不動産ファンド調査

【記事更新】今からはじめるOwnersBook!特徴と評判

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OwnersBook(オーナーズブック)のポイント

「これからはじめる」と題して、これから不動産ファンドを始めようと考えている方向けに、オーナーズブックに投資を始めてから1年半が経過し、現在80〜90万円を出資している管理人が感じた特徴や評判、ファンドの安全性について調査しました。

どのファンド事業者にもメリット・デメリットどちらもありますので、メリットの部分を重要視していて、デメリットの部分は気にならないという場合は是非投資家登録をご検討ください。

 

ココがポイント

○ 運営者のロードスターキャピタル社は東証マザーズ上場企業

○ 1万円から投資できる不動産担保ソーシャルレンディング(貸付型クラウドファンディング)

○ リスクをとる分、大きなリターンを期待できるエクイティ型ファンドを運用

○ アメリカの不動産クラウドファンディングの先駆的企業Fundrise,LLCと業務提携で海外展開に期待

○ 競争激化に対応するため先着方式と抽選方式の2つの募集方法を導入

 

ココに注意

○ 競争が激しく、ファンドが満額になるのが早いため出資できないこともしばしば

○ アクセス集中を避けるため、ファンドの募集開始時刻を非開示にする場合がある

○ 借入人や担保不動産の情報開示を促してはいるが、十分進んでいるとは言えない

○ 預かり金方式で出金には手数料がかかるため、出資できないと資金の活用効率が落ちる

 

OwnersBook(オーナーズブック)の基本情報

オーナーズブックの概要をまとめました。

運営会社のロードスターキャピタル株式会社は、2012年4月に総合不動産会社として開業し、不動産投資・不動産運営・アセットマネジメント等に関する豊富な知識・経験があります。

また、2017年9月には東証マザーズに上場しました。

※下記まとめは執筆時点で開示されている情報に基づく内容なので、今後変更される可能性があります。

 

事業者 ロードスターキャピタル株式会社
ファンドの種類 貸付型(不動産担保)、エクイティ型
サービス開始 2014年9月
予定利回り 2.0%〜6.0%
最低投資額 1万円
運用期間 12ヶ月〜36ヶ月程度
担保 抵当権の設定
株式上場 マザーズ
代表取締役社長 岩野 達志

更新:予定利回りを2.0〜6.0%に変更しました(2020年1月14日)。

 

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OwnersBook(オーナーズブック)の特徴

オーナーズブックの特徴と出資者目線のメリット・デメリットをまとめました。

 

対象不動産と運用期間

融資先は不動産を担保とするもの限定ですが、駐車場、京都の町家再生ファンド、商業ビルなど不動産の種類はマンションだけに限りません。

また、その不動産の選定にあたっては不動産鑑定士を含む不動産取引のエキスパートが厳選しています。

立地は基本的に東京圏ですが、京都町家ファンドや大阪市のレジデンス用地ファンドなど関西圏の案件も少数ながら存在します。

 

当初設定される運用期間は12ヶ月〜36ヶ月と比較的長めですが、早期償還により実際は6ヶ月程度で運用が終了する場合もあります。

 

担保・保証

貸付型案件は全て不動産担保付き(シニアローンの場合は不動産評価額の75〜80%程度の貸付が多い)ため、元本毀損リスクを低減できます。

また、投資運用業、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、宅地建物取引業、総合不動産投資顧問業の免許・登録を受けていること、運営者が上場企業であることから社会的信用が高いこともファンドの安全性に寄与しています。

 

ただし、昨今、不動産業界では上場企業の不祥事もあったことから単純に上場企業=安全とは言えません。

そのため、出資にあたっては余裕資金を投資することはもちろんのこと、必ずそのファンドの概要、担保不動産をしっかりと把握して安全性を自ら評価することが大切です。

 

当サイトでも一部のファンドについては調査を行なっていますのでご参考にしてください。

あわせて読みたい

 

ファンドの募集額と募集方法

2000万円台から10億円超えまでかなりバラエティに富んだ募集額です。

流石に10億円超えファンドであれば出資申し込みにゆとりがありますが、1億円程度の募集額であればほんの数分で満額成立してしまうこともあり、それ以前に、サイトにアクセスが集中するためかエラーが頻発して申し込み画面にまで到達しないこともしばしばです。

 

その対策のためかここ数回のファンドでは募集開始時刻を非開示にするというかなり思い切った手段に出ています(募集開始時刻は午前中だったり午後だったりバラバラで予測は難しい)。

ぐりーんりんく号
勤務時間中は基本的にスマホを持てないので募集開始時刻非開示だと、ほぼ出資不可能だよ!

 

また、ファンドによっては出資上限額を設定し、出資者を広く集められるように工夫もしています。

それでもここ最近の出資者1人あたりの平均出資額は30万円程度で、1億円超えの案件でも400人程度の出資者数となっており、2万人以上とも言われる投資家登録数からすれば、出資できるのはごく一部の投資家に限られているのが現状です。

 

サーバーの増強なども検討されていると推測しますが、これからはじめる方は出資申し込みが可能かご自身のライフスタイルに照らして慎重にご検討ください。

 

ーーー2019年8月14日追記ーーー

8月14日の中野区マンションファンドでは初めて抽選方式での募集が行われました。

競争倍率が高いので必ず出資できるわけではありませんが、募集開始時刻非開示になったことにより出資ができずにいた投資家にもチャンスが与えられました。

 

抽選方式の注意点をまとめました。

注意ポイント

  • 1つの案件で抽選方式と先着方式を併用はなく、抽選方式の案件の場合は全額が抽選で募集される
  • 抽選方式の申込条件はOwnersBookの口座に残高があることで、残高以上での申し込みはできない
  • 抽選方式の申込回数は一人1回限りで、口座残高があっても追加申込できない(先着方式は追加申込可)

ーーー追記終ーーー

 

また、出資金は「預かり金(デポジット)方式」のため、あらかじめオーナーズブック指定の口座に入金しなければなりません。

この点は、入金したものの出資ができないという状況が続くと、投資用資金の活用効率が落ちるデメリットがあるので注意が必要です。

預かり金の出金には手数料がかかるため、一度に多額を入金することは避けたほうが良いと考えます。

振込手数料が無料になる銀行口座を持っている場合は出資予定額だけをこまめに入金することで投資効率の低下を抑制できます。

 

ロードスターキャピタルの株価

ファンドを選ぶときには事業者の信用が重視されますので、会社の信用を表す指標の一つである株価を紹介します。

ロードスターキャピタルの株価は2019年初の777円から、2月7日終値で1136円まで上昇しましたが、その後は下落傾向が続いています。

 

エクイティ型案件とは

OwnersBookでは、従来の貸付型案件に加えて「エクイティ型案件」の取り扱いが始まりました。初めて聞いたときは「エクイティってなに?」だったので、正確性はともかくとして簡単にまとめました。

 

はてな

<貸付型>

出資者から集めたお金を貸し付けて得た金利と元本を出資者に分配する。

融資の担保が不動産(抵当権等)であるため、不動産投資の一種と考えられる。

仮に融資対象の不動産の価値が低下しても融資額には変動がないので不動産価値が融資額を下回らなければ回収できる。

反対に不動産価値が上昇しても金利は変動しないので配当が増えることはない。

ローリスクローリターン

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<エクイティ型>

エクイティとは自己資本を意味し、エクイティ型ファンドは不動産投資においては借入金ではなく、小口化した不動産の所有権や信託受益権に対して出資を募る方法。

出資者から集めたお金で不動産信託受益権を購入し、賃料と不動産信託受益権の売却益を出資者に分配する。

仮に不動産価値が低下すると賃料の低下、不動産信託受益権の価格低下が起こり、出資額以下になることがある。

反対に不動産価値が上昇すれば賃料や受益権の価格も上昇するので配当が増える可能性がある。

ミドルリスクミドルリターン

 

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ソーシャルレンディングの匿名化解除の動向

従来、貸付型ファンド(ソーシャルレンディング)では借入人を匿名化し、投資先を複数にするようお上から指導されていましたが、3月18日の金融庁の公式見解により一定の条件のもとで匿名化が解除されました。

ぐりーんりんく号
出資者(投資家)が借入人に直接影響を及ぼせる状況になると出資者が貸金業を営むことになってしまい、それは違法行為だからだよ

 

これを受けて、5月30日にOwners Bookから「貸付型案件にかかる情報開示方針」が示されました。

 

ポイント

○ これまでも開示していた内容

・貸付条件(貸付金額、金利、貸付予定日、貸付期間)

・回収可能性に影響を与える情報(担保不動産の大まかな所在地・評価額・物件概要)

○ 今後新たに開示する情報

・借入人の財務状況又は財務情報の概要

・借入人に債務超過、返済猶予を受けている等の事実があるか否か

○ 今後新しく借入人に開示を促す内容

・担保不動産の物件名、所在地

・法人名

ぐりーんりんく号
担保不動産の物件名等は積極的に開示を促してほしい!!

 

この発表以降、3件の新規募集ファンドがありましたが、借入人の公開は1件、担保不動産の公開は0件となっており「開示を促す」では同意する借入人は少ないことを示しています。

やはり、借入人と担保不動産の情報は投資の重要な判断材料であるので、より積極的な開示を求めたいところです。

 

OwnersBookの海外展開

2019年6月27日、ロードスターキャピタルは、米国不動産クラウドファンディングの先駆的企業Fundrise,LLC(本社:ワシントンD.C)と業務提携を発表しました。

今後は”OwnersBook投資家の皆様に世界の優良不動産への少額投資の機会をご提供する”ことを目指すとのことで、投資対象不動産のエリアが大きく広がることが期待されます。

 

OwnersBookの評判

オーナーズブックに関する評判をTwitterから集めてみました。

 

 

 

 

 

不満に思っていないことをあえてツイートする人は少ないと思うので、不満が多くなるのは仕方ないとは思いますが、Twitterでの評判は良好とは言えません。

比較的頻繁に開始時間のチェックができる、振込手数料のかからない銀行口座を持っていてこまめに入金可能である、自身で借入人や担保の安全性評価は難しいので上場企業に任せたい、という方は評判の内容は問題がありません。

また、こういった評判を聞いて改善されていくのがシステムなので、現時点でオーナーズブックを見限るのは早計と考えます。

 

まとめ

2014年から運営が始まり、この分野では比較的経験が豊富であること、投資家数が非常に多いことやデフォルトが起こっていないこと、日本で唯一のエクイティ型ファンドや海外展開への期待など、不動産ファンドの中で新たな取り組みをしている点は高評価です。

不動産系のファンドも他の投資と変わらず分散投資が必要で、事業者を分散させることもリスク低減に役立ちます。

複数の事業者を使う場合にはやはりオーナーズブックを外すことはできないと考えており、これから不動産ファンドを始める方にもおすすめできる事業者です。

 

一方で、競争率が激しく希望通りの投資が難しいこと、デポジット式で資金を口座に入れる必要があること、情報開示が十分高いとは言えない点など改善して欲しい部分も多いことから、自分のライフスタイルに合うか合わないかの確認も必要です。

 

オーナーズブックにはユーザーからの声を拾って、改善に努めていただくことを希望します。

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