FANTAS repro-11（鎌ケ谷市）を調査

FANTAS reproファンドのポイント

FANTAS repro11号ファンドは千葉県鎌ケ谷市に所在する木造2階建の再生案件です。

鎌ケ谷市の人口推移、周辺地価、賃貸需要などを調査しました。

FANTAS repro 11号ファンドの概要

※1ヶ月前までに通知することにより、2年を超えない範囲で契約期間を延長できる。

FANTAS funding公式ページ  

投資対象不動産

FANTAS reproより

種別　　：FANTAS repro

物件　　：千葉県鎌ケ谷市東道野辺3-10-21　木造2階建・駐車場1台

最寄駅　：東武野田線　鎌ヶ谷駅 徒歩17分

竣工日　：1972年11月28日（築47年）

土地面積：149.44㎡

建物面積：80.32㎡

リフォーム内容：和室をすべて洋室へ変更、ＤＫと和室を繋げて４ＬＤＫへ間取り変更

管理人も出資中のファンタスファンディング↓

立地調査 - 鎌ケ谷市

対象不動産は鎌ケ谷市東道野辺、東武野田線 鎌ヶ谷駅 徒歩17分の場所に所在します。

Google Mapsによれば、実際に駅から対象不動産までの時間は徒歩：19分、自動車：6分となっており、徒歩圏内とは言いがたく、車か自転車を利用することになります。

鎌ケ谷市と東道野辺地区の人口推移

鎌ケ谷市の2019年1月現在の人口は10.９万人、対象不動産の所在する東道野辺地区の人口は8257人です。 

鎌ケ谷市と東道野辺地区の人口はこの10年間ほぼ同じようなペースでわずかながら増加しています。

鎌ケ谷市ホームページ　人口資料より作成
http://www.city.kamagaya.chiba.jp/sesakumidashi/toukei-info/jinkou_mokuji/index.html

人口の傾向について鎌ケ谷市のホームページで平成27年12月に策定した「鎌ケ谷市人口ビジョン」が取り上げられています。

人口の推計（「鎌ケ谷市人口ビジョン」より）

国立社会保障・人口問題研究所の推計方法に準じて本市が推計した独自推計では、本市の総人口は平成52（2040）年に10万2千人程度になると推計しています（下図赤色のグラフ参照）。

　本研究所の推計方法に応じて平成57（2045）年以降も延長して推計すると、本市の総人口はそのまま減少を続け、平成72（2060）年には9万人を下回ることになります。

　これに対して、「鎌ケ谷市人口ビジョン」（平成27年12月策定）に掲げる3つの目指すべき将来の方向（下記参照）に沿って対策を進め、次の仮定を実現した場合、本市の総人口は平成72（2060）年に約10万7千人となることを見込んでいます。

 

 

３つの目指すべき将来の方向

（1）鎌ケ谷の未来を担う、若い世代の希望を実現　出生率の向上（自然増）

本市は、豊かな自然を有する地域であり、子どもの健やかな成長に適した環境が整っています。このような環境を活かし、多くの人が子どもを生み育てることができるよう、若い世代の結婚、出産、子育てにおける様々な希望をかなえるための取組を進めます。

（2）人々が集まり、住まう、魅力あふれるまちの実現　人口の流入増（社会増）

安定した雇用の確保、創出及び働きやすい環境の整備、教育環境の充実等により、人口の流出に歯止めをかけます。また、地域資源の活用による鎌ケ谷市の魅力向上・発信等により、人口の流入も進めていきます。

（3）いつまでも安心して暮らすことのできるふるさとの実現　暮らしやすい社会づくり（定住）

人口減少が進む中においても、その時々において移り変わるニーズに対応するため、地域が連携し支え合い、鎌ケ谷に住むあらゆる世代の誰もがいつまでも安心して暮らすことのできるふるさとづくりを進めます。

 

出典：鎌ケ谷市ホームページ　人口推計より抜粋

http://www.city.kamagaya.chiba.jp/sesakumidashi/toukei-info/jinkou_mokuji/suikei.html

近10年間では人口増加傾向であるものの、今後は減少が見込まれることから、市として人口推移に危機感を持ち、対策を打とうとしていることが読み取れます。

３つの目指すべき将来の方向の(3)には空き家問題が含まれていると想像できますので、FANTAS reproのような空き家問題が生じる前に活用を模索する事業者に対して後押しをしてくれたら、と期待します。

最寄駅の調査

対象不動産の最寄駅は東武野田線 鎌ヶ谷駅 です。

その鎌ケ谷駅の2017年の1日あたり乗降人員数は22898人で10年前比99.95%とほぼ横ばいという状況で、5年前比102.6%と微増しています。

鎌ケ谷駅は船橋駅まで乗換なし約10分、東京駅までは乗り換え1回・約45分、品川駅までは乗り換え１回60分となっており、都心へのアクセスは良好です。

ファンドの安全性

対象物件の評価額

本ファンドは募集額488万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額610万円となります。

鎌ケ谷市東道野辺地区の地価を推定するために、国土交通省土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）、SUUMO（https://suumo.jp/kanto/）を参考に下表を作成しました。

どの物件も駅近とは言えない距離にあり、上表の㎡単価は駅からの距離との相関はなさそうです。

そこで、鎌ケ谷駅から徒歩17分・東道野辺3丁目の対象不動産と条件的に最も近い「鎌ヶ谷駅から徒歩14分・単価4.55万円/㎡」を参考に更に10%単価が安いと仮定して、地価は4.10万円/㎡と算出しました。

そうすると、土地面積が149.44㎡であることから、評価額は612万円となり、土地代だけでファンド総額を超える評価額になりました。

建物は木造で築47年が経過していることからほとんど価値を見ることができないとしても、土地代とリフォーム費用を考慮すれば、少なくとも 優先出資分488万円以上での売却が可能と考えます。

ぐりーんりんく号

想定通りの価格で売却できるといいね！

対象物件の賃貸需要

この物件は既に賃貸募集がかけられていましたので、家賃等の条件も検討しました。

SUUMOによれば、入居時期は2019年4月、2年の定期借家契約で家賃7万4000円＋共益費3000円、月額合計7万7000円で募集されています。

この賃料が妥当なのか、近隣の戸建賃貸の賃料を調査して確認しました。

ほとんど同じエリアの他物件と比べて高すぎることはなさそうです。

リフォーム済みであり、住人の好みに合わせてDIYも認められている物件であることを考慮すれば十分借り手をつけることができると考えます。

まとめ

最寄り駅から都心へのアクセスの良さや駐車場が付いているという魅力がある一方で、最寄り駅からの距離は徒歩圏内というにはやや遠いというマイナスポイントもあります。

土地の評価額はファンド総額を上回っており、少なくとも優先出資分以上の価格で売却できると考えています（当サイト独自の見解です）。

また、賃料も周辺の物件と同程度でDIY可能となれば、借り手も比較的容易につけることができると思いますので、管理人の評価はかなり高いです。

FANTAS repro ファンドは毎回あっという間に売り切れてしまいますが、なんとかして出資したい案件です。 

ファンドの近況報告

    永野由貴(Yuhki Nagano‏ @EternaLField1）様のTwitter投稿によると、72000円で入居済みとのことです。

FANTAS repro第11号
鎌ケ谷市東道野辺三丁目
6月1日より入居済みです

外観は写真のとおり（リフォーム後）ですが
賃貸はつきます
72,000円です pic.twitter.com/8ScNAocVSU

— 永野由貴(Yuhki Nagano) (@EternaLField1) June 12, 2019

ぐりーんりんく号

家賃7万4000円＋共益費3000円、月額合計7万7000円で募集開始、最終的には家賃6万9000円＋共益費3000円で募集していましたね

募集額488万円、ファンド総額610万円に対して72000円/月の表面利回りは、それぞれ、17.7%、14.2%なので、十分キャピタルゲインを確保して売却できそうですね！