 | 120 |
| 2250万円 | 23分 | 12年 | 232.59 |
上表より、本ファンド総額680万円は築年数が33年であることを考慮しても周辺物件の取引価格・売出価格よりかなり低いことが明らかになりました。
今回のファンドの募集価格が評価額より割安であることの原因の一つに周辺施設の調査で挙げた墓地や鉄塔があるのかもしれません。
管理人としてはそういった施設があるとしても、周辺評価額よりも十分に割安なファンド総額であると判断します。
したがって、少なくとも 優先出資分544万円以上での売却が可能と考えます。
まとめ
立地としては駅までは車が必須と思われるものの都心へのアクセスは良好であり、周辺には生活に便利な施設が存在しますが、墓地や鉄塔が近隣に存在するという気になる点もあります。
一方で、ファンドの想定価格は周辺評価額に比べて割安であり、優先出資分以上の価格で売却できる可能性は高いと考えています。
マイナスポイントはあるものの、投資対象としての魅力を感じますので出資したいと考えます。