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【ファンド調査】Funds EL FAROファンド #1 を評価

EL FARO(エルファーロ)ファンドのポイント

Funds(ファンズ)のEL FARO 1号ファンドは世田谷区一棟マンションEL FARO松陰神社前が対象です。

対象不動産の立地調査、周辺の賃料調査に加えて当サイト独自の評価額を算出してファンドの検討を行いました。

 

ココがポイント

  • 最寄駅は徒歩5分の東急世田谷線 松陰神社前駅、徒歩12分の東急田園都市線 駒沢大学駅も利用可能
  • 2020年4月完成予定の新築マンションなので入居付がしやすい
  • Fundsのファンドとしては高利回り(4.0%)
  • 借り手の株式会社明豊エンタープライズはJASDAQ上場企業(証券コード:8927)
  • リコースローンであるため事業が失敗した場合でも借り手が返済を行うことができれば元本は欠損しない

ココに注意

  • 抵当権等の担保や保証はない
  • ファンド組成企業明豊プロパティーズ社が債務不履行に陥ると元本が毀損する

 

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EL FAROファンド募集概要

FundsのEL FAROファンド1号は利回りが4.0%に設定され、新築一棟マンションの取得資金として貸付します。

 

募集額 1億円
最低成立金額 3000万円
募集開始日時 2020年1月31日 19:00
予定利回り 4.0%
運用期間 5ヶ月
最低投資額 1円
借り手 (株)明豊エンタープライズ

 

対象不動産の詳細

対象物件:EL FARO 松陰神社前 東京都世田谷区上馬5-26-17

築年月 :2020年4月 竣工予定

敷地面積:97.33㎡(公簿)

延床面積:266.77㎡

構造  :RC造、4階建

総戸数 :11戸(1K)

※敷地面積は明豊プロパティーズ IRニュース(2019年5月30日)による

 

対象不動産の調査と査定

EL FARO松陰神社前の評価額を各種方法により検討し、ファンドの安全性を評価します。

ただし、今回のファンドは当該マンションが担保・保証の対象ではありませんので、不動産評価が元本の安全性に直結するわけではありません

それでも、資金使途が「EL FARO事業での不動産取得資金」であることから、EL FAROの事業がどのくらいの規模(評価額)であるかを見積もることは重要と考えて検討を行いました。

 

各種評価額の査定方法と結果

当サイト独自評価額、査定サイト評価額、マンション販売価格からEL FARO松陰神社前の物件価格を推定しました。

なお、専有面積が明らかになっていないため、延床面積(266.77㎡)の90%=240.1㎡と仮定して計算しています。

※以下は管理人の仮定に基づく評価額や推定額であり、実際の取引額を調査したものではないことにご留意ください。

 

評価方法 評価額(面積240.1㎡)
当サイト独自評価額 2億3330万円
査定サイト評価額 2億2386万円
マンション販売価格 2億5957万円

 

以下、試算の詳細です。

○ 周辺の売出価格から算出した評価

松陰神社前駅および駒沢大学駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の評価は㎡単価=97.2万円、価格=2億3330万円(想定専有面積240.1㎡)になりました。

 

○ AI査定「PRICE MAP」を用いた評価

EL FARO松陰神社前は竣工前の物件であるため、すぐ隣にあるマンション「リヴシティ世田谷上馬」の評価額から㎡単価を算出して、EL FARO松陰神社前の想定専有面積をかけて評価額としました。

 

リヴシティ世田谷上馬は2016年7月建築(築4年)、8階建、RC造のマンションです。新築ではありませんが、築浅物件なので評価額の大幅下落はないと考えられます。

 

PRICE MAPの評価額は㎡単価=93.2万円、価格=2億2386万円(想定専有面積240.1㎡)になりました。

当サイト独自査定よりも低い額になりましたが、築4年マンションの評価額なので新築の本ファンド物件はより高い評価額が得られると考えます。

 

○ リヴシティ世田谷上馬の販売価格からの評価

リヴシティ世田谷上馬は現在5階の25.9㎡の物件が2800万円で売り出されており、㎡単価=108.1万円、価格=2億5957万円(想定専有面積240.1㎡)になりました。

 

土地価格の推定

EL FARO松陰神社前の敷地面積は97.33㎡であることが前出のIRニュースからわかっています。

そこで全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal)を用いて近隣の公示地価と路線価を、SUUMO(https://suumo.jp)にて売出価格を調べました。

 

公示地価からの推定

EL FARO松陰駅前の路線価(相続税)は49万円/㎡であり、相続税路線価は一般的に公示価格の80%と言われていますので、

49万円/㎡ ÷ 0.8 = 61.25万円/㎡

となります。

実際、最も近接する公示地価を調べると、世田谷区上馬5丁目9番34の公示地価は61.3万円/㎡となっており、上記計算と一致します。

 

ただし、実際の取引価格(実勢価格)は公示地価と異なることが多く、世田谷区のような需要者が多いエリアでは実勢価格が1.2〜1.4倍程度高くなると考えられます。

61.3 万円/㎡ × 1.2 = 73.6 万円/㎡

61.3 万円/㎡ × 1.4 = 85.8 万円/㎡

となり、これに敷地面積93.77㎡をかけると土地価格は

73.6 万円/㎡ × 93.77 ㎡ = 6901.5 万円

85.8 万円/㎡ × 93.77 ㎡ = 8047.3 万円

と計算できます。

 

売出価格からの推定

一方、実際の土地の売出価格を調べると、世田谷区上馬5丁目 73.57㎡の土地が5980万円(建築条件なし)で売り出されています。

この土地の㎡単価は81.3万円、これに敷地面積をかけると

81.3 万円/㎡ × 97.33 ㎡ = 7912.9 万円

となります。

 

公示価格や売出価格の平均値から、本物件の土地価格は約7700万円と推測しました。

実際の購入価格を知ることはできませんが、事業規模を見積もるための試算としては十分だと考えています。

 

建物価格の推定

続いて建物の価格を推定します。

RC造の建物の再調達価格は20万円/㎡程度ですが、実際にはそれ以上の費用がかかります。

国税庁の建築価額によれば平成27年の標準的なRC造の建築価額は約24万円/㎡であり、更に建築費が上昇している現在では25万円を超えているはずです。

 

 

また、EL FAROシリーズはこだわりを持った造りになっていることから30万円/㎡近くも予想されるところです。

 

スペインスタイルを意識したEL FAROシリーズの外観
引用元:https://meiho-est.com/elfaro/

 

そうすると、本物件の建築価格は延床面積266.77 ㎡であることから

30 万円/㎡ × 266.77 ㎡ = 8003.1 万円

となります。

以上より、土地代金と建築費以外の諸費用は無視したとして、ざっくりとみてこの事業は

7700万円(土地代)+ 8000万円(建物代)= 1億5700万円

と見積もりました。

これに対して評価額は2億2000万円以上と算出しましたので、諸経費・税金・利益を載せても十分成り立つ計算です。

 

ぐりーんりんく号
ファンド自体はリコースローンなので事業の成否よりも借り手や組成企業の経営状態や安全性がより重要です!

 

元本が欠損する場合  引用元:https://funds.jp/fund/detail/17

 

立地調査

EL FARO 松陰神社前は、

  • なんでも酒やカクヤス 若林店 徒歩1分
  • どらっぐぱぱす 若林店 徒歩1分
  • ガスト 世田谷上馬店 徒歩1分
  • セブンイレブン 世田谷上馬5丁目店 徒歩3分
  • セブンイレブン 世田谷1丁目店 徒歩3分
  • サミットストア松陰神社前店 徒歩5分

と生活に便利なお店が徒歩5分圏内に複数あり、単身者にとって生活しやすい環境と考えられます。

 

最寄駅は東急世田谷線 松陰神社前駅 徒歩5分、または東急田園都市 線駒沢大学駅 徒歩12分の距離なので通勤通学に便利な好立地です。

松陰神社前駅からは東京駅まで乗り換え2回約45分、品川駅まで乗り換え2回約45分、新宿駅まで乗り換え1回約35分と各主要駅にアクセス可能ですが、やや乗り換えが多い印象があります。

駒沢大学駅からは東京駅まで乗り換え1回約35分、品川駅まで乗り換え1回約30分、新宿駅まで乗り換え1回約25分と各主要駅にアクセス可能で、松陰神社前役よりも乗り換え回数を減らせています。

また、駒沢大学駅から渋谷駅までは乗り換えなし約10分と非常に便利な立地です。

 

まとめ

EL FARO松陰神社前ファンドのメリットをまとめました。

  • 最寄駅から徒歩5分の好立地で、2020年4月完成予定の新築マンションなので入居付がしやすい
  • Fundsのファンドとしては高利回り(4.0%)
  • 借り手の株式会社明豊エンタープライズはJASDAQ上場企業(証券コード:8927)
  • リコースローンであるため事業が失敗した場合でも直ちに元本が欠損することはない
  • 事業規模は1億5700万円程度、評価額は2億2000万円程度

元本の安全性は高いと判断しており、期間は短いものの利回りは上々なので出資申込予定です。

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