プレファン13号（プレサンス心斎橋モデルノ）を調査

プレファン13号ファンドを調査

プレファンの新規ファンド 13号 の対象不動産は2004年3月築の「プレサンス心斎橋モデルノ」です。対象不動産周辺の地価調査・売出価格調査・AI査定の調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性を評価しました。

▼ 13号ファンドは人気の心斎橋エリアの物件！

プレファンで詳細確認

ファンド募集概要

13号ファンド（プレサンス心斎橋モデルノ）の概要をまとめました。

【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2022/7/14（0:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/7/20（23:59）

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3入金期限　　　　・・・2022/7/29（23:59）

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4運用開始予定日　・・・2022/8/11（0:00）

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5運用終了予定日　・・・2023/2/10（23:59）

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6分配日　　　　　・・・2023/3/31（23:59）

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝90：10となっているので仮に物件価格が低下したとしても10%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.47%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準レベルですが、立地が心斎橋エリアであることを考慮すれば十分に投資に値する利回りであると考えます。

プレファン公式

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。

ぐりーんりんく

Osaka Metro 御堂筋線心斎橋駅に加えて堺筋線長堀駅、堺筋本町駅が徒歩圏内！

相続税路線価による評価

プレサンス心斎橋モデルノの前面道路について2017年〜2021年の相続税路線価の変化を調査しました。

2017年から2020年までは路線価が急上昇しており、変化率（上昇率）は151%にもなっています。2021年は大幅に下落しましたが、2019年の路線価は上回っていることから、このエリアは評価が高いことを示しています。

ReTechを活用したAI査定

プレサンス心斎橋モデルノのAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価64.4万円・価格1646.5万円となり、査定額は13号ファンドの募集総額1161万円より485.5万円高い結果となりました。AI査定の結果から、本ファンドの元本毀損リスクは小さいと評価できました。

売出価格の調査

プレサンス心斎橋モデルノは調査時点で2部屋（7階・8階）の売出がありました。

上記2件の㎡単価の平均は77.7万円となり、本ファンドの対象不動産の面積をかけると1986万円となります。この価格は13号ファンドの募集総額1161万円より825万円高い結果となり、実際の売出価格からも本ファンドの元本毀損リスクが小さいと評価できました。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝心斎橋駅の利用状況

最寄駅はOsaka Metro御堂筋線 心斎橋駅 徒歩4分です。また、Osaka Metro堺筋線 長堀橋駅も同じく徒歩4分、堺筋本町駅は徒歩8分であるため徒歩圏内に3駅が存在します。心斎橋駅は2022年の住みたい街ランキング2022 関西版で第18位を獲得しており、前年の29位から10以上ランクアップした注目のエリアです。

心斎橋駅の2019年の1日あたり乗車人員数は90,141人となっています。5年前比104.9%、10年前比101.4%となっており10年前から徐々に増加しています。

心斎橋駅から大阪府内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

大阪の中心を南北に貫く御堂筋線の駅だけあって、大阪市内の主要駅へは乗り換えなし・所要時間は15分以内の優秀なアクセスです。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストア、地下街があり、病院や公共施設が多数ことから生活利便性は高いと考えられます。

まとめ

プレファン ファンド13号（プレサンス心斎橋モデルノ）の調査結果をまとめました。