募集案件のポイントチェック
Pre REIT Fundのホテルプレリートファンドファンド1号の注目点とリスクを以下にまとめました。
ポイント
・成長産業である宿泊ビジネス分野のホテル・プレリートファンド
・投資対象（信託受益権）は東京の好立地で2017年オープンの新しいホテル「センチュリオンホテル上野ヴィンテージ」「センチュリオンホテル＆スパ上野駅前」
・借入先の大手銀行、大手リース会社本店審査部及び信託受託者となる三菱UFJ信託銀行本店審査部の審査をクリアした事業スキーム
・予定利回り4.5%、最大期待利回り12.00%
注意ポイント
・担保なし、劣後出資の案件
・最大期待利回りが得られるのは、①期限内に対象不動産が売却された場合、②売却金額が売却ターゲットとしている金額（66億5000万円）を上回った場合の条件が満たされた場合
対象不動産は比較的新しいホテルで立地も申し分ないことから賃料収入はもちろんのこと、売却も十分に可能と考えます。担保なしの案件ですが評価額68億円・ターゲット価格66億5000万円の物件が、本ファンドとそれに優先する出資の合計額55億円を下回る可能性は低いと思われますのでややハイリスクハイリターン案件ですが投資する魅力はあると判断します。
以下、詳細を検討していきます。
募集概要
募集額：505万円
募集開始日時：2018年10月5日
予定利回り：4.50%（最大期待利回り:12.00%）
運用期間：16ヶ月
最低投資額：2万円
投資対象1
物件 ：東京都 台東区ホテル、文京区ホテル
貸付額：500万円
種別：劣後出資（その中では最も低リスクのファンドA…事業スキーム概要参照）
査定額：68億円 （今回募集の500万円はそのうち0.074% 、このファンドの合計15億円は22.06%、貸付合計55億円は80.88%に相当）
担保：なし
引用：Pre REIT Fund より https://www.prereitfund.co.jp/fund/detail?fund_id=269
投資対象2
貸付先：不動産保有会社A
貸付額：5万円
返済原資：事業による収益
担保：なし
コメント
投資対象となる不動産（信託受益権）は、ホテル「センチュリオンホテル上野ヴィンテージ」（東京都文京区）、「センチュリオンホテル＆スパ上野駅前」（東京都台東区）です。前者は御徒町駅から徒歩3分、後者は上野駅から徒歩2分となっており、立地は申し分ありません。いずれも上野エリアで国内観光客・ビジネス客はもちろん、外国人観光客も見込めることから需要面で不安要素はないと考えます。賃料収入はもちろん、売却できる可能性は高いと思われます。
本案件は予定利回り4.50%となっており、担保なし・劣後出資の案件としての魅力はないため、最大期待利回り12.00%を目標とするファンドと考えられます。
対象不動産はREITへの売却を目指すことになりますが、周辺のREIT事例はプレリートファンド株式会社 代表取締役の木山憲一氏のブログから引用します。
REIT事例一覧（大手鑑定事務所作成）
- ドーミーインEXPRESS浅草（東京都台東区）：4.1%（価格時点H28.12）
- カンデオホテルズ上野公園（東京都台東区）：4.0%（価格時点H28.12）
- R&Bホテル上野広小路（東京都台東区）：4.1%（価格時点H28.12）
- スーパーホテルJR上野入谷口（東京都台東区）：3.8%（価格時点H28.12）
- スマイルホテル浅草（東京都台東区）：4.1%（価格時点H29.1）
- ザ・ビー水道橋（東京都文京区）：4.3%（価格時点H28.12）
引用：
http://blog.livedoor.jp/kiyama_prereitfund/archives/7293773.html
本ファンドでは売却ターゲット価格を66億5000万円に設定しており、上記ブログによればその価格で売却できた場合の利回りは4%後半とのことです。例えば、カンデオホテルズ上野公園は2010年オープンのホテルであることから、より新しい本件不動産がそれよりも良い利回りで売却できる可能性は十分にあると考えられます。
大手銀行や三菱UFJ信託銀行の審査に耐えうる事業スキーム（大手だからといって鵜呑みにしてはダメですが）であることも考慮して、投資する魅力はあると判断します。ただし、あくまでも担保なしの案件であることから、投資に回すべきでないお金を使った無理な投資は絶対に避けるべきです。
本ファンドの貸付とそれに優先する貸付の合計は55億円であり、売却額がこれを下回らなければ元本割れはないことになります（手数料などは別として）。元本割れのリスクは小さいと考えますので、マンションやオフィスビルと異なる投資対象への分散も狙って応募する予定です。