CREAL ファンドのポイント
CREAL第8号旗の台レジデンスファンドが2/21 19：00から募集開始されます。
対象不動産は 東京都品川区旗の台2-1-30 に所在するルーブル旗の台の区分一室です。
ココがポイント
- 最寄の旗の台駅大井町線は乗降人員数が10年間で130%超の大幅増加
- 旗の台駅まで徒歩4分の駅近物件で、生活利便施設が至近であり、各主要駅へのアクセス可能
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 種々の査定額に差が大きく信頼性に欠けるが、出資総額以上で売却できるか微妙
- 劣後出資比率 10.0%、予定利回り 4.0%は従来ファンドと比べてやや低い水準
CREAL ファンド募集概要
| 募集額（出資総額） | 1687万円（1874万円） |
| 募集開始日時 | 2019年2月21日 19：00 |
| 予定利回り | 4.0% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
CREAL ファンド詳細
対象物件：東京都品川区旗の台2-1-30 ルーブル旗の台
出典：CREALファンド詳細より
専有面積：19.21㎡
建築年月：2000年10月
月額賃料：73,232円（年間878,784円）
年間費用：185,700円（年間賃料収入の21.1%）
出資総額：1874万円
優先出資：1687万円（優先比率=90.0%）
劣後出資：187万円（劣後比率=10.0%）
取得価格：1810万円（㎡単価=94.2万円）
AI不動産査定と独自査定による安全性調査
ルーブル旗の台の査定額を比較検討します。
旗の台駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝79.8万円、価格＝1533万円になりました。
CREALが公表しているJLL森井鑑定株式会社による調査では㎡単価＝105.9万円、価格＝2035万円（取引事例比較法：2040万円、収益還元法：2030万円）となっています。
続いて、ReTechによるAI査定を3つのサービスで比較しました。
なお、各サービスの価格は㎡単価として算出したものに（複数の単価がある場合はそれらを平均したもの）、今回の対象物件の専有面積19.21㎡を掛けて算出しています。
○ IESHIL ・・・㎡単価＝75.9万円、価格＝1459万円
○ FANTAS check・・・㎡単価＝108.9万円、価格＝2092万円
○ PRICE MAP ・・・㎡単価＝90.1万円、価格＝1731万円
上記３社の平均 ・・・㎡単価＝91.6万円、価格＝1760万円
今回の調査では最高査定額はFANTAS check、最低額はIESHILとなりました。
先の記事で、ReTechによるAI査定を不動産調査に使う際は複数サービスの平均値を使うと信頼性が上がることを報告しており、今回も同様に3つのサービスの平均値をAI査定額としました。
もっと詳しく
執筆時点でルーブル旗の台は3階・19.21㎡の物件が1790万円（㎡単価=93.2万円）で売りに出されています。
この物件は角部屋であり、フローリング・クロス・窓枠・給湯器交換済みで、空室ではあるものの、メリットが多い物件です。
これらをまとめると下表のようになります。
| 査定方法 | ㎡単価（万円） | 19.21㎡価格（万円） |
| CREAL取得価格 | 94.2 | 1810 |
| 森井鑑定（取引事例） | 106.2 | 2040 |
| 森井鑑定（収益還元） | 105.7 | 2030 |
| 当サイト独自査定 | 79.8 | 1533 |
| AI査定（3社平均） | 91.6 | 1760 |
| SUUMO売り出し価格 | 93.2 | 1790 |
今回はJLL森井鑑定株式会社による調査、独自査定、AI査定の差が大きく、上下で500万円ほどの開きがありました。
また、AI査定3社の中でも600万円ほどの開きがあり、全体として信頼性が高いとは言えない結果になっています。
総募集額、CREALの取得価格はいずれも独自査定、AI査定価格より高いことから、想定通りの価格で売却できない可能性があリますが、優先出資分の確保は可能と考えます。
立地調査
ルーブル旗の台は昭和大学病院が徒歩2分、まいばすけっと 旗の台2丁目店が徒歩3分、ファミリーマート 昭和大学病院前店が徒歩3分と至近距離に生活利便施設が存在します。
最寄駅は東急大井町線・池上線の旗の台駅で、徒歩約4分の距離で通勤通学に便利な好立地です。
旗の台駅の2017年乗降人員数は大井町線：25459人、池上線：14783人で、10年前比はそれぞれ138.5%、101.2%と特に大井町線で大幅に増加しています。
東急旗の台駅からは、東京駅まで約30分（乗り換え1回）、品川駅まで約15分（乗り換え1回）、新宿駅まで約30分（乗り換え1回）と各主要駅にアクセス可能です。
まとめ
対象物件は募集総額程度の価格で売却できるかは微妙ですが、少なくとも優先出資の元本割れが起こらない価格での売却は可能と考えます。
ただし、2019年に入ってからも不動産関連の不祥事が相次ぐ状況であることから今後の不動産市況を注視する必要がありそうです。
最寄の旗の台駅は利用者が10年間で増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。
また、旗の台駅は主要駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。
ファンドの安全性に不安があるとまでは言えませんが、CREALは近日中に大型案件が控えていることもあり、今回は出資を見送る予定です（満額成立すると予想）。