【ファンド調査】FANTAS check-68号（リノベーション）を査定評価

FANTAS check-68 ファンドのポイント

FANTAS check 68号はリノベーション案件のキャピタル重視型レジデンスファンドで、利回り4.0%、運用期間は183日です。

68号ファンドについて、当サイト独自査定とAI査定の額、予想賃料を算出し、周辺環境と立地調査を行って評価しました。

FANTAS check ファンド募集概要

ファンドの概要は以下の通りで、売買益を狙うキャピタル重視型ファンドであるため、運用期間は183日が予定されています（運用期間内に売却できない場合は2年未満の延長の可能性あり）。

運用期間が終了する6ヶ月後はコロナショックから完全に脱却できているか不透明な状況であると思われ、想定価格で売却できるかが不安要素です。

＞＞管理人も出資中　FANTAS fundingに登録！

68号ファンド対象不動産の詳細

対象物件：フリーディオ四谷三丁目　東京都 新宿区 荒木町 20-4

最寄駅　：都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分、東京メトロ丸の内線 四谷三丁目駅 徒歩5分

築年月　：1997年8月

専有面積：38.13㎡（壁芯）

入居状況：募集前

フリーディオ四谷三丁目のリノベーション

本ファンドの対象住戸は2020年3月現在リノベーション中ですが、リフォーム箇所は公表されていないため内容・価格は不明です。

ぐりーんりんく号

リノベーション案件の44号ファンドではリフォーム詳細が公表されていたのが良かったのですが、今回は少し残念です・・・

対象不動産の査定による安全性調査

FANTAS check-68号ファンドの対象不動産について、当サイト独自査定、AI査定、販売価格調査を用いて査定額を出資総額と比較しました。

※下記査定額はリノベーションを考慮していません！

以下、各種調査結果の詳細を報告します。

当サイト独自査定の比較

当サイトの独自査定額を算出し、優先出資額や総額と比較してファンドの元本安全性を比べました。

都営新宿線 曙橋駅周辺の物件について売出価格を調査し、独自の方法で算出した査定額は㎡単価81.5万円、価格3109万円となりました。

当サイト独自査定額は、出資総額より591万円低くなりましたが、優先出資額を149万円上回りました。

また、この査定額にはリノベーションにかかった費用は含まれていませんので、優先出資額との差はもっと広がると考えられます。

以上のことから、対象不動産を優先出資額以上の金額で売却できる可能性は高いと推測します。

AI査定の比較

フリーディオ四谷三丁目の査定額を3つのAI査定サイトの平均値から算出しました。

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP、IESHIL、マンションデータPlusを用いて調査し、3社の結果から平均を算出しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価90.6万円、価格3467万円となり、当サイト独自査定の結果より358万円高いという結果でした。

AI査定額の平均は出資総額より低いものの、優先出資額を500万円以上上回り、個別の査定額でも優先出資額より低いものはありませんでした。

こちらのAI査定でもリノベーション費用は考慮していないため、実際の査定額はもっと高くなると推測されます。

したがって、対象不動産を優先出資額以上の金額で売却できる可能性が高いと考えます。

フリーディオ四谷三丁目の賃貸価格

現時点で賃貸募集されている部屋は、10階の34.70㎡・月額賃料13.6万円（㎡単価3919円）です。

※この部屋がリノベーションされたものであるかについては確認できていないことにご注意ください。

上記単価に本ファンドの対象不動産の専有面積38.13㎡をかけると月額賃料は14.9万円程度（年額179.3万円）と計算されます。

さらに対象物件はリノベーションされているため、上記賃料より高くなる可能性があります。

上記賃料から表面利回りを計算するとファンド総額3700万円に対して4.85%、優先出資2960万円に対して6.06%となります。

曙橋周辺の築20年前後の物件は表面利回り4.5〜5.0%程度で売り出されていることを考慮すると、ファンド総額に対しては周辺と同等、優先出資額の表面利回りはかなり高いことから、優先出資額以上の金額で売却できる可能性が高いと考えます。

FANTAS fundingの登録はこちら

周辺環境

フリーディオ四谷三丁目の周辺環境と最寄駅を調査しました。

近隣施設は以下の通りで、生活に便利な施設が揃っていますので、賃貸需要は高いと考えます。

最寄駅は都営新宿線 曙橋駅 徒歩約3分で通勤通学に便利な好立地です。

曙橋駅の2018年乗降人員数は19,780人で、10年前比105.3%と増加しています。

曙橋駅からは東京駅まで乗り換え1回約20分、品川駅まで乗り換え1回約35分、新宿駅まで乗り換えなし約5分と各主要駅に30分以内でアクセス可能で、特に新宿駅は乗り換えなしで利用できるメリットがあります。

まとめ

FANTAS check（リノベーション）のキャピタル重視型ファンド68号を調査した結果をまとめます。

以上より、68号ファンドは元本の安全性は高く、出資をと評価します。

ぐりーんりんく号

68号ファンドはリフォーム箇所が不明という点が気になったので、今回は70号ファンドに申し込む予定です