ASSECLI 4号ファンド（板橋区上板橋）のポイント
ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド（板橋区上板橋＃4ファンド）の対象不動産は東京都板橋区上板橋に所在する一棟アパート ユニオンハイツ上板橋です。
対象不動産の立地・周辺施設や当サイト独自の査定による物件査定を行い、調査結果をまとめました。
ポイント
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- 賃料から算出した表面利回りは予定分配率7.0%より大きい
- 2020年9月、大規模修繕によるバリューアップ完了
注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 3号ファンドより劣後出資比率が低下した（20% → 10%）
- 最寄駅まで徒歩11分離れており、駅近の目安10分を超える
管理人の評価
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ファンド募集概要
ASSECLI（アセクリ）板橋区上板橋＃4ファンドの概要を表にまとめました。
ファンドは優先・劣後方式を採用しており、優先出資：劣後出資＝90：10と元本毀損リスクの低減が図られており、利回り7.0%は不動産特定共同事業のファンドとしてはかなり高めです。
| 出資総額 | 4500万円 |
| 募集額 | 4050万円 |
| 募集開始日時 | 2020年11月16日 12:00〜 |
| 予定分配率 | 7.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月（2020年11月27日開始） |
| 出資単位 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象不動産の基本的事項と価格査定を行います。
| 物件名 | ユニオンハイツ上板橋 |
| 所在地 | 東京都板橋区若木2丁目 |
| 築年月 | 1989年11月（築31年） |
| 敷地面積 | 99.15㎡ |
| 延床面積 | 100.08㎡（1R×8戸） |
| 接道状況 | 北東・公道1.8m（42条2項道路） |
対象不動産査定による安全性調査
ユニオンハイツ上板橋の査定額を当サイトの独自調査によって求めました。
路線価から算出した土地価格
対象不動産の敷地面積は99.15㎡、令和元年の相続税路線価は19.5万円/㎡です。
路線価は公示地価の80%程度とされているので、この土地の概算価格は
99.15㎡ × 19.5万円/㎡ ÷ 0.8 = 2416.8万円
と推定されました。
これは出資総額4500万円の53.7%に相当します。
周辺の売買価格から推定したアパート価格
対象不動産の所在する東京都板橋区で、東武東上線上板橋駅から徒歩10分前後の条件で売り出されている木造アパート物件を検索すると
住所：若木2丁目、最寄駅：上板橋駅・徒歩12分、築34年、建物面積基準の㎡単価 58.1万円
がヒットしました。
これにユニオンハイツ上板橋の建物面積をかけると推定アパート価格は
100.08㎡ × 58.1万円/㎡ = 5815万円
と算出されました。
この評価額は出資総額4500万円より1315万円高く、周辺のアパート相場はファンドの想定より高いと推測されます。
ユニオンハイツ上板橋の売出価格
既に掲載は終了していますが、以前、ユニオンハイツ上板橋が売り出されており、その価格は4580万円でした。
ASSECLIの実際の売買価格は会員情報なので伏せますが、周辺相場より割安に入手していると考えられますので、売却時（出口戦略）のリスクは小さいと判断します。
大規模修繕の内容
大規模修繕の内容は次の通りです。
2020年9月 外壁塗装工事（屋根及び外壁）
2020年9月 鉄部塗装（階段及び共用部）
2020年9月 201号室（壁クロス貼替・床CF貼替・エアコンクリーニング）
出典：ASSECLI ファンド詳細
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（4050万円）、出資総額（4500万円）の妥当性を検討します。
ユニオンハイツ上板橋は現在、2階の1部屋を募集しており賃料は45,000円/月（共益費込）です。
2階の4部屋を45,000円、1階の4部屋を42,000円で8室満室になったと仮定すると、年間賃料は417.6万円です。
この場合の表面利回りは
出資総額に対して ：9.28%
優先出資額に対して：10.31%
年間のランニングコストは会員情報なので伏せますが、家賃収入からランニングコストを差し引いた実質利回りは、満室ではない現況でも優先出資（4050万円）に対して7%以上です。
よって、予定分配率は妥当と判断しました。
立地と周辺環境調査
ユニオンハイツ上板橋の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
ユニオンハイツ上板橋の周辺施設の一覧です。
- ファミリーマート上板橋3丁目（徒歩7分）
- セブンイレブン 板橋若木1丁目店（徒歩6分）
- ツルハドラッグ 練馬北町店（徒歩10分）
- まいばすけっと上板橋３丁目（徒歩7分）
- イトーヨーカドー上板橋店（徒歩12分）
- コジマ×ビックカメラ上板橋店（徒歩8分）
コンビニ、スーパー、ドラッグストアなどが徒歩10分圏内にあり、日用品の入手に困ることはありません。
最寄駅＝上板橋駅の利用状況
最寄駅は東武東上線 上板橋駅 徒歩約11分となっており、徒歩圏内の目安10分を超えています。
上板橋駅の2019年乗降人員数は51,929人で、5年前比105.4%、10年前比105.3%と増加傾向が見られます。
上板橋駅からは東京駅まで乗り換え1回約40分、新宿駅まで乗り換え1回約30分、池袋駅まで乗り換えなし約15分と東京の主要駅にアクセス良好です。
まとめ
ASSECLI 4号ファンド（ユニオンハイツ上板橋）の調査結果をまとめました。
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減（ただし、8号ファンドより劣後出資比率が低い）
- 賃料から算出した表面利回りは予定分配率7.0%より大きい
- 大規模修繕によるバリューアップを行い、満室運営、さらなる賃料アップを目指す
- 周辺の木造アパート相場から算出した評価額は出資総額より高い
- 最寄駅まで徒歩11分であり、駅近ではない
