Rimple’s Selection #2ファンドのポイント
Rimple（リンプル）の新規ファンドRimple's Selection #2の対象不動産は台東区に所在するマンション、クレイシア秋葉原です。
クレイシア秋葉原の価格査定や賃料収入の調査を行い、その利回りからファンドの安全性を評価しました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝70：30で元本毀損リスクを低減
- 予定利回りは高水準の5.0%（インカムゲイン100%）
- 想定される利回りは優先出資額に対して6.6%と高い
- 最寄の浅草橋駅の乗車人員数は5年前比103%超、秋葉原駅の乗降人員数は5年前比105%超の増加傾向
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 抽選倍率が高くなることが予想される
Rimple Selection #2 台東区マンションファンド概要
Rimple台東区マンションファンドの概要を表にまとめました。
ファンドは優先・劣後方式を採用、優先出資：劣後出資＝70：30であり、投資家の元本を守る対策が取られています。
| 出資総額 | 4300万円 |
| 募集額 | 3010万円 |
| 募集開始日時 | 2020年4月18日 |
| 予定利回り | 5.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月間 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 決定方法 | 抽選方式 |
対象不動産の詳細
対象物件：クレイシア秋葉原 東京都 台東区 浅草橋5丁目5-6
築年月 ：2016年3月（築4年）
最寄駅 ：JR総武線 浅草橋駅 徒歩7分
東京メトロ（日比谷線）秋葉原駅 徒歩8分
引用元：クレイシア秋葉原公式サイトより https://www.propertyagent.co.jp/mansion/akihabara/
立地調査
クレイシア秋葉原の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
クレイシア新宿の周辺商業施設の一覧です。
- ファミリーマート 台東一丁目店 (徒歩1分)
- ファミリーマート 浅草橋二丁目店 (徒歩3分)
- ライフ 神田和泉町店 (徒歩1分)
- まいばすけっと 神田佐久間町店 (徒歩1分)
- どらっぐぱぱす 台東鳥越店（徒歩4分）
- 浅草橋郵便局 （マンション1階部分）
コンビニ、スーパー、ドラッグストア、郵便局などの施設が徒歩5分以内に揃っていて生活利便性は高いと考えられます。
浅草橋駅・秋葉原駅の利用状況
最寄駅はJR総武線 浅草橋駅 徒歩7分、東京メトロ日比谷線 秋葉原駅 徒歩8分と複数の路線が利用できる物件です。
JR浅草橋駅の2018年乗車人員数は55,061人・5年前比103.3%、東京メトロ秋葉原駅の2017年乗車人員数は62,312人・5年前比105.3%とどちらの路線も増加傾向がみられます。
浅草橋駅または秋葉原駅からは東京駅まで乗り換えなし約5分、新宿駅まで乗り換えなし約20分、品川駅まで乗り換えなし約20分と東京の主要駅に乗り換えなくアクセスが可能という抜群の立地です。
Rimple Selection #2 ファンドの安全性
2号ファンドの予定利回りは5.0%に設定され、インカムゲイン100%を想定しているため、ファンドの安全性を評価するためには物件の利回りが十分に高いかを検証する必要があります。
ただし、対象物件の専有面積や賃料が公開情報ではないため、当サイトではクレイシア秋葉原の売買㎡単価と賃料㎡単価を推定し、その利回りを計算しました。
Rimple会員の皆様は当サイトの計算値と会員情報から算出した利回りを比較検討して安全性評価の参考にしていただければと思います。
クレイシア秋葉原の売買㎡単価
JR浅草橋駅、東京メトロ秋葉原駅周辺の区分マンション売買価格から当サイト独自査定額を算出、査定サイトからAI等による査定額を算出し、クレイシア秋葉原の売買㎡単価を推定しました。
査定サイトはふじたろう、マンションマーケット、SER不動産を利用しました。
| 査定方法 | 売買㎡単価 |
| 当サイト独自査定 | 101.4万円 |
| ふじたろう | 103.9万円 |
| マンションマーケット | 106.5万円 |
| SER不動産 | 94.2万円 |
| 査定サイト3つの平均 | 100.9万円 |
| 当サイトと査定サイトの平均 | 101.1万円 |
上記結果から、クレイシア秋葉原の売買㎡単価は101万円と推定しました。
クレイシア秋葉原の賃料㎡単価
現在賃貸募集されているクレイシア秋葉原の賃料から賃料㎡単価を算出しました。
募集中の案件・・・専有面積：25.80㎡、賃料月額95,500円、共益費：10,000円
上記案件の賃料㎡単価は 月額：4,089円、年額：49,070円になりました。
ここでマンションマーケットの情報によれば管理費は149円/㎡、修繕積立金は38円/㎡であることから、
実質の賃料㎡単価は 月額：3,902円、年額：46,824円となります。
想定表面利回り
これらの結果から、出資総額に対する実質利回りは4.64%、優先出資額に対する実質利回りは6.62%となりました。
よってファンドの予定利回り5.0%（インカムゲイン100%）という想定は安全性が高いと評価します。
実際には固定資産税や都市計画税などの税金、各種手数料などもかかると思われますが、ここでは無視しています。
まとめ
Rimple selection #2（リンプル2号ファンド）の調査結果は次の通りになりました。
- 優先：劣後＝70：30のため元本毀損リスクが小さい
- 利回り5.0%、期間6ヶ月
- 査定額から算出した利回りは総額に対して4.6%、優先出資額に対して6.6%
管理人はRimple1号ファンドに落選したためシークレットファンドに応募していますが、落選した場合はその資金で2号ファンドに応募する予定です。
