Owners Book エクイティ型案件のオフィスビルは今
2018年8月にOwners Bookのエクイティ型ファンド1号として募集された秋葉原成信ビルの3ヶ月後の様子を確認してきました。
空室だった1階と4階のうち、4階は無事入居されていて、1階部分が募集中という状況でした。
周辺の様子と合わせて調査しましたので報告します。
OwnersBook エクイティ型ファンドの概要
| 募集額 | 2億6500万円 |
| 募集開始日時 | 2018年8月10日 |
| 予定利回り | 7.0% |
| 運用期間 | 2年11ヶ月 |
| 最低投資額 | 50万円 |
物件：秋葉原成信ビル
秋葉原成信ビルの立地
秋葉原成信ビルは東京都千代田区神田須田町1-7-8にある地上12階建のオフィスビルです。
万世橋のやや南、中央通りと靖国通りが交わるところにあり、大通り沿いということもあり、歩行者や車からの視認性は高いと思います。
秋葉原成信ビル前の交差点
秋葉原成信ビル外観
最寄駅の東京メトロ銀座線・神田駅は徒歩2分と通勤にも便利です。
秋葉原成信ビルの賃貸状況（4階）
ファンド募集当時は12フロア中10フロアを9社に賃貸中で、1階店舗及び4階事務所が空室（稼働率は86％、2018年8月1日現在）でした。
11月30日に現地を確認したところ、4階事務所は入居済みで、1階店舗部分はテナントを募集していました。
2階〜12階のオフィス部分は満室になりひと安心です。
2018/11/30 入居の状況
空室だった4階は東京オフィス検索では21.57坪が431400円/月、坪単価20000円で募集されていました。
募集当時のオーナーズブックの想定賃料は坪単価17000円だったので家賃設定は強気ですね。
実際の契約内容はわかりませんが、既存入居者の平均坪単価13300円に対して想定賃料は上昇傾向にあり、より高い賃料で貸し出せるため空室は必ずしもデメリットではないと説明されていましたので、目論見通りになったと考えられます。
入居者は株式会社キャリアスターで、介護や医療を中心とした人材派遣職業紹介事業を展開している会社と思われます。
下記リンクの「賃貸マーケット分析資料」に記載の通り既存入居者と別の事業であれば賃貸のポートフォリオの分散になります。
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秋葉原成信ビルの賃貸状況（1階）
以前小諸そばが入居していた1階の店舗部分は現在もテナント募集中です。
2018/11/30 1階のテナント募集中
13.56坪で賃料は488160円/月なので坪単価36000円です。
募集当時のオーナーズブックの想定賃料は坪単価30000円だったのでこちらも強気の設定ですね。
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多少賃料交渉の余地はあるのでしょうけれど、毎月50万円弱の差は大きいので早く入居が決まることを祈ります。
近隣には、はなまるうどん、中華料理屋、インド・パキスタン料理屋がありますが、ファストフード店は交差点の対角側にしかないのでカフェなどは客層が重ならないと思うのですが…。
まとめ
まずは順調に4階の入居者が決まり、ひと安心です。
仮に退去者が出たとしても、現在の東京のオフィスは空室率低下＆賃料上昇傾向にあるので環境は良好です。
1階店舗のテナントが入れば満室経営になり、利回りも期待できるのではないでしょうか。
