Jointo α ホテルプロジェクト
Jointo α(ジョイントアルファ) の新規ファンド・アルファアセットファンド小樽駅前は小樽駅前のビジネスホテルをリノベーションしたアルファベッドイン小樽駅前が対象不動産です。
ファンド総額と募集額に対する利回りの算出、コロナ禍での予約状況や売却先の検討を行ってファンドを評価しました。
初めて不動産クラウドファンディングに挑戦する方にもぜひ検討していただきたいファンドです。
ポイント
- JR函館本線 小樽駅 徒歩2分に所在する好立地
- 優先出資：劣後出資＝50：50であるため元本の毀損リスクはかなり小さい
- ホテルの所有者（貸主）は穴吹興産、借主はあなぶきグループであるあなぶきスペースシェアである
- コロナ禍のGo To トラベル一時停止の影響はあるが、想定達成の可能性あり
注意
- 最低投資額は10万円である
- Go To トラベル事業の一時停止など観光・ホテル業に与えるコロナ禍の影響は大きい
管理人のおすすめ度
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ファンドの募集概要
アルファアセットファンド小樽駅前の概要は以下のとおりです。
募集開始：2021年11月15日 12：00
| 募集額 | 1億2500万円 |
| ファンド総額 | 2億5000万円 |
| 優先：劣後 | 50：50 |
| 予定利回り（最大） | 6.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 最小投資金額 | 10万円 |
| 投資可能上限金額 | 500万円 |
優先劣後構造を採用し、劣後比率が50%と非常に高いため、元本毀損のリスクを相当低減しており、予定利回り6.0%も十分な値です。
○ 優先劣後構造とは
不動産運用の結果得られた利益の配当に際して、優先的に配当などを受けられるものと、優先者に必要分を配当した後に配当などを受けるものに分ける構造のことです。
仮に想定以下の利益になった場合、劣後部分は配当などが減る可能性がありますが、優先部分は劣後部分相当額以上の損失がなければ、配当などに影響がないというメリットがあります。
募集額は1億2500万円（先着順）、最小投資金額は10万円と設定されており、1250口あるので出資のチャンスが広がります。
＞＞ Jointo α（ジョイントアルファ）の特徴はこちらから
アルファベッドイン小樽駅前の概要
アルファアセットファンド小樽駅前の所在地と建物の概要は以下の通りです。
| 対象不動産 | アルファベッドイン小樽駅前 |
| 所在地 | 北海道小樽市稲穂3丁目10-12 |
| 最寄駅 | JR函館本線 小樽駅 徒歩2分 |
| 建物構造 | 鉄筋コンクリート造 地下1階・5階建 |
| 床面積 | 973.49㎡ |
| 建築年 | 1986年12月 |
小樽駅から徒歩2分と便利な「アルファベッドイン小樽駅前」は2020年11月13日に開業した、穴吹興産として北海道に初進出したホテルです。
現在、2021年に札幌市内に開館する「アルファベッドイン札幌大通公園」（仮称）を建設中で、北海道で2館を展開する予定です。
「アルファベッドイン小樽駅前」は2019年6月に閉館したビジネスホテルを穴吹興産がリノベーションしたホテルです。
客室は下記4タイプ・17室で、1階にはキッチン付きのシェアスペースを設置、スキーラック室、サイクルラック室なども備えています。
メモ
○ 部屋タイプと室数（楽天トラベルを参照）
デザイナーズロフトベッドルーム 最大4名 ・・・8室
ハリウッドツイン＋ソファーベッド 最大3名 ・・・4室
デラックスクイーン＋ロフトベッド2台 最大6名 ・・・4室
デラックストリプル＋ロフトベッド2台 最大7名 ・・・1室
ファンドの査定
アルファベッドイン小樽駅前の賃料や実質収支から表面利回り、実質利回りの算出を行ってファンドの査定を行いました。
また、本物件では賃料が運用実績に連動する形で決まるため、コロナ禍での運用が想定通りになるか検証を行いました。
賃料とファンド総額・募集額の関係
アルファベッドイン小樽駅前の賃料は約123.5万円/月（6ヶ月間で約741.1万円）となっています。
これはファンド総額に対して表面利回り5.9%、優先出資額（募集額）に対して11.9%に相当し、優先出資額に対してはかなり高い利回りといえます。
また、6ヶ月間の実質収入（分配原資）は534.8万円（月額89.1万円）であり、ファンド総額に対して利回り4.3%、優先出資額（募集額）に対して8.6%に相当します。
今回募集のファンドの利回りは6.0%であることから、ファンド総額に対しては原資が不足し、優先出資額（募集額）に対してはゆとりを持った設定になっています。
引用元：Jointo α ファンド詳細（https://join-to.jp/investment/investment_entry.html?fund_id=12）
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賃料の決め方
アルファベッドイン小樽駅前の賃料は、
賃料月額＝ホテル営業によって得られる月間の収入合計 - 月間の客室販売費用 - 月間の営業経費 - 月額オペレーションフィー
で決まるため、ホテルの稼働率などが想定通りにならない場合は賃料収入に影響が出ることになります。
本ファンドの運用期間中の想定数値は
平均ADR…17,342円 平均OCC…30% 平均DOR…2.5人 平均LOS…1.4泊
となっているため、この想定の妥当性を評価していきます。
用語の説明
○ ADR
Average Daily Rateの略で「ホテルの平均客室単価」＝実際に利用された客室1室あたりの平均単価を表します。
○ OCC
Occupancy Ratioの略で「ホテルの客室稼働率」＝ホテルが販売している客室のうち実際に利用された客室の割合を表します。
観光地のホテルでは、GWや長期休暇などでは高くなり、オフシーズンには低くなります。
○ DOR
Double Occupancy Ratio の略で「1室当たりの平均宿泊人数」＝宿泊人数を販売できた客室数で割った値を表します。
○ LOS
Length of stayの略で「平均滞在日数」＝販売客室数をチェックイン数で割った値を表します。国内ビジネス利用、インバウンドはLOSが長く、国内レジャー利用はLOSが短い傾向があります。
運用想定値とコロナ禍の影響
上記各指標のうち、ホテルの平均客室単価（ADR）、平均宿泊人数（DOR）、平均滞在日数（LOS）を調査するのは容易ではないため、ホテルの客室予約数と客室稼働率（OCC）について検証しました。
2021年1月分の客室予約数の推移
2020年11月末から12月末まで、楽天トラベルにてハリウッドツインルーム（最大3名、計4室）の客室予約数を定点観測的に調査しました。
○ 調査条件
客室予約数：ハリウッドツイン＋ソファーベッド 最大3名（計4室）について11/30〜12/31まで3〜4日程度の間隔で1月の予約状況をチェックしました。1月（31日間）の累計客室数 4室×31日=124室が最大で、確認日ごとに予約されている客室数をカウントしました。
○ 結果
確認日ごとにカウントした客室予約数の変化をグラフに表しました。
11/25にはGo To トラベルから札幌と大阪を目的地とする旅行を除外しており、その状況でも約1ヶ月前の段階で予約数は20〜28室を獲得していることから、宿泊需要は高いと思われます（最大23%弱の稼働率）。
一方、赤い線で示したGo To トラベル一時停止の発表後は（12/14夜に発表）明確に予約客室数が低下しており、大きな影響が出ていることがわかります。
2020年12月4週目のホテル全体の稼働率
Go To トラベル一時停止前の12/20〜12/26について楽天トラベルの予約状況から客室稼働率（OCC）を算出しました。
○ 調査条件
客室稼働率（OCC）：4タイプすべての部屋について楽天トラベルの予約状況から稼働率を計算しました。
○ 結果
12/20〜12/26の予約確認日ごとOCCの変化をグラフに表しました。
2020年12月4週目のホテル全体の稼働率の変化をみると、日曜日〜火曜日は20〜30%と低いですが、週の後半は3日間で稼働率100%になっており、Go To トラベル一時停止前の稼働率が高いことがわかります。
この週の平均OCC=65%と想定の30%を大幅に超えています。
このことから、Go To トラベルが再開すれば想定稼働率を達成する可能性も十分あると考えます。
対象物件の売却先
不動産クラウドファンディングは運用終了後に対象物件を売却することになりますが、前身のビジネスホテルの取得、アルファベッドイン小樽駅前へのリノベーション、貸主、Jointo αの運営者がいずれも穴吹興産であり、同社が企画から運用まで行っています。
Jointo αのファンドは運用終了後に物件を穴吹興産が買い戻すことがあり、管理人が過去に出資したファンドでも穴吹興産に売却した例がありました。
上記のように本ファンドの建築主、貸主、ファンド運営者が穴吹興産であることから、運用終了後に穴吹興産に売却する可能性もあると考えます。
※あくまでも管理人個人の見解です。売却先に関する情報は公開されていません！
コロナショックが今後の不動産業界に与える影響は不透明で不測の事態が起こる可能性はありますが、50%の劣後出資、東証一部上場企業が運営するファンドという点から、元本の毀損のリスクは小さいと考えます。
まとめ＝ファンドの魅力＝
Jointo αから新規募集されるアルファアセットファンド小樽駅前の魅力と課題をまとめました。
- 優先劣後構造（劣後出資比率=50%）を採用し、元本毀損のリスクを大幅に低減
- 小樽駅から徒歩2分の好立地で最大7名宿泊可能な部屋もあり
- テナントはあなぶきグループが運営するホテル
- 稼働率の調査から、コロナ禍の影響は無視できないものの、宿泊需要があるエリア
- 現在、コロナ禍でのGo To トラベル一時停止による影響が出ている
リスクはありますが、魅力の方が大きく、初めて不動産クラウドファンディングに挑戦する方にもおすすめできます！