塚本駅の魅力！残念？ポイント
魅力！
関西の主要駅（三ノ宮、大阪、京都）にアクセスしやすい
駅の利用者も増加傾向の活気あるエリア
古い町並みが生まれ変わっている最中で発展が期待できる
残念？
近隣に大規模ショッピングセンターや公共施設が少ない
賃貸マンションが多数建設されており、競争が激しい可能性がある
番外編ですが、OwnersBook（オーナーズブック）で募集された大阪市淀川区マンション用地ファンドで査定された賃料と実際の募集家賃を調査したところ、査定額は妥当と考えられました。
以上のポイントについて、塚本駅周辺を詳しくレポートします。
塚本駅の基本情報
住所 ：大阪市淀川区塚本2-28-2
乗入路線：JR西日本東海道本線
乗車人員：17757人（2016年1日平均）
当駅から西に1駅行くと大阪駅、東に1駅行けば尼崎駅であるため、神戸（三ノ宮）、宝塚、京都など各方面から列車が来ます。
関西・大阪の主要駅までの所要時間
物件選びの重要なポイントとなる関西の主要駅、大阪市内の主要駅へのアクセスを調査しました。
| 主要駅 | ルート（乗り換え回数） | 所要時間 |
| 大阪（梅田）まで | JR（0） | 5分 |
| なんばまで | JR→地下鉄 | 20分 |
| 天王寺まで | JR（1） | 35分 |
| 三ノ宮まで | JR（0） | 35分 |
| 京都まで | JR（1） | 40分（※） |
※京都までは乗り換えなしで行けるが、新快速に乗り換えた場合よりも15分以上時間を要するため、乗り換えありとした。
ポイント
関西と大阪市内のすべての主要駅（梅田、なんば、天王寺、三ノ宮、京都）へ40分以内に行くことができる恵まれた立地です。
特に大阪（梅田）駅へは乗り換えなし5分以内で行くことができます。
塚本駅の1日平均乗車人員は1万7000人を超えており、10年前比105.0%と増加していることから、駅周辺の活性化や人の流入があるエリアだと考えられます。
塚本駅の周辺施設
| 施設 | 塚本駅からのアクセス |
| サンリバー柏里商店街 | 西出口からすぐ |
| 阪急オアシス 塚本店（スーパー） | 東出口から徒歩約3分 |
| 万代 塚本店（スーパー） | 東出口から徒歩約2分 |
| フィットネスクラブ コスパ塚本 | 西出口から徒歩約3分 |
| 近畿大阪銀行 塚本支店 | 西出口から徒歩約2分 |
| 三菱UFJ銀行 塚本支店 | 西出口から徒歩約1分 |
| 江崎グリコ本社 | 東出口から徒歩約14分 |
駅出口から徒歩5分圏内にスーパー、銀行、など生活必要施設が揃っており、商店街もあるため日常生活の不便は少ないです。
一方で区役所などの公共施設や大型ショッピングセンターは近隣にはありませんので、日用品以外の買い物や公的手続き関係は塚本駅周辺ではできません。
塚本駅の周辺環境
塚本駅には西出口と東出口があり、西出口側は「西淀川区柏里」という地名になり、駅を出てすぐにサンリバー柏里というアーケード付きの商店街があります。
サンリバー柏里周辺にはファストフード店・ドラッグストア・信用金庫・居酒屋などがあり、商店街としては西出口側の方が栄えています。
サンリバー柏里（塚本駅西出口より撮影）
今回の調査ではOwnersBook（オーナーズブック）の「大阪市淀川区マンション用地ファンド」の現地調査を兼ねているため、東出口側の「淀川区塚本」を中心に調査しました。
東出口側にも「塚本駅前通」というアーケードがありますがこの中よりもその周辺に飲食店やスーパー、銀行などがあり活気があります。
特にスーパーはなぜか至近距離に2つ（阪急オアシス、万代）あり東出口は商店街よりスーパーでの買い物が便利です。
駅から徒歩3分の阪急オアシス塚本店
そして、駅周辺から少し離れた場所は新旧の民家・マンションが立ち並ぶ住宅街であり、戸建住宅の合間に賃貸マンションがかなり多く建っていて賃貸物件間の競争は激しいと推測されます。
民家は古い長屋と新築戸建が混在しており、解体工事中の物件や戸建分譲用の土地が多く見られたことから、街の新陳代謝が活発になっている様子がうかがえます。
OwnersBook（オーナーズブック）マンション用地ファンドの調査
淀川区塚本にあるOwnersBookで募集された淀川区マンション用地ファンドの対象用地を探してみました。
担保不動産の詳細は伏せられているためもちろん確証はありませんが、複数見つけた空き地の中から最も広く、戸建分譲用の旗がなかった土地をレポートします（下の写真以外にも戸建分譲用の旗がない空き地は存在しており、あくまで管理人の独断によります）。
その土地は塚本駅東口から出て右手方向（大阪駅方向）に進み、約4分の距離にありました。
GoogleMAPで見る限りでは、元々は古い長屋だったようです。
淀川区塚本に所在する空き地
現時点で周辺にはスポーツクラブコスパ塚本とLAWSONがある以外は戸建と小規模のビルとなっており、高い建物が見当たらないので、日照の問題はなさそうです。
スーパーが近隣にないため、買い物は駅前で済ましてから帰宅した方が良さそうですが、単身者を想定するならばLAWSONだけで充分でしょう。
新しい戸建やマンションもありますが、街全体としては古くからある印象を受けたので、新築マンションであれば住み替えも含めて需要があると考えます。
OwnersBookの淀川区マンション用地ファンドは"1階部分を店舗（30㎡台）、2階から9階部分を20㎡台（1R・12戸）及び40㎡台（1LDK・2戸）から成る地上9階建の店舗付きマンションを建築することが可能"となっています。
1階部分の店舗に何が入るかわかりませんが、周辺に戸建がたくさんあるのに商店等がないことは逆にテナント募集に有利に働くかもしれません。
また、新規月額賃料（共益費込）の坪単価は、店舗部分：11,500円程度、住居部分：8,600円程度と想定されていますので、塚本駅周辺の賃貸マンションの家賃相場について調査しました。
塚本駅の賃貸物件の調査
専有面積50㎡未満の単身者向け賃貸物件の中から、築3年以内・駅から徒歩7分以内の物件をピックアップして、塚本駅周辺の家賃相場を考察しました。
| 物件名 | 建築年月 | 家賃（坪単価・円） |
| グランカリテ塚本 | 2016年2月 | 9715 |
| プレサンス塚本グランゲート | 2017年9月 | 9943 |
| レガーロ塚本 | 2017年9月 | 9055 |
| プレサンス塚本駅前 | 2018年1月 | 10214 |
| スワンズシティ塚本アクシア | 2018年1月 | 9429 |
| ポルトボヌール塚本 | 2018年3月 | 9373 |
| レジデンス塚本ヴィークス | 2019年3月 | 9465 |
上記物件の平均値は、駅からの距離：4.7分、平均専有面積：23.5㎡、平均坪単価：9599円となっており、OwnersBookの査定による坪単価「住居部分：8,600円程度」よりはかなり高めに募集されていることがわかりました。
ただし、３年の間に調査できただけでも7棟のマンションが建設されており、家賃競争が激しいことが想像できます。
実際に契約する場合は5%〜10%程度の値引きが行われる可能性がありますが、それでも査定額程度は確保できると考えます。
中古マンションの相場を調査
賃貸物件の調査結果から、駅徒歩7分以内の好立地に有名デベロッパーの物件が多く建築されていたことがわかります。
新築物件の開発は用地の問題などもあるためこれまでのペースで行われるかは疑問ですが、今後も中古市場に供給があるものと思われます。
当サイトでは中古投資用物件のモデルケースを設定し、その参考価格を独自の調査と計算式にて算出しています。
モデル設定条件：塚本駅徒歩5分・5階部分・専有面積25㎡ ※マンションの個別の事情により価格は大きく変動しますので、あくまで参考価格としてご覧ください。
| 築年数 | 5年 | 10年 | 15年 | 20年 |
| 参考価格（万円） | 1642 | 1437 | 1257 | 1099 |
上記価格以下で購入できる場合は「お買い得」と判断しますが、現在、大阪の中古マンション価格も上昇傾向にあるため、買い時であるとは考えていません。
2019年3月現在の参考価格が今後どのように変化するか期間をあけて再検証したいと思います。
スルガ銀行の事件をきっかけに銀行からの融資がおりにくくなっているとの情報があり、中古物件価格の下落が予想されています。
これからも立地調査と価格調査を行なって大阪の不動産投資情報を発信し続けたいと思います。
