FANTAS check-44 ファンドのポイント
FANTAS check 44号は キャピタル重視型レジデンスファンドで、利回り4.0%、運用期間は122日です。
これらは従来のキャピタル重視型レジデンスファンドと同様ですが、44号ファンドはリノベーションを施したマンションが対象である点が異なります。
リノベーション案件という初めての試みに対して、対象不動産の当サイト独自査定とAI査定の額を算出してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 大掛かりなリノベーションにより、新築マンション同等の内装
- 優先出資額は当サイト独自査定・AI査定・売出価格よりも低く、元本割れのリスクは小さい
- 優先出資：劣後出資=80：20で元本の安全性が向上
- 最寄の東京メトロ代々木公園駅の利用者は10年前比138%超
ココに注意
- 最寄の代々木公園駅まで徒歩10分以上（12分）
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はなし
- 運用期間122日以内に対象不動産が売却できないときは延長（2年未満）の可能性あり
FANTAS check ファンド募集概要
ファンドの概要は以下の通りで、売買益を狙うキャピタル重視型ファンドであるため、運用期間は122日が予定されています（運用期間内に売却できない場合は2年未満の延長の可能性あり）。
| 募集開始日時 | 2019年11月15日 18:00 |
| 予定利回り | 4.0% |
| 出資総額 | 3380万円 |
| 募集額 | 2704万円 |
| 劣後出資比率 | 20% |
| 運用期間 | 122日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
管理人の評価
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44号ファンド対象不動産の詳細
対象物件：パウゼ松濤 東京都 渋谷区 富ヶ谷2丁目20-7
最寄駅 ：東京メトロ千代田線 代々木公園駅 徒歩 12分、小田急線 代々木八幡駅 徒歩 12分
築年月 ：1996年1月
専有面積：33.50㎡（壁芯）
パウゼ松濤のリノベーション箇所
本ファンドの対象住戸は2019年9月にリノベーションされています。
リノベーション箇所は、お風呂、キッチン（カウンターキッチンに変更）、フローリング、間取り（1R→1LDK）、寝室とリビングの内窓、ライティングレール設置とかなり本格的なもので、数十万円でできるレベルではありません。
正確なリノベーション価格は不明ですが、200万円程度はかかっているのではないかと推測します。
写真で見る限り、内装は新築同様になっています。
引用元：FANTAS check （リノベーション）PJ 第４４号 物件／エリア情報
対象不動産の査定による安全性調査
FANTAS check-44号ファンドの対象不動産について、当サイト独自査定、AI査定、販売価格調査を用いて査定額を出資総額と比較しました。
※下記査定額はリノベーションを考慮していません！
| 査定方法 | 査定額（面積33.50㎡） |
| 出資総額 | 3380万円 |
| 当サイト独自査定額 | 3027万円 |
| 査定サイト査定額 | 3149万円 |
| 同マンション販売価格 | 3480万円 |
以下、各種調査結果の詳細を報告します。
当サイト独自査定の比較
当サイトの独自査定額を算出し、優先出資額や総額と比較してファンドの元本安全性を比べました。
東京メトロ千代田線 代々木公園駅周辺の50㎡以下の物件について売出価格を調査し、独自の方法で算出した査定額は㎡単価90.4万円、価格3027万円となりました。
当サイト独自査定額は、出資総額より353万円低くなりましたが、優先出資額を323万円上回りました。
また、この査定額にはリノベーションにかかった費用は含まれていませんので、出資総額との約350万円の差はもっと縮まると考えられます。
以上のことから、対象不動産を優先出資額以上の金額で売却できる可能性は高いと推測します。
AI査定の比較
パウゼ松濤の査定額を3つのAI査定サイトの平均値から算出しました。
無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。
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今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、SRE不動産（https://sre-realestate.com/uri/mansion/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）で調査し、3社の結果から平均を算出しました。
| 査定サイト | ㎡単価（万円） | 価格（万円） |
| PRICE MAP | 99.0 | 3316 |
| SRE不動産 | 81.0 | 2714 |
| マンションマーケット | 102.0 | 3417 |
| 平均 | 94.0 | 3149 |
今回の2つの査定の平均値は㎡単価94.0万円、価格3149万円となり、当サイト独自査定の結果より約120万円高いという結果でした。
AI査定額の平均は出資総額より低いものの、優先出資額を400万円以上上回り、個別の査定額でも優先出資額より低いものはありませんでした。
AI査定でもリノベーション費用は考慮していないため、実際の査定額はもっと高くなると推測されます。
したがって、対象不動産を優先出資額以上の金額で売却できる可能性が高いと考えます。
パウゼ松濤の売出価格
現時点では売出中の部屋はありませんが、2019年5月頃に5階の33.50㎡（本ファンドの対象住戸と同一面積）の部屋が3480万円（㎡単価103.9万円）で売り出されていた記録がありました。
※この部屋がリノベーションされたものであるかについては確認できていないので、この点はご注意ください。
売出価格は出資総額、優先出資額より高いことから、優先出資額以上の金額で売却できる可能性が高いと考えます。
当サイト独自・AI査定・売出価格、いずれの査定額よりも優先出資額が低いことから元本毀損のリスクは小さいと考えます。
周辺環境
パウゼ松濤の周辺環境と最寄駅を調査しました。
近隣施設は以下の通りで、生活に便利な施設が揃っていますので、賃貸需要はあると考えます。
肉のハナマサ 富ヶ谷店 徒歩8分
まいばすけっと 駒場東大前駅前店 徒歩7分
マルエツ プチ 富ヶ谷一丁目店 徒歩8分
セブンイレブン神山店 徒歩3分
その他、東京大学駒場キャンパスが徒歩4分の距離にあるため、飲食店は充実しています。
最寄駅は東京メトロ千代田線 代々木公園駅で、徒歩12分と10分以上離れているのがデメリットです。
代々木公園駅の2018年1日あたりの乗降人員数は28,807人で、10年前比138.5%と大幅に増加していることから、賃貸需要は高いと考えます。
代々木公園駅からは東京駅まで乗り換え1回約25分、新宿駅まではもうひとつの最寄駅代々木八幡駅から乗り換えなし約5分、品川駅まで乗り換え1回約25分と東京の主要駅に30分以内でアクセス可能という便利な立地です。
まとめ
FANTAS check（リノベーション）のキャピタル重視型ファンド44号を調査した結果をまとめます。
以上より、44号ファンドは元本の安全性は高いと評価します。
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