【1/15】OwnersBook 板橋区マンション ファンドを調査

ファンドのポイント

OwnersBook募集概要

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貸付先1

物件　：東京都板橋区前野町　1棟マンション

貸付額：1億300万円

種別　：シニアローン

貸付先：設立3年超の総合不動産会社

査定額：1億3000万円　（1億300万円はそのうち79.2%）

担保：第1号ファンド第1回において極度額1億300万円の根抵当権（第一順位）が設定され、今回のリファイナンスも極度額内

備考　：稼働率88.9%（2019年1月11日現在）

貸付先2

物件　：東京都文京区本郷　マンション一室

貸付額：10万円

種別　：メザニンローン

貸付先：設立3年超の総合不動産会社

査定額：2340万円　（10万円はそのうち0.43%）

担保：極度額1000万円に対し既に540万円を貸付済み、1月に追加貸付20万円、さらに追加貸付分。

物件＆立地調査

対象は2018年1月に建築された地上5階建の賃貸マンションで板橋区前野町に所在しています。

住所、築年数、階数などから対象不動産はiON（アイオン）板橋前野町と推測します。

SUUMOの賃貸物件検索では、アイオン板橋前野町全9室のうち4階1部屋が募集中となっており、8/9室稼働中と考えられます。

OwnersBookの開示による稼働率88.9%は8/9なのでこの点は符号します（2019年1月11日現在）。

以下、この推測に基づいて立地調査します。

最寄駅は都営地下鉄三田線志村三丁目駅で、徒歩8分と比較的駅近になります。

志村三丁目駅の乗降人員数は10年前比107.1%とじわじわと増加しています。

志村三丁目駅からは品川駅まで乗り換え1回・約50分、東京駅・渋谷駅まで乗り換え1回・約40分、新宿駅まで乗り換え1回・約35分となっており、主要駅へのアクセスにはやや時間がかかります。

また、駅前には志村ショッピングセンターがあり、ニトリ、コジマ×ビックカメラ、サミットなど生活に便利なショップがあります。

また、アイオン板橋前野町から徒歩2分の距離にイオンスタイルや郵便局、4分のところにセブンイレブンがあり、普段の生活に必要な施設は充実しています。

ファンドの安全性

対象不動産は15㎡台のワンルームタイプの9室から構成されています。

現行月額賃料（共益費込）の坪単価は14400円程度となっており、現在募集中の4階も共益費込月額67000円（坪単価約14500円）です。

従来の貸付（ファンド第１回）時は坪単価14100円と査定していたことから、想定以上の坪単価で賃貸できています。

貸付先１への貸付1億300万円は、ファンド第1回（元本1億300万円）のリファイナンスとして元本支払いに充当され、貸付は完済される予定です。

従来の貸付の担保が根抵当権であることから、当初からリファイナンスの可能性を想定していたと思われます。

今回の貸付の返済原資は対象マンションの売却の他、金融機関等からの借入等を想定しているとのことで、第1回の貸付時はリファイナンス前提であったところ、マンションが完成し入居者付も概ね終わったことからいよいよ売却という出口戦略に向けて動くことになりそうです。

予定運用期間は2年となっていますが、順調に売却できれば早期償還の可能性もあると考えます。

なお、対象物件のOwnersBook評価額は1億3000万円で募集金額1億300万円は、そのうちの約79.2％です。

まとめ

私事ですが、本ファンドの第1回はOwnersBook投資デビューの案件であるため、少し特別な思い入れがある案件です。

本ファンドはリファイナンスの案件ですが、予定通りのリファイナンスと考えられファンド第1回が順調に運用されている点がポイントです。

マンションの稼働率が高く、立地も良好であることから出口戦略としての売却の可能性は十分あり、元本の毀損リスクは小さいと推測します。

募集額11億円の港区オフィス・商業素地ファンドも完売となって勢いに乗るオーナーズブックなので、1億円を超える案件ですが早い段階で満口になると思います。