CREAL ファンドのポイント
CREAL一棟レジデンスファンドの対象不動産はラ・ペルラ池袋です。
対象不動産の立地調査、周辺の賃料調査に加えて当サイト独自の方法による査定額を算出してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 最寄の池袋駅は乗降人員数が5年間で増加傾向、特に東京メトロは117%超の大幅増加
- 各線池袋駅まで徒歩10分、主要駅へ乗り換え不要でアクセス抜群
- マスターリース契約により賃料収入を確保
- 優先出資で元本毀損リスクを低減（優先：劣後＝80：20）
- CREALの一棟レジデンス「リノ西落合」より高利回り（4.5%）
- 当サイト独自の査定額は出資総額・優先出資額を上回る
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 運用期間が18ヶ月と長いので将来を見通すのが難しい
- 予定期間以内に対象不動産が売却できないときは延長の可能性あり
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CREAL ファンド募集概要
CREALの一棟マンションファンド第2弾は利回りが4.5%と第1弾の「一棟レジデンスリノ西落合」より高く設定されています。
| 募集額（優先出資） | 2億9600万円 |
| 募集総額 | 3億6900万円 |
| 募集開始日時 | 2019年8月9日 20：00 |
| 予定利回り | 4.5% |
| 運用期間 | 18ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象物件：ラ・ペルラ池袋 東京都豊島区池袋3-44-9
築年月 ：2016年2月
敷地面積：191.26㎡
延床面積：468.29㎡
総戸数 ：14戸
転借面積：415.79㎡
賃料収入：マスターリース契約（途中解約なし）
対象不動産の調査と査定
ラ・ペルラ池袋の査定額を検討し、ファンドの安全性を評価します。
今回のファンドは一棟マンションであるため、通常当サイトが行なっている区分マンションの査定方法を改良する必要がありました。
そこで、リノ西落合で用いた手法と同様に、区分マンションの査定方法で周辺マンションの㎡単価を算出し、転借面積（入居者に貸す部屋の面積の合計）を掛けての査定額とラ・ペルラ池袋しました。
周辺の売出価格から算出した査定
池袋駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝101.9万円、価格＝4億2358万円になりました。
CREALの区分マンションファンドは基本的に運用期間が1年未満なので売却時の査定額もほぼ同じとみなしていましたが、今回は運用期間が18ヶ月を想定しているため1年半後の査定額も算出しました。
18ヶ月後の査定は㎡単価＝99.0万円、価格＝4億1155万円になり、約1200万円ダウンとなりました。
いずれの査定額も優先出資額（募集額）および出資総額より高いことから、想定通りの売却が可能と考えます。
ReTechを活用したAI査定
区分マンションファンドではとても有効なAI査定ですが、今回はほぼ新築の一棟マンションということでAI査定サービスに売買データがなく、査定額が得られませんでした。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（2億9600万円）、出資総額（3億6900万円）の妥当性を検討します。
ラ・ペルラ池袋の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では満室のため募集は行われていませんでした。
そこで、同程度の築年数、池袋駅から10分程度の物件を調査しました。
| 物件名 | 築年数 | 池袋駅徒歩 | 賃料㎡単価 |
| アウローラ | 4年 | 11分 | 3818円 |
| パーク・レジデンス | 4年 | 8分 | 4067円 |
| agreable | 5年 | 10分 | 3853円 |
上表から想定賃料単価は 3913円/㎡（共益費込・月額賃料）を算出しました。
ラ・ペルラ池袋の合計14戸の専有面積の合計は415.79㎡であることから、月額賃料は162.7万円となります。
さらに12倍して年間賃料を1952.2万円と計算、以下の3パターンを想定し、優先出資額2億9600万円と出資総額3億6900万円に対する表面利回りを計算しました。
- 満室時：1952.2万円
- 稼働率が90.0%になった場合：1757.0万円
- 1年で1%家賃が下落した場合の18ヶ月後（家賃98.5%）：1922.9万円
| 出資額 | 表面利回り |
| 優先出資 （満室） | 6.60% |
| 出資総額 （満室） | 5.29% |
| 優先出資（稼働率90%） | 5.93% |
| 出資総額（稼働率90%） | 4.76% |
| 優先出資（家賃98.5%） | 6.50% |
| 出資総額（家賃98.5%） | 5.21% |
ラ・ペルラ池袋は築4年未満ですが、豊島区周辺で同程度の築年数のマンションが満室想定の表面利回り5.0%程度で販売されていることから、概ね妥当な募集額だと考えます。
会員限定情報のため詳しい値の公開は避けますが、CREALが開示した実際の月額賃料の合計は当サイトの推定額163.2万円より若干低いです。
賃料は途中解約なしのマスターリース契約により確保されているためファンドの配当部分の安全性は高いと評価します。
一方、元本に相当する物件の売却価格については運用期間が長いことから、退去等による空室や賃料が下落している場合には利回りが低下する可能性があります。
立地調査
ラ・ペルラ池袋は、
- ファミリーマート 豊島池袋3丁目店 徒歩約2分
- マルエツ 池袋店 徒歩約3分
- ドン・キホーテ 北池袋店 徒歩約7分
- ビックカメラ 池袋西口店 徒歩約13分
- 関野病院（内科、外科、皮膚科、婦人科など） 徒歩5分
と生活に便利なお店が近隣に揃っています。
最寄駅はJR、東京メトロ、東武、西武 池袋駅で徒歩約10分の距離なので通勤通学に便利な好立地です。
各線池袋駅の2017年1日あたり乗車人員数の合計は133.4万人で、5年前比105.2%と増加傾向、中でも東京メトロ池袋駅は2017年1日当たり乗車人員数は27.9万人で5年前比117.2%と大幅な増加になっています。
池袋駅からは東京駅まで乗り換えなし約20分、品川駅まで乗り換えなし約30分、新宿駅まで乗り換えなし約10分と各主要駅にアクセスが抜群で、路線の選択肢が多いため乗り換えなしで主要駅にアクセスできます。
まとめ
ラ・ペルラ池袋は現在は法人にサブリースされており、満室経営中で、査定額が出資総額・優先出資額どちらも上回っていることから元本の安全性は高いと判断しますが、運用期間が長いため、賃料の変化や不動産市況の変化を見通すのは難しいです。
最寄の池袋駅は利用者が増加中、特に東京メトロ池袋駅は5年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。
また、池袋駅は主要駅へのアクセスが乗り換え不要でできること、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。
ファンドの安全性は高いと判断しており、おすすめできるファンドです。
ただし、運用期間が18ヶ月と長いため市況の変化が大きい場合にはデメリットになることは注意が必要です。
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