ホテルプレリートファンド　グランド赤坂を調査

グランド赤坂　ファンドのポイント

Pre REIT Fund（プレリートファンド）のホテルファンド第2号「センチュリオンホテル・グランド赤坂」の調査を行い、ポイントをまとめました。

ファンド募集概要

Pre REIT Fund公式サイト

貸付先1

物件　　： 東京都港区赤坂3-19-3 センチュリオンホテル・グランド赤坂

貸付額　：6億5000万円（ファンドA）

査定額　：56億7000万円

担保　　：なし

貸付先2

貸付先　：不動産保有会社A

貸付額　：5万円

返済原資：事業による収益

担保　　：なし

物件＆立地調査

センチュリオンホテル・グランド赤坂は 東京都港区赤坂3-19-3にあり、2013年10月にオープンした比較的新しいホテルです。

最寄駅の赤坂見附駅から徒歩4分とビジネスにも観光にも適した立地です。

最寄の赤坂見附駅は東京メトロ銀座線、丸ノ内線の駅で、東京・新宿・渋谷へは約10分、品川まで15分、上野まで約20分とどこに行くにもアクセス抜群です。

赤坂エリアにも赤坂サカス、迎賓館赤坂離宮、東京ガーデンテラス紀尾井町などの施設があり、観光・ビジネスどちらも宿泊需要が高いと考えます。

ホテルの評価を宿泊予約サイト楽天トラベルで調査したところ、12月の平日素泊り大人1人の料金は7500円程度で口コミ評価は4.0/5点満点となっています。

同条件のホテルを検索すると15軒ヒットし、口コミ評価の平均値は3.95なのでグランド赤坂はほぼ平均的な評価を受けています。

ファンドの安全性評価

ホテル・プレリートファンド「グランド赤坂」は59＆62、60、61号ファンドがそれぞれ優先順位の高い順にファンドA、B、Cに対応しており、運用利回りは5.0、5.5、6.0%です。

対象ホテル一棟の評価額は56億7000万円で、各ファンドの募集総額と（シニアローンとメザニンローンを加味した）LTVは以下の通りとなります。

ファンドA（59・62号）：6億5000万円 79.4%

ファンドB（60号）：1億円 81.1%

ファンドC（61号）：2億5000万円 85.5%

ホテル一棟の評価額の妥当性を判断するのは難しいのでPre REIT Fundのセンチュリオンホテル上野のファンドと比較しました。

ファンドA同士を比較すると、センチュリオンホテル上野のホテルプレリートファンド1号ではLTVは80.9%、利回り4.5%となっていることから、グランド赤坂のファンドAはLTVが低く運用利回りが高く設定されていることがわかります。

すでに59号ファンド（ファンドA）は満額成立となっており、人気の高さが伺えます。

出典：Pre REIT Fundホームページより

配当原資は対象不動産からの固定賃料ですが、ホテルの運営自体は問題なく、宿泊需要も高いと考えられますので毎月の配当は期待できます。

一方で、担保なしのファンドであるため元本の返済のためにはREITなどへの売却がうまくいくかがカギとなります。

まとめ

ホテルの立地や宿泊需要の評価は高く、ファンドAの運用利回り5.0%、ファンドCなら6.0%の高利回りは魅力的です。

しかし、担保なしのファンドであるため元本の安全性を考慮してファンドAに出資しようと考えています。

ホテル系ファンドはCREAL（クリアル）も「ホテル アマネク 浅草吾妻橋スカイ」を組成しているため、それぞれのメリット・デメリットを比較していきたいと思います。