【ファンド調査】FANTAS repro-21 空き家再生ファンドを調査

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FANTAS repro 21号ファンドのポイント

FANTAS repro21号（空き家再生ファンド）の対象不動産は神奈川県横須賀市武に所在します。

横須賀市と武が含まれる西地区の人口推移、周辺環境、周辺地価の算定等からファンドの魅力やポイントをまとめました。

ココがポイント

・取引価格や売出価格の調査による土地価格の査定額は募集額（優先出資額）もファンド総額も上回る

・周辺戸建賃貸の賃料から推測する表面利回りは十分に高い

・出資上限10万円が設定されたため、出資できるチャンスが拡大

ココに注意

・横須賀市および西地区の人口はいずれも減少傾向

・一応の最寄駅である衣笠駅は利用者が減少傾向

FANTAS repro 21号ファンドの概要

FANTAS repro21号ファンドの概要をまとめました。

募集額（優先出資）	464万円
ファンド総額	580万円
劣後出資比率	20%
募集開始日時	2019年11月15日　18:00
予定利回り	8.0%
運用期間（※）	181日
最低投資額	1万円

※1ヶ月前までに通知することにより、2年を超えない範囲で契約期間を延長できる。

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投資対象不動産

引用元：FANTAS repro（空き家再生）PJ 第２１号

種別　　：FANTAS repro（空き家再生ファンド）

物件　　：神奈川県横須賀市武3-10-25 木造2階建、駐車場あり

最寄駅　：JR横須賀線衣笠駅　バス22分　竹川停留所　徒歩７分

竣工日　：1983年9月（築37年）

土地面積：109.79m²　(登記簿)

建物面積：74.93m²

立地調査 - 横須賀市武（西地区）

対象不動産は横須賀市武、JR横須賀線衣笠駅から徒歩で約61分の場所に所在します。

人口の推移と行政の空き家への取り組み、最寄駅の利用状況を調査しました。

横須賀市と西地区の人口推移

横須賀市の2019年1月末現在の人口は約40万人、対象不動産の所在する武が含まれる西地区の人口は約4万2000人です。

人口の推移は横須賀市・西地区ともに右肩下がりの傾向で、10年前に比べて横須賀市は約6%、西地区は約8%の減少になっています。

この人口移動について、横須賀市のホームページに見解が示されていますが、若年層の流出傾向が強く、厳しい状況にあります。

引用元：https://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/0830/data/youran/jinkou-setai.html

近年、本市の人口は社会増減（転入と転出の差）、自然増減（出生と死亡の差）がともにマイナスとなり、人口が減少する傾向にあります。

社会増減を年代別に見た場合には、20～30歳代の市民の流出傾向が強いことが特徴になっています。

これまで市内では宅地開発やマンションの建設が進んできましたが、その割に人口が増加しないのは、入居者の約半数が市民の市内転居であることと、20～30歳代の若い年齢層を中心とした転出超過（社会減）が大きく影響しているものと推測されます。

横須賀市の空き家対策

最近、空き家が放置されゴミの不法投棄場所になったり、倒壊して近隣に被害を与えるなど、問題は深刻化しています。

これに対して横須賀市では「横須賀市空き家バンク」を準備し、独自の取り組みを行っています。

・子育てファミリー等応援住宅バンク・・・掲載された物件を子育て世代の方が購入し居住した場合、物件購入費用等に対して合計で最大50万円の助成

・駅周辺谷戸地域空き家バンク・・・谷戸地域と呼ばれる、車が入れない階段道路が多いが緑が豊かで海などの眺望がよく静かな場所を紹介

・横須賀一芸住宅バンク・・・使われ方しだいであなたのライフスタイルにとって魅力となる特徴（一芸）のある中古住宅を紹介

引用元：横須賀市空き家バンクより

　https://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/4821/akiyabank/banktop.html

空き家問題はもちろん横須賀市だけの問題ではなく、2033年には全国で3戸に1戸が空き家になると予想されています。

FANTAS fundingでは空き家を再生し、投資用不動産として再生するFANTAS reproに取り組んでおり、価値の低い空き家をリフォームして賃貸用不動産として再生しています。

最寄駅の利便性

最寄駅はJR横須賀線衣笠駅です。

FANTAS reproの物件概要によれば「JR横須賀線衣笠駅バス22分竹川停留所徒歩７分」となっていますが、衣笠駅から「衣笠十字路停留所」まで400mを徒歩で移動すれば、約10分で竹川停留所に行けます。

トータル25分くらいで衣笠駅にアクセスできますが、やはりマイカーを使うのが前提と思われます。

衣笠駅の2018年度1日あたり乗車人員数は8,568人で10年前比は91.9%、5年前比93.6%とじわじわ減少傾向です。

衣笠駅の都心へのアクセスは比較的良好で、東京駅までは乗り換えなし約80分、品川駅まで乗り換えなし約75分、横浜駅までは乗り換えなし約50分となっており、通勤も可能な範囲です。

対象不動産の周辺施設

対象不動産の周辺の生活利便性に関連する施設を調査しました。

ファミリーマート横須賀武4丁目店・・・徒歩7分

京急ストア武山店（スーパー）・・・徒歩11分

マツモトキヨシ横須賀武山店（ドラッグストア）・・・徒歩9分

横須賀西公園・・・徒歩6分

上記のように思ったよりも徒歩圏内に買い物施設や公園が存在しています（失礼）。

もちろんマイカー使用が前提とは思いますが、生活利便性は比較的高いと思われます。

ファンドの安全性

本ファンドは募集額464万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額580万円となります。

募集額とファンド総額に対して対象不動産の評価額を査定しました。

対象不動産の地価を査定

対象不動産周辺の地価を推定するために、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国土交通省土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）、全国地価マップ（https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal）を参考に、横須賀市武周辺の土地取引価格、路線価を一覧にしました。

情報源	衣笠駅から徒歩（分）	住所	㎡単価
取引価格	60-90	横須賀市武	5.53
取引価格	60-90	横須賀市武	5.00
取引価格	30-60	横須賀市武	6.54
路線価	53	横須賀市武1	6.48
路線価	68	横須賀市林1	6.48
路線価	61	横須賀市武3	5.02