CREAL 池袋一棟レジデンスファンドを調査

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CREAL ファンドのポイント

CREAL一棟レジデンスファンドの対象不動産はラ・ペルラ池袋です。

対象不動産の立地調査、周辺の賃料調査に加えて当サイト独自の方法による査定額を算出してファンドの検討を行いました。

ココがポイント

ココに注意

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CREALの一棟マンションファンド第2弾は利回りが4.5%と第1弾の「一棟レジデンスリノ西落合」より高く設定されています。

対象物件：ラ・ペルラ池袋　東京都豊島区池袋3-44-9

築年月　：2016年2月

敷地面積：191.26㎡

延床面積：468.29㎡

総戸数　：14戸

転借面積：415.79㎡

賃料収入：マスターリース契約（途中解約なし）

ラ・ペルラ池袋の査定額を検討し、ファンドの安全性を評価します。

今回のファンドは一棟マンションであるため、通常当サイトが行なっている区分マンションの査定方法を改良する必要がありました。

そこで、リノ西落合で用いた手法と同様に、区分マンションの査定方法で周辺マンションの㎡単価を算出し、転借面積（入居者に貸す部屋の面積の合計）を掛けての査定額とラ・ペルラ池袋しました。

池袋駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝101.9万円、価格＝4億2358万円になりました。

CREALの区分マンションファンドは基本的に運用期間が1年未満なので売却時の査定額もほぼ同じとみなしていましたが、今回は運用期間が18ヶ月を想定しているため1年半後の査定額も算出しました。

18ヶ月後の査定は㎡単価＝99.0万円、価格＝4億1155万円になり、約1200万円ダウンとなりました。

いずれの査定額も優先出資額（募集額）および出資総額より高いことから、想定通りの売却が可能と考えます。

区分マンションファンドではとても有効なAI査定ですが、今回はほぼ新築の一棟マンションということでAI査定サービスに売買データがなく、査定額が得られませんでした。

さらに募集賃料から優先出資額（2億9600万円）、出資総額（3億6900万円）の妥当性を検討します。

ラ・ペルラ池袋の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では満室のため募集は行われていませんでした。

そこで、同程度の築年数、池袋駅から10分程度の物件を調査しました。

上表から想定賃料単価は 3913円/㎡（共益費込・月額賃料）を算出しました。

ラ・ペルラ池袋の合計14戸の専有面積の合計は415.79㎡であることから、月額賃料は162.7万円となります。

さらに12倍して年間賃料を1952.2万円と計算、以下の3パターンを想定し、優先出資額2億9600万円と出資総額3億6900万円に対する表面利回りを計算しました。