ファンドのポイント
ココがポイント
予定利回り7.5%の比較的高利回り案件
平塚駅徒歩6分圏内の公示地価は横ばいかわずかに上昇
ココに注意
平塚駅周辺は駅から遠ざかるほど地価が下落傾向
対象不動産が明確でないので査定額の裏付けが取りにくい
LENDEX 募集概要
募集額 ：4101万円
募集開始 ：2019年1月16日 15:00
予定利回り：7.50%
運用期間 ：11ヶ月
最低投資額：2万円
出典：LENDEXファンド詳細より
投資案件1
物件 ：神奈川県平塚市 店舗付き住宅 土地＝約58㎡、建物＝延床約178㎡
貸付額：4100万円
貸付先：神奈川県内の不動産事業者H
査定額：5125万円 （貸付額4100万円が査定額の80%であるとして逆算）
担保 ：抵当権（第一順位）設定
投資案件2
貸付額：1万円
貸付先：埼玉県内の不動産事業者L
立地調査＆ファンドの安全性
案件1の対象不動産は神奈川県平塚市の店舗付き住宅で、築年数や稼働率は不明です。
平塚市に所在し、JR東海道線・湘南新宿ラインを利用できる駅から徒歩約6分と開示されています。
平塚市に存在する駅は平塚駅のみで、東西に隣接する茅ヶ崎駅、大磯駅は平塚市内から徒歩6分圏内ではないため、対象不動産の最寄りは平塚駅となります。
平塚駅は2017年の1日平均乗車人員数が約61800人で、10年前比102.3%と微増、JR東海道本線JR東日本エリアの単独駅としては最多の乗車人員となっています。
ただし、この10年間の間にも増減が繰り返されており、右肩上がりの増加傾向とは言えません。
平塚駅周辺の店舗付き住宅等の調査を行いましたが、類似の物件が少なく、査定額の妥当性評価には十分なデータが得られませんでした。
そこで、平塚駅周辺の公示地価を調査し、対象不動産が駅から徒歩6分（450〜550m程度）であることから駅からの距離を1000m以下に限定してまとめました。
表 平塚駅周辺の地価公示価格
| 住所（平塚市） | 平塚駅からの距離 | ㎡単価（万円） | 騰落率 |
| 紅谷町2番17外 | 150m | 74.0 | ±0% |
| 紅谷町9-18 | 200m | 65.5 | ±0% |
| 宮の前2-5 | 400m | 37.0 | ±0% |
| 宝町5-24 | 200m | 34.2 | ±0% |
| 明石町24-4 | 450m | 33.8 | -0.29% |
| 八重咲町21番4 | 450m | 25.9 | ±0% |
| 松風町97番4 | 650m | 25.3 | NEW |
| 代官町4番17外 | 200m | 25.3 | +0.80% |
| 明石町13番9外 | 550m | 24.4 | -1.21% |
| 八千代町1番14 | 550m | 22.6 | -0.44% |
| 夕陽ケ丘29-6 | 800m | 22.3 | NEW |
| 桃浜町145番11 | 650m | 21.0 | ±0% |
| 老松町14番8 | 800m | 19.3 | +1.58% |
駅近くは単価が非常に高いのに対して、徒歩5分以上の場所は最高額の半分以下となり、駅からの距離と地価に相関が見られます。
駅から1000m圏内の地価の騰落は平均するとほぼ横ばいかわずかに上昇傾向です。
上記の公示価格を参考にすると、対象不動産がある駅から徒歩6分（450〜550m程度）の地価は25〜30万円/㎡程度ではないかと推測します。
そうすると、土地面積約58㎡である対象不動産の土地の価格は1450〜1740万円程度になり、建物価格が3500万円程度と査定されていることになります。
ただし、この予想は正確な立地に基づくものではないのでファンドの安全性を評価するには不十分なデータです。
最近は不動産特定共同事業によるファンドを組成する事業者が増え、それらは対象不動産が明示されています。
それに比べると対象不動産が明確ではないソーシャルレンディングでは担保価値を判断する材料に乏しいと言わざるを得ません。
もっとも、これは行政当局からの指導によるものなのでLENDEXに問題があるわけではありませんが、今後は担保不動産の匿名化廃止をぜひ実現してもらいたいと思います。
この点、LENDEXでは独自の査定に加えて第三者（東急リバブル）による査定を貸付額の基準にすることで、元本割れのリスク低減を図っています。
まとめ
予定利率7.5%の高利回り案件で、総額がそれほど大きくないため、満額成立するのではないかと予想します。
筆者は元本割れのリスクは小さいと考えますが、平塚市の地価の傾向を考慮して出資は見送る予定です。
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