ファンドのポイント
ココがポイント
JR塚本駅近のマンション用地
OwnersBookとしては高利回りの5.0%、シニアローンでLTV=66.5%
塚本駅は関西主要駅へのアクセスが抜群で、利用者も増加傾向
ココに注意
JR以外の私鉄・Osaka Metroの利用はしにくい
近畿圏の地価上昇が顕著
OwnersBook募集概要
| 募集額 | 3010万円 |
| 募集開始日時 | 2019年2月26日 |
| 予定利回り | 5.0% |
| 運用期間 | 16ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 申込上限金額 | 50万円 |
出典：OwnersBook公式サイトより
貸付先1
物件 ：大阪府大阪市淀川区塚本 マンション用地
貸付額：3000万円
種別 ：シニアローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：4510万円 （3000万円はそのうち66.5%）
担保：債権額 3,000万円の抵当権（第一順位）
備考：マンション用地のため建物がなく、稼働率は0%
貸付先2
物件 ：東京都文京区本郷 マンション一室
貸付額：10万円
種別 ：メザニンローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：2340万円 （10万円はそのうち0.43%）
担保：極度額1,000万円の根抵当権（第二順位）設定、既に530万円の貸付、2019年2月中に10万円、本案件で10万円の追加貸付
立地調査-大阪市淀川区塚本
対象のマンション用地は大阪市淀川区塚本に所在し、最寄駅はJR東海道本線・塚本駅、駅へのアクセスが「至便」であることから駅徒歩5分圏内の駅近物件であることが推測されます。
OwnersBookによれば塚本駅周辺は”近隣住民向けサービス業の店舗が集積し、その背後に中小規模の一般住宅や中低層の共同住宅が集積する商住混在エリア”であると説明されています。
大阪在住の筆者の感覚として、塚本駅周辺は中心地へのアクセスが良いわりに大阪市内にしては家賃が低いと考えています。
ライフルホームズの家賃相場によれば、塚本駅周辺の1Kマンションの家賃相場は5.09万円であり、大阪駅周辺の6.91万円、最近人気のエリアである福島駅周辺の6.49万円に比べるとリーズナブルです。
実際、府外から移住した筆者の知り合いも複数人が塚本駅周辺の賃貸マンションで生活しており、長期間塚本を離れずに住み続けています。
塚本駅の2016年乗車人員数は17757人で、10年前比105.0%と上昇傾向です。
また、塚本駅は大阪駅まで乗り換えなし5分（一駅）、新大阪駅まで乗り換えなし10分、三ノ宮駅まで乗り換えなし35分と関西の主要駅へのアクセスが非常に良いというメリットがあります。
JRを利用しやすい反面、関西で発達している私鉄・Osaka Metroを直接利用することができないため、主要駅以外の駅への小回りに欠ける印象があります。
ファンドの安全性
近畿圏の地価は上昇が顕著で、「不動産価格と不動産取引に関する調査報告書」によれば、土地価格動向DI（2019年1月8日〜20日に調査）において関東がマイナス0.5ポイントになる中、近畿はプラス15.8ポイントと大幅上昇となっています。
この上昇傾向が続くうちは良いのですが、いずれ下落に向かうことは間違い無いと思いますので、現時点での地価が維持できるかがポイントになります。
続いて、塚本駅周辺の土地の売り出し価格を調査しました。
| 駅からの距離 | 面積（㎡） | ㎡単価（万円） |
| 6分 | 165.58 | 53.1 |
| 11分 | 262.37 | 37.5 |
| 6分 | 61.25 | 35.9 |
上表最上段の土地はマンション用地として建築条件つきで販売されていることから、今回のファンドの参考になると考えられます。
想定されるマンションはワンフロアの面積が住居で40㎡台であることから、土地面積は約80〜90㎡と推定され、上記マンション用地の単価を当てはめると4250〜4750万円となるため、OwnersBookの査定額4510万円はやや高めか妥当なラインと考えます。
まとめ
近畿の地価上昇という不安要素はありますが、LTV=66.5%と低めの設定であること、塚本駅周辺は特に単身者等の賃貸需要が高いと考えられることから、出資する予定です。
