FANTAS check 新規募集ファンドのポイント
FANTAS check-31〜34号は インカム型レジデンスファンドで、利回り4.0%、期間は12ヶ月です。
対象不動産の当サイト独自査定とAI査定の額を算出してファンドの比較検討を行いました。
ココがポイント
- 管理人のイチオシは34号ファンド（世田谷区レジデンス）
- 次点で31号ファンド（品川区レジデンス）
- FANTAS funding独自のスキームで配当原資を確保
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はなし
- 運用期間366日以内に対象不動産が売却できないときは延長の可能性あり
FANTAS check ファンド募集概要
ファンドの概要は以下の通りで、賃料収入を配当原資とするインカム型ファンドであるため、FANTAS checkの案件としては比較的長い366日間の運用が予定されています。
| 募集開始日時 | 2019年8月7日 18:00 |
| 募集方法 | 先着順 |
| 予定利回り | 4.0% |
| 劣後出資比率 | 20% |
| 運用期間 | 366日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
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31号ファンドの詳細
対象物件：パレステュディオ目黒東
最寄駅 ：JR山手線 五反田駅 徒歩8分
築年月 ：2001年6月
専有面積：30.02㎡（壁芯）
賃料収入：120,000円/月（優先出資額に対する表面利回り5.83%）
事業損益：1,203,986円（優先出資額に対する利回り4.87%）
32号ファンドの詳細
対象物件：イクサージュ目黒
最寄駅 ：東急目黒線 不動前駅 徒歩5分
築年月 ：2010年1月
専有面積：26.76㎡（壁芯）
賃料収入：128,000円/月（優先出資額に対する表面利回り5.50%）
事業損益：1,317,269円（優先出資額に対する利回り4.72%）
33号ファンドの詳細
対象物件：AXAS高田馬場
築年月 ：2011年4月
最寄駅 ：東京メトロ東西線 落合駅 徒歩9分
専有面積：26.032㎡
賃料収入：109,000円/月（優先出資額に対する表面利回り5.70%）
事業損益：1,125,683円（優先出資額に対する利回り4.90%）
34号ファンドの詳細
対象物件：ディム三宿
築年月 ：2003年6月
最寄駅 ：東急田園都市線 池尻大橋駅 徒歩9分
専有面積：25.35㎡
賃料収入：106,000円/月（優先出資額に対する表面利回り5.83%）
事業損益：1,096,360円（優先出資額に対する利回り4.98%）
事業損益を比較すると、4.72%〜4.98%で最高は34号ファンド、最低は32号ファンドとなりました。
対象不動産の査定額を比較！
FANTAS fundingのファンドはインカム型であっても”インカムによる配当が予定分配率を下回った場合、キャピタルゲインから不足分を充当できる規定”があるため、対象物件の売却価格も重要です。
当サイト独自の査定とAI査定を用いて各ファンドを比較しました。
当サイト独自査定の比較
当サイトの独自査定額を算出し、31〜34号ファンドの優先出資額や総額と比較しました。
| 31号 | 32号 | 33号 | 34号 | |
| 当サイト査定（万円） | 2775 | 3043 | 2192 | 2711 |
|
優先出資（万円） |
2472 (112.2%) |
2792 (109.0%) |
2296 (95.5%) |
2200 (123.2%) |
|
出資総額（万円） |
3090 (89.8%) |
3490 (87.2%) |
2870 (76.4%) |
2750 (98.6%) |
※優先出資・出資総額の( )は査定額に対する比率で、値が大きい方が評価が高い
当サイト独自査定に対して優先出資額が100%を超えたのは31、32、34号で、出資総額が100%を超えたものはありませんでした。
AI査定の比較
Renosy、ふじたろう、PRICE MAPのAI査定額を平均してAI査定としました。
| 31号 | 32号 | 33号 | 34号 | |
| AI査定（万円） | 2838 | 2720 | 2220 | 2250 |
|
優先出資（万円） |
2472 (114.8%) |
2792 (97.4%) |
2296 (96.7%) |
2200 (102.3%) |
|
出資総額（万円） |
3090 (91.8%) |
3490 (77.9%) |
2870 (77.4%) |
2750 (81.8%) |
※優先出資・出資総額の( )は査定額に対する比率で、値が大きい方が評価が高い
AI査定に対して優先出資額が100%を超えたのは31、34号で、出資総額が100%を超えたものはありませんでした。
FANTAS check インカム型の特徴
インカム型ファンドは、賃料収入を主な分配原資としており、空室が発生した場合や売却価格が想定を下回った場合には分配金が想定を下回るリスクがあります。
本ファンドは、満期日の前日に初回計算期間の終了日を設けており、 満期日における売却において、売却損が発生した場合も優先出資への配当は初回計算期間終了までの損益に基づき分配が可能なスキームとなっています。
加えて、インカムによる配当が予定分配率を下回った場合（空室などが出た場合）、キャピタルゲインから不足分を充当できる規定を設けているためインカムを保全できる場合があります。
まとめ
31号〜34号ファンドの事業損益は全て4%を大きく上回っており、空室が出なければ配当分の確保は問題ないと考えます。
その中では34号ファンドが最も優先出資に対する事業損益率が高いため有利です。
査定額と優先出資額・出資総額の比較では、31号、34号ファンドの対象不動産の評価額が高いという結果になりました。
以上より、今回同時募集の4ファンドの中では34号ファンドを最上位とし次点で31号ファンドが優位と考えます。