不動産ファンドの調査

【ファンド調査】FANTAS repro-25を評価

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FANTAS repro 25号ファンドのポイント

FANTAS repro25号(空き家再生ファンド) の対象不動産は埼玉県久喜市菖蒲町に所在します。

久喜市、菖蒲町の人口推移、周辺環境、周辺地価の査定などからファンドの魅力やポイントを評価しました。

 

ココがポイント

・取引価格や公示地価の調査による土地査定額は募集額(優先出資額)を上回る

・コンビニ・銀行は徒歩圏内、車を使えばショッピングモールを利用可能

・ファンドの想定利回り7%は魅力十分、運用期間がreproとしては長い(365日)

・出資上限20万円が採用されたため、出資の可能性はやや高まった

 

ココに注意

・物件が所在する久喜市・菖蒲町菖蒲の人口、利用できる駅の利用者数はわずかに減少傾向

・利回り7.0%・募集総額316万円・先着方式なので競争率は高いと予想される

 

管理人の評価 

 

ぐりーんりんく号
久喜市の物件はFANTAS repro9号ファンドでも募集されたね!

 

FANTAS repro 25号ファンドの概要

FANTAS repro25号ファンドの概要をまとめました。

 

募集額(優先出資) 316万円
ファンド総額 396万円
劣後出資比率 20.2%
募集開始日時 2020年5月25日 18:00
予定利回り 7.0%
運用期間(※) 365日
最低投資額 1万円、上限20万円

 

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投資対象不動産

種別  :FANTAS repro(空き家再生ファンド)

物件  :埼玉県久喜市菖蒲町  木造2階建

最寄駅 :JR東北本線・東武伊勢崎線 久喜駅 車21分

竣工日 :1968年11月増築(築52年)

建物面積:95.20㎡

現況  :賃貸中

 

立地調査 - 埼玉県久喜市菖蒲町

対象不動産は埼玉県久喜市菖蒲町、JR東北本線・東武伊勢崎線 久喜駅から車で21分(8.8km)の場所に所在します。

久喜市、菖蒲町の人口の推移と周辺の利便性、最寄駅の利用状況を調査しました。

 

久喜市・菖蒲町菖蒲の人口推移

2020年4月1日現在、久喜市の人口は約15.3万人、対象不動産が所在する菖蒲町菖蒲は5,851人です。 

人口の推移は久喜市は微減、菖蒲町菖蒲はやや減少傾向で、10年前に比べて久喜市は1.1%の減少菖蒲町菖蒲は4.4%の減少となっています。

 

引用元:久喜市HP 人口・世帯数より作成(http://www.city.kuki.lg.jp/shisei/tokei/jinko/index.html)

 

久喜市、菖蒲町菖蒲ともに人口が減少しており、全国的に問題となっている空き家と無関係ではないと考えられます。

空家の利活用について、FANTAS fundingでは空家を投資用不動産として再生するFANTAS reproに取り組んでおり、価値の低い空家をリフォームして賃貸用不動産として活用しています。

 

FANTAS funding

 

最寄駅の利便性

”最寄駅”というにはやや遠すぎる感はありますが、JR東北本線・東武伊勢崎線 久喜駅が最寄駅です。

駅までは車で約21分、徒歩では約1時間50分かかるために徒歩での利用は考えにくく、対象物件には駐車できるスペースがあることからマイカー利用が前提になります。

 

久喜駅の2018年度1日あたり乗車人員数はJR:35,957人、東武鉄道:25,993人となっており、10年前比はJR:96.6%と減少傾向東武鉄道:104.1%と増加傾向、トータルでは微減(99.6%)です。

 

久喜駅から都心へのアクセスは比較的良好で、東京駅までは乗り換えなし約65分、新宿駅まで乗り換えなし約60分、大宮駅までは乗り換えなし約25分となっており、埼玉県内はもちろん、東京都内へも通勤可能です。

 

対象不動産の周辺施設

対象不動産の周辺の生活利便性に関連する施設を調査しました。

 

セブンイレブン 久喜菖蒲町三箇店・・・徒歩8分

ローソン 久喜菖蒲町新堀店・・・徒歩8分

ヨークマート(スーパー)・・・車5分

ケーズデンキ菖蒲店(家電量販店)・・・車5分

埼玉りそな銀行 菖蒲支店・・・徒歩2分

 

上記のように徒歩10分圏内に銀行やコンビニがあり、車を利用すればヨークマート・ケーズデンキ・蔦屋書店などが集まるショッピングモール(モラージュ菖蒲・フォレオ菖蒲)があるため生活利便性は比較的高く、単身者向けと思われる本ファンドの対象物件にはメリットが大きいと考えます。

 

ファンドの安全性

本ファンドは募集額316万円であり、FANTAS fundingが約20%の劣後出資を行い総額396万円となります。

募集額とファンド総額に対して対象不動産の評価額を査定しました。

 

25号ファンドの物件もリフォーム済みとなっていますが、以下の検討ではリフォーム費用を考慮していません。

 

対象不動産の地価を査定

対象不動産周辺の地価を推定するために、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国土交通省土地総合情報システム(http://www.land.mlit.go.jp/webland/)、全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal)、LIFULL HOME'S(https://www.homes.co.jp)を参考に、平塚市万田周辺の土地取引価格、路線価を一覧にしました。

 

価格内容 駅から車で 住所 ㎡単価(万円)
取引価格 30分 久喜市菖蒲町菖蒲 2.53
取引価格 26分 久喜市菖蒲町菖蒲 3.95
売出価格 16分 久喜市菖蒲町菖蒲 4.02
売出価格 24分 久喜市菖蒲町菖蒲 4.23
公示地価 22分 久喜市菖蒲町菖蒲 3.79
平均値 23.6分 ーーー 3.70

 

上表の「取引価格」から算出した久喜市菖蒲町菖蒲の土地㎡単価の平均値は3.70万円、これに対象不動産の敷地面積をかけると査定額は325.4万円になりました。

この査定額はファンド総額には70万円ほど届きませんが、優先出資額を大幅に上回りました。

 

上記査定額に建物価格とリフォーム価格が上乗せされることを考慮すれば、ファンド総額以上の価格で売却できる可能性は高いと判断します。

 

対象不動産周辺の賃料

久喜市菖蒲町菖蒲周辺の築30年を超えるの戸建賃貸・アパートの賃料について調査しましたが、募集中の物件数が少なく、築年数も条件を満たすものが見つからなかったため、今回は賃料の評価は断念しました。

 

まとめ

FANTAS repro 25号空き家再生ファンドの調査結果をまとめます。

 

ポイント

○ 優先出資:劣後出資=80:20

ファンドの総額396万円は土地査定額324.5万円より高いが、優先出資額316万円は査定額より低い

  ファンド総額 > 当サイト査定額(土地価格) > 優先出資額

  → 元本毀損リスクは小さい

久喜市、菖蒲町菖蒲ともに人口はわずかながら減少傾向

○ JR・東武鉄道久喜駅の通勤利便性は東京へも大宮へも良好、1日あたり乗車人員数はわずかに減少傾向

 

空き家再生ファンドは毎回瞬間蒸発してしまいますが、20万円の出資上限も設定されたため、諦めず申し込みする予定です。 

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