CREAL ホテルファンドを調査

CREAL ファンドのポイント

記念すべきCREAL最初のファンドは東京都墨田区にあるホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイです。

募集期間2018年12月3日〜12月27日、総額8億8000万円の大型案件で、さすがに完売は難しいのではないかと思っていまいしたが、執筆時点の出資額が7億9163万円と大健闘しています。

筆者はすでに出資済みですが、ここまできたらせっかくなので完売してしまえ！と思い、今更ながら調査・報告します。

CREAL 募集概要

出典：CREAL ファンド一覧より

CREAL公式サイト

なお、CREALではオープニングキャンペーンとしてキャッシュバックを実施しています

CREAL ファンド概要

物件　：東京都墨田区吾妻橋2丁目16-6 ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ

　　　　2018年3月8日竣工

　　　　鉄骨造7階建、50室

　　　　敷地面積　273.3㎡、賃貸可能面積　887.48㎡

価格　：9億7250万円

　　　　対象不動産取得価格＝8億8000万円、諸経費等＝9250万円

評価額：9億6600万円（直接還元法、DCF法）

運営者：株式会社アマネク

出資額：8億8000万円（優先出資）＋9250万円（劣後出資）

分配金：ホテルの転貸賃料収入及びホテル売却益を原資とする

　　　　賃料収入4680万円/年

　　　　（出資額に対して約5.32%）

対象不動産の立地調査と評価

アマネク吾妻橋はどんなホテル

アマネク吾妻橋は東京都墨田区吾妻橋にあり、2018年3月竣工、同4月オープンの新築物件です。

本所吾妻橋駅から徒歩３分、浅草駅から徒歩8分、とうきょうスカイツリー駅から徒歩7分の好立地で観光客の需要が高いと考えられます。

浅草エリアの2016年外国人観光客数は約500万人の水準に達しており、2014年との比較では年平均26.5%の伸び率となっています。

アマネク吾妻橋は開業直後から見込み数値を大きく上回る80%以上の稼働率を達成し、開業3ヶ月目となる2018年6月から直近10月までの実績では90%以上の稼働率を堅調に確保しています。

ホテルアマネク吾妻橋は土・日に大人２人で利用すると約12000円/人で、通常のベッドルームに加えて”モダン ジャパニーズルーム”という布団で寝るタイプの部屋も存在します。

楽天トラベルの口コミ評価では3.91を獲得しており、同地域・同価格帯の9件のホテルの平均評価3.86を上回る評価を得ています。

アマネク吾妻橋の評価額を他のホテルと比べると

対象不動産の評価額は9億6600万円ですが、マンションと異なりホテルの評価額を素人が調査するのは難しいです。

そこで、Pre REIT Fundのホテル・プレリートファンドで募集されたセンチュリオンホテル＆スパ上野駅前と比較してみます。

センチュリオンホテル＆スパ上野駅前はアマネク吾妻橋に比べて敷地面積1.86倍、賃貸可能面積2.23倍、評価額3.80倍となります。

立地も異なれば、建物の仕様も異なるため単純比較は無意味と承知の上ですが、少なくともアマネク吾妻橋の評価額が極端に割高であるとは考えにくい結果です。

自社での評価が信用できないということでは決してありませんが、アマネク吾妻橋は鑑定評価を行なった人も公開されており、鑑定人も自らの信用に関わることなので慎重な鑑定がされていると考えます。

運用期間は2年間となっていますが、2年後には東京オリンピックが開催されることから、東京のホテル需要は高い状態を維持すると予想しています。

評価額よりも高い価格での売却の可能性も十分あり得るのではないでしょうか。

まとめ

東京のホテル需要の高さ、観光に適した立地、高い稼働率に裏付けられた安定した賃料収入、評価額以上の売却可能性を考慮すると、利回り4.2%は高い利回りとは言えませんが投資する価値は十分高いと判断しました。

記念すべき最初の案件なので、ぜひ期待に応えていただきたいと思います。