FANTAS check-30 世田谷区ファンドを調査

FANTAS check 世田谷区ファンドのポイント

FANTAS check-30 世田谷区レジデンスファンドの対象不動産はコンシェリア笹塚 TERRACEです。

対象不動産の立地や各種方法による査定額を算出してファンドの検討を行いました。

FANTAS check ファンド募集概要

ファンドの概要は以下の通りで、賃料収入を配当原資とするインカム型ファンドであるため、FANTAS checkの案件としては比較的長い366日間の運用が予定されています。

無料の会員登録はこちら↓

対象不動産の詳細

対象物件：コンシェリア笹塚 TERRACE

築年月　：2015年2月

専有面積：25.81㎡

賃料収入：110,000円/月（優先出資額に対する表面利回り5.59%）

事業損益：1,113,324円（優先出資額に対する利回り4.72%）

FANTAS check インカム型の特徴

インカム型ファンドは、賃料収入を主な分配原資としており、空室が発生した場合や売却価格が想定を下回った場合には分配金が想定を下回るリスクがあります。

本ファンドは、満期日の前日に初回計算期間の終了日を設けており、 満期日における売却において、売却損が発生した場合も優先出資への配当は初回計算期間終了までの損益に基づき分配が可能なスキームとなっています。

加えて、インカムによる配当が予定分配率を下回った場合（空室などが出た場合）、キャピタルゲインから不足分を充当できる規定を設けているためインカムを保全できる場合があります。

対象不動産査定による安全性調査

コンシェリア笹塚 TERRACEの査定額を比較検討します。

笹塚駅周辺の売出価格から算出した人力査定

笹塚駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝114.6万円、価格＝2958万円になりました。

ReTechを活用したAI査定

続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。

AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。

㎡単価は査定額を今回の対象住戸の専有面積25.81㎡で割って算出しました。

今回はHowMa、ふじたろう、FANTAS check（FANTAS checkは買取価格の査定のため、査定額を1.2倍して計算）の結果を利用しました。

今回の3つのAI査定の平均値は㎡単価114.9万円、価格2965万円となり、人力査定とかなり近い価格になりました。

賃料から逆算した査定額

さらに募集賃料から価格の算定をしてみたいと思います。

現在、コンシェリア笹塚 TERRACEの賃料は月額110,000円です。

年間賃料132万円から表面利回りと物件価格の関係を計算しました。

コンシェリア笹塚 TERRACEは築5年と比較的新しい物件であることから、周辺物件の売り出し価格を参考に表面利回り4.0〜5.0%で物件価格を算出しました。

表面利回り4.5%で人力査定・AI査定と同等になります。

表面利回りは低いと感じざるを得ませんが、東京で築5年であれば4%前半もあり、笹塚駅周辺では築3年の物件が3%台の利回りで売りに出されていたりします。

立地調査

コンシェリア笹塚 TERRACEはローソン北沢五丁目店　徒歩4分、クイーンズ伊勢丹笹塚店　徒歩5分、TSUTAYA笹塚店　徒歩4分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。

最寄駅は京王線笹塚駅で徒歩約6分と通勤通学に便利な好立地です。

笹塚駅の2017年乗降人員数は81,557人で、10年前比100%とほぼ横ばいで推移しています。

より詳しく見ると、10年前から減少傾向であった乗降人員数は5年前から増加傾向に転じ、5年前比では112.0%と増加しています。

笹塚駅からは東京駅まで乗り換え1回約30分、品川駅まで乗り換え1回約35分、新宿駅まで乗り換えなし5分と各主要駅にアクセスが良好で、特に新宿駅へのアクセスは非常に便利です。

まとめ

各種査定額と総出資額は同程度であり、優先出資額以上での売却の可能性は高いと判断します。

賃料の保証はありませんが、キャピタルゲインがあればそちらからの補填が可能であり、当物件はキャピタルゲインも狙えると考えられます。

最寄の笹塚駅は、利用者が10年前比ではほぼ横ばいながら、5年前比では増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、笹塚駅は主要駅へのアクセスが比較的良好で、特に新宿へのアクセスが抜群であり、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

以上より、今回同時募集の3ファンドの中では最も出資したいと考えています。