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不動産ファンドの調査

【ファンド調査】FANTAS check 78号と79号を比較

FANTAS check 78・79号のポイント

FANTAS check 78・79号キャピタル重視型ファンドについて、ファンドの概要、最寄駅の状況、対象不動産の当サイト独自査定AI査定の額を算出して比較検討を行いました。

 

ココがポイント

  • 最寄駅の利便性と利用状況は78号ファンドが優位
  • 当サイト独自査定では79号ファンドが優位
  • AI査定では78号ファンドが優位
  • 優先出資:劣後出資=80:20で元本の安全性が向上

 

ココに注意

  • 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はなし
  • 運用期間199日以内に対象不動産が売却できないときは延長(2年以下)の可能性あり

 

FANTAS check ファンド概要

ファンドの概要は以下の通りで、募集開始は2020年6月23日 12:00から先着順で行われます。

78・79号のファンド募集概要と対象不動産について一覧表で比較します。

 

ファンドNo. 78号 79号
ファンド募集額 1712万円 2000万円
利回り 3.5% 3.5%
運用期間 199日 199日
対象不動産 ロイヤルアメニティー大森 シンシア FOUR-D 五反田-WEST
専有面積(㎡) 19.26m² 22.20m²
築年月(築年数) 2000年1月(21年) 2004年2月(17年)
最寄駅(徒歩分数) JR 大森駅(5分) 東急 大崎広小路駅(8分)
乗車人員(2017年) 96,181人 4,047人
利用者5年前比 104.8% 101.3%

 

79号の最寄駅は大崎広小路駅ですが、各地へのアクセスの良い徒歩10分のJR五反田駅の評価も必要と考えられますので、調査しました。

その結果、JR五反田駅の乗車人員数は139,030人(2017年)、5年前比106.4%と上昇傾向でした。

 

2つのファンドの対象不動産は専有面積や築年数が異なりますが、それがファンド募集額に反映されており、概略としてはほぼ同じような評価のファンドになりました。

最寄駅の評価は徒歩距離でも、利用状況でも78号が優位になりました(ただし、79号の対象不動産から利用可能なJR五反田駅の利用状況は良好です)。

 

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対象不動産の査定額

78、79号ファンドの対象物件について、当サイト独自の査定とAI査定を用いて評価額を比較しました。

 

当サイト独自査定の比較

当サイトの独自査定額を算出し、ファンドの優先出資額や総額と比較しました。

調査対象は最寄駅を中心としたエリアの50㎡未満の中古マンションの価格です。

 

ファンドNo. 78号 79号
出資総額(万円) 2140 2500
優先出資(万円) 1712 2000
当サイト査定(万円) 1463 2203
出資総額/査定 146.3% 113.5%
優先出資/査定 117.0% 90.8%

(出資総額または優先出資額)/ 査定は小さい方がファンドの評価は高い

 

当サイト独自査定に対する比率(出資総額/査定、優先出資/査定)はどちらも79号ファンドの方が小さく、評価が高くなりました。

 

AI査定の比較

1つのファンドあたり3つのAI査定額を平均してAI査定としました(今回の調査ではPRICE MAP、マンションマーケット、IESHILを利用しました)。

 

ファンドNo. 78号 79号
出資総額(万円) 2140 2500
優先出資(万円) 1712 2000
当サイト査定(万円) 1690 1800
出資総額/査定 126.6% 138.9%
優先出資/査定 101.3% 111.1%

(出資総額または優先出資額)/ 査定は小さい方がファンドの評価は高い

 

AI査定に対する比率(出資総額/査定、優先出資/査定)はどちらも78号ファンドの方が小さく、評価が高くなりました。

ただし、3つのAI査定サービス間で評価額に差があり、78号ファンドは上下375万円の差、79号ファンドは上下182万円の差があるため、特に78号ファンドの対象不動産評価額は正確性に欠ける可能性があります。

 

まとめ

FANTAS fundingから募集されるキャピタル重視型ファンド78号、79号を最寄駅の利用状況と対象不動産の査定額の観点から比較しました。

 

ポイント

  • 最寄駅までの徒歩距離、駅の利用状況の評価は78号が高い
  • 当サイト独自査定に対する評価は79号が高い
  • AI査定サイトの査定額に対する評価は78号が高い

 

AI査定の評価額はサービス毎の差が大きかったことから、決め手にかける結果になってしまいました。

出資するならば自分の査定を信じるしかないので79号ファンドを選びます。

 

ぐりーんりんく号
だいぶ自信なさげだね・・・

 

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