不動産ファンドの調査

【ファンド調査】Jointo α豊洲タワーファンドを調査

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Jointo α 第5号ファンド(豊洲タワー)のポイント

Jointo α(ジョイントアルファ)の新規ファンド(アルファアセットファンド豊洲タワー)の対象不動産は江東区豊洲二丁目に所在するマンション、アーバンドック パークシティ豊洲 タワーAです。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAI査定や査定サイトを調査してファンドの検討を行いました。

 

ココがポイント

  • 優先出資:劣後出資=70:30で元本毀損リスクをかなり低減
  • 当サイト査定に対してファンド総額は75.3%、募集額は52.7%で元本の安全性はかなり高いと評価
  • 東京メトロ有楽町線 豊洲駅まで徒歩6分、東京の主要駅まで30分以内の好立地
  • 最寄の豊洲駅の乗降人員数は10年前比185%以上の急激な増加

 

ココに注意

  • 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
  • 3.4%の利回りはJointo αのレジデンスファンドでは過去最低
  • 最低投資金額が10万円のため、少額分散投資には不向き

 

管理人の評価 

 

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Jointo α 大阪 天王寺ファンド募集概要

Jointo α(ジョイントアルファ)豊洲タワーファンドの概要を表にまとめました。

利回りはJointo αの過去ファンドと同様に優先出資:劣後出資=70:30であり、元本毀損のリスクは小さいと言えます。

一方、利回りは3.4%となっており、Jointo α 4号案件の大阪天王寺ファンドの利回り3.6%を下回る低い設定になっています。

 

物件価格 6800万円
募集額 4760万円
募集開始日時 2019年11月13日 12:00〜
予定利回り 3.4%
運用期間 1年(2019年12月1日開始)
最低投資額 10万円(上限500万円)

 

対象不動産の詳細

対象物件:アーバンドックパークシティ豊洲 タワーA 東京都江東区豊洲二丁目13番地1

築年月 :2008年2月(築12年)

床面積 :87.76㎡

専有面積:90.22㎡

月額家賃:320,750円(共益費、駐輪場使用料込)

契約期間:2019年8月19日から2021年8月18日(自動更新、途中解約あり)

 

対象不動産査定による安全性調査

アーバンドックパークシティ豊洲 タワーA(以後、パークシティ豊洲Aと言います)の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、実際の販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。

 

査定方法 査定額(面積90.22㎡)
出資総額 6800万円
当サイト独自査定額 9478万円
査定サイト査定額 9826万円
同マンション販売価格 9813万円

 

以下、それぞれの査定額についてより詳しく説明します。

 

豊洲駅周辺の売出価格から算出した独自査定

豊洲駅から徒歩10分圏内の50㎡以上の中古区分マンションを対象として、販売価格から独自の査定額を算出しました。

その結果、パークシティ豊洲Aの当サイト独自の査定は㎡単価=105.1万円、価格=9478万円になりました(専有面積90.22㎡)。

 

ファンドの総額6800万円は独自査定の71.7%募集額(優先出資額)4760万円は50.2%に相当します。

 

査定サイトとAI査定の活用

続いて、査定サイトとAI査定を活用してパークシティ豊洲Aの査定額を算出しました。

 

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

 

今回もいつも利用しているPRICE MAP(https://www.homes.co.jp/price-map/)、SRE不動産(https://sre-realestate.com/uri/mansion/)、マンションマーケット(https://mansion-market.com/satei)で調査しましたが、PRICE MAPでは結果が得られなかったので、2社の結果から平均を算出しました。

 

査定サイト ㎡単価(万円) 価格(万円)
PRICE MAP ーーー ーーー
SRE不動産 112.2 10119
マンションマーケット 105.7 9534
平均 108.9 9826

 

今回の2つの査定の平均値は㎡単価108.9万円、価格9826万円となり、当サイト独自査定の結果より約350万円高いという結果でした。

 

本ファンドの出資総額6800万円はAI査定額の69.2%募集額(優先出資額)4760万円はAI査定額の48.4%に相当します。

 

当サイト独自査定、AI査定どちらと比較しても出資総額・募集額が大幅に低く、元本の安全性はかなり高いと評価します。

 

パークシティ豊洲Aの売り出し価格を調査

パークシティ豊洲Aは、現時点で4件の売り出しがありましたので、それぞれの㎡単価を算出しました。

 

専有面積 ㎡ 価格 万円 ㎡単価 万円
4階 74.29 7380 99.3
8階 70.55 7800 110.6
27階 80.38 8530 106.1
40階 88.20 10500 119.1

 

4件の売り出し価格の平均㎡単価は108.8万円/㎡で、専有面積90.22㎡では価格9813万円となります。

この9813万円に対して本ファンドの出資総額6800万円は69.3%、募集額(優先出資額)4760万円は48.5%に相当し、現在の売り出し価格に対してファンドの総額はかなり低い設定となっています。

 

パークシティ豊洲Aはタワーマンションであり、高層階は売却単価が高くなると予想されるので、本ファンドの対象住戸25階と近い27階の㎡単価106.1万円を利用すると、専有面積90.22㎡では価格9574万円となります。

 

賃料と表面利回り

さらに募集賃料から優先出資額(4760万円)、出資総額(6800万円)の妥当性を検討します。

パークシティ豊洲Aの本ファンドの対象住戸は月額320,750円(年額3,849,000円)、事業収益(分配原資)は年額2,677,313円となっています。

優先出資額と出資総額に対して、この家賃から算出した表面利回りと事業収益から算出した実質利回りは以下の通りです。

 

出資額 表面利回り 実質利回り
優先出資額 4760万円 8.09% 5.62%
出資総額 6800万円 5.66% 3.94%

 

出資総額(6800万円)に対する表面利回り5.66%、実質利回り3.94%は十分高い利回りであると考えます。

 

注意ポイント

現在の借主との契約期間は2年となっていますが、途中解約になる可能性もあり、マスターリース契約ではないため空室リスクは存在します。

予定利回り3.4%に必要な配当原資(優先出資分)は1,618,400円で、これは想定される月額利益の7.25ヶ月分に相当し、1年間の運用期間中、8ヶ月以上賃貸できれば配当を確保できることになります。

 

現在の契約は2021年8月18日までになっており、12ヶ月以上契約が残っているため、途中解約がなければ配当原資の確保は可能です。

 

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立地調査

パークシティ豊洲Aの周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

 

周辺施設

パークシティ豊洲Aの周辺施設の一覧です。

  • ゆらりん 豊三保育園(383m)
  • 江東区立 豊洲北小学校(563m)
  • 豊洲寺沢クリニック(69m)
  • アーバンドックららぽーと豊洲 (337m)
  • ローソン アーバンドックパークシティ豊洲店(92m)
  • セブン-イレブン豊洲3丁目店 (231m)
  • 江東区役所 豊洲文化センター (550m)

ファミリー層に嬉しい施設が近隣に存在し、生活利便性は高いと考えられます。

 

Jointoα(ジョイントアルファ)

 

最寄駅=豊洲駅の利用状況

最寄駅は東京メトロ有楽町線 豊洲駅 徒歩約6分で通勤にも通学にも便利な好立地です。

豊洲駅の2018年乗降人員数は227,384人で、10年前比185.2%と倍増に迫る増加となっています。

豊洲駅からは東京駅まで乗り換え1回約20分、新宿駅まで乗り換え1回約30分、品川駅まで乗り換え1回約30分と東京の主要駅に30分以内でアクセス可能という便利な立地です。

 

まとめ

Jointo α 豊洲ファンドの調査結果は次の通りになりました。

 

 

元本割れのリスクは非常に小さい反面、利回り3.4%はやや物足らない印象があります。

しかし、不動産クラウドファンディングにおいて元本の安全性の高さは前提条件であり、下記記事の通り、対象不動産が所在する江東区豊洲の将来にも期待が持てることから投資する価値は高いと考えます。

 

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