同時募集3案件の評価は？
6/25 18:00 募集開始のFANTAS check 28〜30号ファンド（インカム型）の狙い目について調査・検討しました。
募集額と当サイト独自の査定額、AIによる査定額、不動産投資環境の観点から3つのファンドを比較しています。
管理人のおすすめ
管理人のおすすめファンドは30号世田谷区（最寄駅・笹塚駅）レジデンスファンド
→ 最寄の笹塚駅の利用者は増加中
→ 世田谷区の空室率は低い
→ 査定額とファンド総額がほぼ同等で元本毀損リスクが小さい
上記の結論に至った理由を解説します。
ファンドの基本情報（概要）
3つのファンドの概要をまとめます。
| 28号（横浜市） | 29号（新宿区） | 30号（世田谷区） | |
| ファンド総額 | 1930万円 | 3540万円 | 2950万円 |
| 優先出資額 | 1544万円 | 2832万円 | 2360万円 |
| 利回り | 4.1% | 4.1% | 4.1% |
| 運用期間 | 366日 | 366日 | 366日 |
| 最寄駅 | JR 石川町 | 東京メトロ 神楽坂駅 | 京王 笹塚 |
| 駅からの距離 | 2分 | 2分 | 6分 |
| 1日乗降人員数 | 65,798人※ | 41,257人 | 81,557人 |
※石川町駅は1日乗車人員数を2倍したものを乗降人員数として記載。
概要の比較では、利回りや運用期間に違いはないため、ファンド総額が多く（クリック競争でチャンスが広がる）、駅近の29号（新宿区）ファンドが高評価になりそうです。
最寄駅までの距離は28号（横浜市）、29号（新宿区）は非常に近いメリットがあり、30号（世田谷区）は利用者数が最大でした。
対象不動産の査定額
対象不動産の査定額と募集額を比較し、ファンドの安全性を評価します。
AI査定とは「FANTAS check、PRICE MAP、Renosy、HowMa、IESHIL、ふじたろう」のうち3つのAI査定額の平均値、人力査定とは当サイトが独自に周辺のマンション売り出し価格から算出した査定額です。
vs ファンド総額＝査定額／ファンド総額、 vs 優先出資額＝査定額／優先出資額（募集額）を表し、この値が高いほどキャピタルゲインが大きくなることが期待できます。
| 28号（横浜市） | 29号（新宿区） | 30号（世田谷区） | |
| AI査定額 | 1583万円 | 3000万円 | 2965万円 |
| vs ファンド総額 | 82.0% | 84.7% | 100.5% |
| vs 優先出資額 | 102.5% | 105.9% | 125.6% |
| 人力査定 | 1833万円 | 3199万円 | 2958万円 |
| vs ファンド総額 | 95.0% | 90.4% | 100.3% |
| vs 優先出資額 | 118.7% | 113.0% | 125.3% |
30号（世田谷区）ファンドはAI査定・人力査定どちらもファンド総額が100%を超えており、キャピタルゲインが狙いやすいと考えます。
また、AI査定と人力査定の額がほとんど同じであることから、査定の精度も高いと推測できます。
最寄駅周辺の不動産投資環境
対象不動産の最寄駅周辺の家賃相場、空室率、表面利回り、借り手が希望する築年数、借り手が希望する駅までの距離といった不動産投資環境を比較します。
下表はLIFULL HOME'S 「見える！賃貸経営」のデータを再編集して作成しました。（https://toushi.homes.co.jp/owner/）
| 28号（横浜市） | 29号（新宿区） | 30号（世田谷区） | |
| 家賃 | 82,000円 | 124,000円 | 110,000円 |
| 築年数 | 11年11ヶ月 | 5年8ヶ月 | 4年6ヶ月 |
| 駅からの距離 | 2分 | 2分 | 6分 |
| 1K家賃相場 | 73,700円 | 117,800円 | 90,700円 |
| 所在区の空室率 | 16.7% | 15.0% | 8.7% ※ |
| 周辺の利回り | 7.3% | 5.0% | 5.5% |
| 築3年以内希望率 | 16.5% | 84.9% | 40.4% |
| 駅から5分以内希望率 | 60.3% | 79.3% | 52.1% |
※世田谷区の空室率のみ2017年のデータ、それ以外は2019年のデータ
28号（横浜市）の評価
家賃 ：周辺相場よりも高い
築年数 ：やや古いが、周辺では新築（築3年以内）を希望する人が少ないためリスク小さい
駅からの距離：5分以内希望率60%超に対して2分は好材料
29号（新宿区）の評価
家賃 ：周辺相場よりも高い
築年数 ：新築（築3年以内）希望率が約85%に対して築5年超のためややリスクあり
駅からの距離：5分以内希望率約80%に対して2分は好材料
30号（世田谷区）の評価
家賃 ：周辺相場よりもかなり高い
築年数 ：新築（築3年以内）希望率約40%に対して築4年6ヶ月のため低リスク
駅からの距離：5分以内希望率52%と他地区より低いため、徒歩6分も低リスク
まとめ
それぞれのファンドにメリット・デメリットはありますが、28号・29号には査定額とファンド総額の乖離、空室率が高いというマイナスがあり、29号の新宿区では新築希望率が高いのも、万が一空室が出た場合の再募集時にマイナスとなります。
一方で、総合的に判断してマイナスポイントが少なかったのは30号（世田谷区）で、気になる点としては現在の家賃が周辺相場よりもかなり高いため、空室になった場合の際募集時には現在と同等の家賃を確保できない可能性が挙げられます。
しかし、30号は査定額とファンド総額に差がほとんどなく、キャピタルゲインが狙えるため上記のマイナスを補える可能性があると考えます。
結論として、管理人は30号（世田谷区）を最もおすすめします（ただし、あくまで個人の見解ですので、投資にあたってはご自身のご判断にてお願い致します）。