不動産ファンド調査

【大阪案件】アルファアセットファンド新梅田の立地調査とファンド評価

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Jointo α 第11号ファンド(モンテベルデ新梅田)のポイント

Jointo α(ジョイントアルファ)の11号新規ファンド(アルファアセットファンド新梅田)の対象不動産は大阪市北区大淀中1丁目に所在するマンション、モンテベルデ新梅田です。

対象不動産の立地・開発プロジェクトの調査や当サイト独自の査定およびAI査定の結果からファンドの評価を行いました。

 

ファンドのポイント

  • 優先出資:劣後出資=70:30で元本毀損リスクをかなり低減
  • 当サイト査定に対してファンド総額は74.3%、募集額は52.0%であるため元本の安全性は高評価
  • 阪急各線 中津駅まで徒歩10分、うめきたエリアまで徒歩圏内の好立地
  • 最寄の中津駅の乗車人員数は10年前比120%以上の大幅増加

 

立地調査のポイント

  • 最寄駅まで10分と駅近物件ではないが、生活利便施設は充実
  • 2023年うめきたエリアに新設の大阪駅まで徒歩10分
  • 大阪の商業地 高額地価1位のグランフロント南館まで徒歩11分

 

ファンドの注意

  • 最低投資金額が10万円のため、少額分散投資には不向き
  • 利回り3.2%は不特法ファンドとしてはやや低い

 

管理人の評価 

 

 

>> 募集開始は11月18日!出資までに Jointo α に登録! 

 

 

Jointo α 11号 新梅田ファンド募集概要

Jointo α(ジョイントアルファ)11号 新梅田ファンドの概要を表にまとめました。

Jointo αの過去ファンドと同様に優先出資:劣後出資=70:30であり、元本毀損のリスクは小さいと言えます。

利回りは3.2%とやや低いものの、募集額は1470万円(147口)であるため出資の競争が激しくなることが予想されます。

 

物件価格 2100万円
募集額 1470万円
募集開始日時 2020年11月18日 12:00〜
予定利回り 3.2%
運用期間 12ヶ月(2020年12月1日開始)
最低投資額 10万円(上限100万円)

 

対象不動産の詳細

対象物件:モンテベルデ新梅田 大阪市北区大淀中1丁目

築年月 :1995年6月(築26年)

専有面積:62.21㎡

月額家賃:115,000円(共益費込)

契約期間:2019年7月11日から2021年6月30日(自動更新あり)

 

対象不動産査定による安全性調査

モンテベルデ新梅田の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価から算出した結果は以下の通りになりました(現在、同マンションは売り出し中の部屋はありませんでした)。

 

査定方法 査定額(専有面積62.21㎡)
出資総額 2100万円
当サイト独自査定額 2828万円
査定サイト査定額 2672万円
同マンション販売価格 販売なし

 

以下、それぞれの査定額についてより詳しく説明します。

 

阪急中津駅周辺の売出価格から算出した独自査定

中津駅から徒歩15分圏内の40㎡以上の中古区分マンションを対象として、販売価格から独自の査定額を算出しました。

その結果、モンテベルデ新梅田の当サイト独自の査定は㎡単価=50.4万円、価格=2828万円になりました(専有面積70.55㎡)。

 

ファンドの総額2100万円は独自査定の74.3%募集額(優先出資額)1470万円は52.0%に相当します。

 

査定サイトとAI査定の活用

続いて、査定サイトとAI査定を活用してパークシティ豊洲Aの査定額を算出しました。

 

>>AI査定の使い方と検証結果はこちら

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AI査定サイトは、PRICE MAP(https://www.homes.co.jp/price-map/)、SRE不動産(https://sre-realestate.com/uri/mansion/)、大阪マンションデータベース(https://www.osakamansion.com/database)で調査し、3社の結果から平均を算出しました。

 

査定サイト ㎡単価(万円) 価格(万円)
PRICE MAP 44.0 2740
大阪マンションDB 45.6 2837
マンションマーケット 39.2 2438
平均 43.0 2672

 

今回の2つの査定の平均値は㎡単価40.3万円、価格2672万円となり、当サイト独自査定の結果より156万円安い結果でした。

 

本ファンドの出資総額2100万円はAI査定額の78.6%募集額(優先出資額)1470万円はAI査定額の55.0%に相当します。

 

当サイト独自査定、AI査定どちらと比較しても出資総額は70%台、募集額は50%台とかなり開きがあるため、元本の安全性は高いと評価します。

 

賃料と表面利回り

さらに募集賃料から優先出資額(1470万円)、出資総額(2100万円)の妥当性を検討します。

モンテベルデ新梅田の本ファンドの対象住戸は月額115,000円(年額1,380,000円)、事業収益(分配原資)は年額773,476円となっています。

優先出資額と出資総額に対して、この家賃から算出した表面利回りと事業収益から算出した実質利回りは以下の通りです。

 

 

出資額 表面利回り 実質利回り
優先出資額 1470万円 9.39% 5.26%
出資総額 2100万円 6.57% 3.68%

 

ファンドの予定利回りは3.2%なので、出資総額に対する実質利回り3.68%は十分な利回りであると考えます。

 

Jointoα(ジョイントアルファ)

 

最寄駅の利用状況と周辺環境

最寄駅である阪急電鉄中津駅、JR大阪環状線福島駅の利用状況、および、周辺の開発プロジェクトと生活利便施設を調査しました。

 

中津駅(阪急)の利用状況

2018年の1日あたり乗車人員数は5,914人、10年前は4,905人・増加率120.6%、5年前は5,196人・増加率113.8%と大幅に増加傾向です。

 

福島駅(JR大阪環状線)の利用状況

2019年の1日あたり乗車人員数は30,106人、10年前は22,715人・増加率132.5%、5年前は25,623人・増加率117.5%と福島駅も大幅に増加傾向です。

 

生活利便施設

モンテベルデ新梅田から徒歩圏内(目安は約10分)の生活利便施設を調査しました。

  • セブンイレブン梅田スカイビル前店 徒歩3分
  • 大阪北郵便局 徒歩4分
  • ライフ大淀中店(スーパー) 徒歩6分
  • マルシゲviva大淀店(スーパー) 徒歩7分
  • グランフロント大阪北館・南館(商業ビル) 徒歩11分

 

日用品は徒歩10分圏内のスーパーやコンビニで手に入り、少し足を延ばすだけでうめきたが買い物エリアになるという贅沢な立地です。

 

うめきたエリアの開発と新駅

うめきたエリアの開発はJR大阪駅北側の梅田貨物駅区域約24ヘクタールを開発するプロジェクトで、既に1期の工事は完了しており、「グランフロント大阪」が開業しています。

2期工事は区域全体を「北街区」「都市公園」「南街区」の3エリアに分け、中心に4.5ヘクタールの都市公園を整備する構想で、「みどり」を意識した再開発となっています。

都市公園と南街区に沿って新駅「大阪駅」が誕生します。

※これまでは仮称として北梅田駅やうめきた新駅と呼ばれていましたが、改札内連絡通路で結ばれ、新駅も「大阪駅」と呼ばれることになりました。

 

出典:UR都市機構 うめきたプロジェクトより

 

このエリアの発展は疑いようがなく、うめきたエリアに徒歩圏内にある(上図赤丸で表示モンテベルデ新梅田の評価も高まると考えられます。

 

モンテベルデ新梅田の周辺を現地調査

大阪駅(グランフロント大阪南館)からモンテベルデ新梅田まで歩きながら周辺の様子を写真撮影しました。

 

グランフロント大阪南館から新梅田方面を望む

 

グランフロント大阪南館からモンテベルデ新梅田の方向を撮影しましたが、梅田スカイビル(中央のビル)に遮られて全く見えません。

 

うめきた2期地区開発プロジェクトの掲示板

 

工事中のうめきたエリアを横切る通路にプロジェクトのイメージが掲示されていました。

 

モンテベルデ新梅田近隣の公園

 

梅田スカイビルを通り抜けると「大淀中公園」があります。ここはモンテベルデ新梅田からわずか50mです。

 

モンテベルデ新梅田のエントランス

 

グランフロント大阪南館を出発して、管理人の足で実測9分でモンテベルデ新梅田に到着しました。

 

モンテベルデ新梅田の前面道路(なにわ筋)

 

前面道路は片側2車線のなにわ筋(大阪府道41号)という幹線道路です。

モンテベルデ新梅田から400mほど北上すれば国道176号にも接続しており、交通利便性は高いといえます。

 

まとめ

Jointo αから新規募集されるアルファアセットファンド新梅田の立地調査結果とファンドの魅力をまとめました。

○ 立地調査

  • 最寄駅まで10分と駅近物件ではないが、生活利便施設は充実
  • 2023年うめきたに新設の大阪駅まで徒歩10分
  • 大阪の商業地 高額地価1位のグランフロント南館まで管理人の実測値は徒歩9分

○ ファンドの魅力と注意点

  • 優先劣後構造(劣後出資比率=30%)を採用し、元本毀損のリスクを低減
  • 当サイト独自の査定額はファンド総額を大きく上回るため、安全性は高いと評価
  • コロナ禍にあって不測の事態が発生するリスクは存在
  • 出資申込競争の激化が予想され、出資できない可能性あり

 

立地の良さやファンドの安全性の高さなど、大きな魅力があるので初めて不動産クラウドファンディングに挑戦する方にもおすすめできます!

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