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【ファンド調査】CREAL関町北プロジェクトを評価

CREAL関町北保育園プロジェクト

2月12日から募集開始のCREAL新規ファンドは練馬区関町北に所在する保育園が対象不動産です。

CREALでは1年前の2月にも保育園ファンドを組んでおり、この時は豊島区駒込にある「さくらさくみらい駒込」が対象でした。

そこで、今回の「関町北保育園」と「さくらさくみらい駒込」を比較して、今回のファンドの評価を行いました。

 

CREAL

 

関町北保育園プロジェクトのポイント

  • 募集額3億円超の大型案件なので、投資チャンスが大きい
  • 劣後出資比率20%とCREALの案件としては高い比率であるため元本の毀損リスクが小さい
  • 最寄駅まで徒歩3分の好立地で、駅の利用者数も増加傾向であるため保育園としての需要も高いと予想される

ココに注意

  • 駒込保育園よりは土地の実勢価格が安い
  • 関町北駅は駒込駅よりも利用者が少ない

 

管理人の評価 

 

募集概要の比較

2つのファンドの概要を比較しました(それぞれの保育園を関町北と駒込と略します)。

 

  関町北 駒込
募集額 3億8300万円 4億5000万円
ファンド総額 4億7900万円 5億円
優先:劣後 80:20 90:10
利回り 4.0% 4.0%
運用期間 16ヶ月 12ヶ月

 

2つのファンドを比較すると、今回募集する関町北プロジェクトは優先出資:劣後出資=80:20であることが注目です。

CREALでは劣後出資比率が10%程度であるファンドが多かったのですが、今回は20%になっており、元本毀損のリスクを低減していると言えます。

利回りは変わりませんが、運用期間が16ヶ月と駒込案件よりやや長くなっています。

 

対象不動産の比較

2つの保育園の立地・周辺環境および、路線価、売出価格などから対象不動産の価値を見積もり、比較しました。

 

立地と周辺環境

どちらの保育園も駅から徒歩2、3分であるため、利便性は非常に高いと考えます。

関町北:最寄駅は武蔵関駅で、2017年の乗車人員数は15,874人で10年前比108.7%と利用者が増加傾向です。

駒込:最寄駅は駒込駅で、2017年の乗車人員数はJR=48,964人、東京メトロ=20,236人で、10年前比JR=105.1%、東京メトロ=121.6%と、特に東京メトロの利用者が増えています。

最寄駅の利用者数の観点では駒込保育園ファンドの方が高評価になりました。

 

関町北保育園外観

関町北保育園の前面道路(Google Mapsより作成)

 

関町北保育園の前面は2車線道路となっており、広々としているため朝の登園ラッシュ時にも混雑が緩和されると考えられます。

一方で、一般車両等が多く通行することも考えられるため事故の発生が懸念されます。

保育園の前面道路が広いことは一長一短と言えます。

 

駒込保育園外観

駒込保育園の前面道路(Google Mapsより作成)

 

駒込保育園の前面道路は1車線でそれほど広くありませんが、車がスピードを出して通行するような心配もないと考えられます。

 

土地の評価額

  関町北 駒込
住所 練馬区関町北2-23-14 豊島区駒込3-21-4
敷地面積 ㎡ 333.83 298.29
路線価 万円/㎡ 40 42 ※1
路線価÷0.8 万円/㎡ 50 52.5
推定土地価格(路線価) 1億6692万円 1億5660万円
売出価格 万円/㎡ 54.2 ※2 75.1 ※3
推定土地価格(売出)万円 1億8094万円 2億2402万円

※1 駒込物件は道路に2面接しているが、道路幅の広い方の路線価を採用した。

※2 関町北物件は2車線道路に接しているため、売出価格の調査も接道幅が8mの物件を採用した。

※3 駒込物件1車線道路に接するため、売出価格は道路幅3.7mの物件を採用した。

 

路線価では両者はほとんど変わりませんが、売出価格(実勢価格)では約1.4倍の差があることから、豊島区駒込の土地需要は練馬区関町北より高いことが推測されます。

 

建物の評価額

関町北の延床面積:471.49㎡、駒込の延床面積:473.92㎡でほとんど同じ、構造も鉄骨造3階建と同じであることから、建物の評価額はどちらもほとんど同じと考えられます。

保育園という目的も同じであることから内装等の仕様も大幅には変わらないと考えます。

 

これに対して、募集総額から推定土地価格(売出)を引いた建物価格(+諸費用)は、関町北:2億9806万円、駒込:2億7598万円となりました。

建物価格が高く算出されていることから、関町北案件の土地購入価格は駒込案件よりもやや割高である可能性があります。

 

ぐりーんりんく号
会員の方はファンド詳細の「リターン」のタブに実際の売買価格が記載されているので確認してみてください

 

まとめ

CREALから新規募集される関町北保育園プロジェクトを評価しました。

劣後出資比率が駒込保育園ファンドに比べて高い(20%)ことや最寄駅までの距離が小さいことは大きな魅力です。

一方で関町北の実勢価格はやや駒込より安いことには注意が必要です。

 

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