森ノ宮駅の魅力は？ ポイントまとめ！
森ノ宮駅周辺の不動産（マンション）相場を明らかにするために、開発プロジェクトの進捗状況や今後の予定、不動産投資対象としての魅力について調査しました。
魅力！
市内主要駅（梅田、なんば、天王寺）にアクセス良好
Osaka Metroが強化を進める方針の中央線の駅で、現状2駅しかないJRとの連絡駅
開発が進む大阪城公園の最寄駅であり、駅周辺ではまちづくりプロジェクトが進行中
残念？
Osaka Metro森ノ宮駅は利用者増加も、JR森ノ宮駅の利用者は減少傾向
中古マンション価格、地価共に上昇傾向で、現時点では投資のタイミングではなさそう
それでは、森ノ宮駅周辺を詳しく見ていきます。
森ノ宮駅の基本情報
住所 ：大阪市中央区森ノ宮1丁目
乗入路線：Osaka Metro中央線・長堀鶴見緑地線、JR大阪環状線
乗降人員：Osaka Metro：16296人、JR：25148人（1日あたり）
森ノ宮駅はその名の通り大阪市中央を東西に貫く中央線、大阪市南西部から北東部、および門真市とを結ぶ長堀鶴見緑地線、大阪環状線の乗換駅です。
乗車人員数の10年前比増減はOsaka Metro：105.4%、JR：90.4%、全体：95.8%であり、Osaka Metroは健闘しているものの全体としては減少傾向です。
ただし、JRも5年前比では108.0%と上昇傾向が顕著であることから大阪城への観光誘致成功とともに利用者が回復していると推測されます。
大阪市内主要駅までの所要時間
主要駅とのアクセスの良さは物件選びの重要なポイントです。大阪の主要駅：梅田(大阪)、なんば、天王寺までのアクセスを調査しました。
| 主要駅 | ルート（乗換回数） | 所要時間 |
| 梅田まで | JR大阪環状線（0） | 約15分 |
| なんばまで | 中央線→御堂筋線 | 約15分 |
| 天王寺まで | JR大阪環状線（0） | 約10分 |
ポイント
大阪市内のすべての主要駅へ15分以内に行くことができる恵まれた立地で、特にJR大阪環状線を利用することで梅田駅や天王寺駅へは乗り換えなしで行くことができます。
なんばまではOsaka Metroで行くと乗り換えが必要になりますが、やはり15分程度で到着できます。
森ノ宮駅の周辺施設
| 施設 | 森ノ宮駅からのアクセス |
| 大阪城公園 | 3-B号出口からすぐ |
| もりのみやキューズモールBASE | 2号出口からすぐ |
| 森ノ宮ピロティホール | 2号出口から徒歩約2分 |
| ロイヤルホームセンター森ノ宮 | JR南口徒歩約4分 |
| ビエラ森ノ宮（スーパー・飲食） | JR森ノ宮駅併設 |
| セントラルスクエア 森ノ宮店（スーパー） | 2号出口からすぐ |
| エディオン もりのみや店 | 2号出口からすぐ |
| 大阪シティ信用金庫 森ノ宮支店 | JR南口徒歩約3分 |
駅から徒歩5分圏内にスーパー、ドラッグストア、飲食店など生活必要施設が揃っているのに加えて、JR直結のビエラ森ノ宮、もりのみやキューズモールBASEなど商業施設もあるのがアピールポイントです。
また、大阪城公園が近いためイベント・散歩・ランニングなど充実した休日を過ごすことができそうです。
一方で銀行はATMはあるものの有人の支店は大阪シティ信用金庫があるのみ、そして中央区の東端に位置するため中央区役所、隣区の東成区役所ともに近隣にはありません。
森ノ宮駅の周辺環境
駅周辺は商業施設、商店、マンション、大阪城公園が存在し、大阪城への観光客も多く賑やかな雰囲気です。
一方で、森ノ宮駅の北側には森之宮検車場や焼却場・東側には旧・成人病センター跡地など、活用が十分されているとは言い難い土地が残されており、この土地を使って「大阪城東部地区のまちづくり」プランが進んでいます。
また、Osaka Metroの中期経営計画にも森ノ宮駅が重点駅として挙がっており、今後の発展が期待されます。
大阪城東部地区のまちづくり
大阪城周辺はここ数年の間に急速に開発が進んでいますが、大阪城東部地区は大阪城のすぐ東側にありながら開発が十分ではありませんでした。
出典：大阪府 「大阪城東部地区」のまちづくりの方向性 (素案)より
上図の南側（下側）に位置する府立成人病センター跡地と北東側（右上）に位置する「もと森之宮工場＋交通局検車場」と「もと焼却工場建替計画用地」に対して、マンション・大型商業施設・ホテル・大学のサテライトキャンパス・ヘルスケア施設など魅力的な提案が挙がっています。
成人病センター跡地
参考資料：「大阪城東部地区」のまちづくりの方向性(素案) （大阪府）、大阪市ホームページ
Osaka Metro中期経営計画
大阪市高速電気軌道株式会社（Osaka Metro）では中期経営計画の重点施策として鉄道事業の中で
”南北・東西軸の強化・・・御堂筋線９駅、中央線６駅のリニューアルを2024年度までに完了します”
を挙げています。
御堂筋線を南北軸、中央線を東西軸として強化する方針で、森ノ宮駅も強化駅に含まれており2024年までにリニューアルが計画されています。
さらに、都市開発事業の中で
”森之宮エリア・・・東の拠点として、「大阪城東部地区」のまちづくりの方向性を踏まえて開発を目指します”
も挙げており、大阪の東の拠点に森ノ宮がピックアップされています。
もっと詳しく
不動産投資用マンションの賃料を調査
不動産投資用マンションとして専有面積50㎡未満・築5年以内・駅から徒歩7分以内の物件を調査し、森ノ宮駅周辺の賃料相場を算出しました。
| 物件名 | 建築年月 | 坪単価（円） |
| ララプレイス森ノ宮ベーネ | 2019年2月 | 9462 |
| ララプレイス大阪城公園ヴェルデ | 2018年1月 | 10691 |
| セオリー大阪城サウスゲート | 2017年9月 | 10083 |
| JPレジデンス大阪城南 | 2016年3月 | 9207 |
| ジアコスモ大阪城南 | 2016年3月 | 10716 |
| プレサンス大阪城公園ネクサス | 2015年3月 | 10559 |
※賃料の坪単価は共益費を含んだ額で算出
上記物件の平均は築年数：2.1年・駅からの距離：5.3分・専有面積：23.3㎡・坪単価：10120円となりました。
家賃の平均は共益費込みで7.1万円であることから、築5年以内・駅徒歩5分程度の物件であれば7万円前後の家賃収入を計算できます。
森ノ宮駅の中古マンション相場を調査
賃貸物件の調査結果から、駅徒歩7分以内の好立地に不動産投資用マンションが多く建築されていたことがわかります。
新築マンションの開発はやや減少しているように感じますが、中古市場にはマンションの供給があるものと思われます。
当サイトでは中古投資用物件のモデルケースを設定し、その参考価格を独自の調査と計算式にて算出しています。
モデル設定条件：森ノ宮駅徒歩5分・5階部分・専有面積25㎡ ※マンションの個別の事情により価格は大きく変動しますので、あくまで参考価格としてご覧ください。
| 築年数 | 5年 | 10年 | 15年 | 20年 |
| 価格（万円） | 1479 | 1339 | 1211 | 1096 |
上記参考価格よりも安く購入できる場合はお買い得と判断しますが、当サイトの調査では森ノ宮駅周辺の中古マンションの売り出し価格は1年前に比べて約5%上昇しているという結果が出ています。
スルガ銀行事件以降、不動産投資用の融資が絞られており、その結果不動産価格が下落すると予想する専門家もいますので、現在の価格での購入はお勧めできません。
大阪で不動産投資を検討するときの参考とするために、期間をあけて再度調査を行い、森ノ宮駅付近の中古物件価格の変動を観察していきたいと思います。
