ファンドのポイント
OwnersBook 12/26募集開始の渋谷区商業ビル第1号ファンド第2回を調査しました。
先週、OwnersBookは立て続けにファンドを組み、年末に向けてラストスパート完了かと思っていましたが、まだ終わっていませんでした(^_^;)
今回は渋谷区恵比寿南という非常に人気の高いエリアにある商業ビルファンドです。
ココがポイント
- 2032年までの15年間の一括賃貸契約済み
- 2017年前半に外装・内装の全面リノベーション済み
- 最寄駅はJR山手線・東京メトロ日比谷線 恵比寿駅
ココに注意
- メザニンローン、利回り4.5%、LTV＝79.48%
OwnersBook募集概要
出典：OwnersBook最新の投資案件
| 募集額 | 5510万円 |
| 募集開始日時 | 2018年12月26日 |
| 予定利回り | 4.5% |
| 運用期間 | 25ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
貸付先1
物件 ：東京都渋谷区恵比寿南 商業ビル1棟
貸付額：5500万円
種別 ：メザニンローン
貸付先：設立3年超の不動産保有会社
査定額：3億4600万円
（5500万円はそのうち15.9%、シニアローン2億2000万円と合わせると79.5%）
担保 ：極度額 5500万円の根抵当権（第二順位）を設定
備考 ：1階は飲食店、2、3階は店舗として2032年までの15年間の一括賃貸契約
貸付先2
物件 ：東京都文京区本郷 マンション一室
貸付額：10万円
種別 ：メザニンローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：2340万円 （10万円はそのうち0.43%）
担保 ：極度額1000万円に対し既に540万円を貸付済み、12月に30万円、1月に10万円の追加貸付、さらに本案件実行時に10万円貸付。
物件＆立地調査
東京都渋谷区恵比寿南に位置しており、JR山手線・東京メトロ日比谷線へのアクセスが良好とのことで、オーナーズブックの表現から推測すると、最寄駅は恵比寿駅で、徒歩10分程度の距離と思われます。
恵比寿駅はJR山手線の乗車人員数14万5000人（2017年）で10年前比105.4%、東京メトロ日比谷線の乗降人員数11万8000人（2017年）で10年前比112.0%とどちらの路線も乗客が増えている活気ある駅です。
また、恵比寿駅はLIFULL HOME'Sの”住まいのお役立ち情報”によれば「JR山手線で住みたい街・駅ランキング1位」「JR山手線の雰囲気が好きな駅ランキング1位」と非常に人気の高い駅であり、商業ビルの需要も高いと考えられます。
本案件の商業ビルは2017年に全面リノベーションを行っているため維持・管理状況が良好で新たな修繕のための出費のリスクが小さいメリットがあります。
さらに、1階から3階まで2032年までの15年間一括賃貸契約がされているため、当面は空室の心配がないことも大きな魅力です。
渋谷区恵比寿南で募集されている貸店舗について賃料を調査した結果を抜粋します。
1989年5月築 恵比寿駅徒歩5分 一括貸 2.76万円/坪
2000年6月築 恵比寿駅徒歩3分 1階部分 5.92万円/坪
1994年3月築 恵比寿駅徒歩2分 2階部分 2.13万円/坪
恵比寿南エリア限定とするとサンプル数が少なく、築年数や階数によって賃貸料はマチマチですが、現行の一括賃貸での月額賃料約3.3万円/坪は悪くない条件と思われます。
まとめ
恵比寿エリアは住む場所としても、訪れる場所としても非常に人気が高く、実際に駅の利用者も増加傾向を示していることから、商業ビルとして良好な立地と考えられます。
15年間の一括賃貸契約をしている点も稼働率の点で魅力的です。
一方で、メザニンローンでLTV＝79.5%であることから対象不動産の価値が下落した場合の元本毀損リスクは存在しますが、立地に恵まれていることから大きなリスクではないと判断し、出資を検討したいと思います。
