【ファンド調査】CREAL-19 南池袋レジデンスファンドの評価

CREAL 19号ファンドのポイント

CREALの新規ファンド（CREAL 19号 南池袋レジデンスファンド）の対象不動産は豊島区南池袋に所在するマンション、プレール南池袋です。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してファンドの検討を行いました。

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CREAL ファンド募集概要

ファンドの概要を表にまとめました。

利回りはCREALの過去のレジデンスファンドより低めの3.5%に設定され、優先出資：劣後出資＝85：15は、90：10になることもあるCREALのファンドの中では劣後比率が高めの設定になっています。

対象不動産の詳細

対象物件：プレール南池袋　　東京都豊島区南池袋1-15-21

築年月　：2001年10月

専有面積：21.60㎡

契約形態：マスターリース契約

対象不動産査定による安全性調査

プレール南池袋の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。

池袋駅周辺の売出価格から算出した独自査定

池袋駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。

その結果、プレール南池袋の当サイト独自の査定は㎡単価＝83.0万円、価格＝1794万円になりました（専有面積21.60㎡）。

ReTechを活用したAI査定

続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。

AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。

今回はPRICEMAP、SER不動産、マンションマーケットの査定結果を採用しました。

今回の3つの査定の平均値は㎡単価90.3万円、価格1951万円となり、当サイト独自査定の結果より150万円高い査定額となりました。

本ファンドの出資総額2192万円は、当サイト独自査定額より22%ほど高く、AI査定額との比較でも12%程度高いという結果であるため、出資総額を超える価格で売却するのは難しい可能性があります。

一方、募集額1864万円は当サイト独自査定額より4%ほど高いのに対して、AI査定額との比較では4.5%程度安いという結果で、募集額（優先出資）での売却は可能と判断しました。

立地調査

プレール南池袋の周辺には、miniピアゴ 南池袋１丁目店　徒歩約4分、セブン-イレブン 豊島南池袋明治通り店　徒歩約5分、ドン・キホーテ 池袋東口駅前店　徒歩約9分、西武池袋本店」徒歩約7分と生活に便利な商業施設が揃っています。

最寄駅は西武池袋線 池袋駅 徒歩約5分で通勤通学に便利な好立地です。

西武 池袋駅の2018年乗降人員数は490,259人で、10年前比97.1%と減少傾向ですが、5年前比は101.2%と増加傾向であることから、最近は利用者が復活している様子が伺えます。

次に近いJR山手線 目白駅の2018年乗車人員数は38,190人で、10年前比97.2%と減少傾向ですが、5年前比は100.7%と増加傾向と西武 池袋駅と同じ傾向が確認されました。

池袋駅からは東京駅まで乗り換えなし約20分（東京メトロ利用）、品川駅まで乗り換えなし約30分（JR利用）、新宿駅まで乗り換えなし約10分（JR利用）と各主要駅に乗り換え不要でアクセス可能です。

まとめ

CREAL 19号南池袋レジデンスファンドの調査結果をまとめます。

予定利回りが3.5%とやや抑えられていることと、当サイト独自査定より募集額（優先出資）が高いことから、今回は出資を見送る予定です。

代わりに来月のJointo α（ジョイントアルファ）大阪天王寺ファンドを狙いたいと思います。

ぐりーんりんく号

それでも CREAL がオススメの事業者であることは変わらないよ！