LENDEX ローンファンド36号のポイント
ココがポイント
融資額はLENDX独自調査と第三者の評価のうち低い方の80%が上限
予定利回り7.0%の不動産ファンドの中では高利回り案件
対象不動産は茨城大学周辺の学生向けマンションと推定
ココに注意
JR常磐線・水戸駅からバスで約35分と徒歩圏内ではない
対象不動産が明確でないものの、付近の売り出し価格から算出した担保価値は十分ではない可能性がある
LENDEX ローンファンド36号 募集概要
募集額 ：5301万円
募集開始 ：2019年3月20日 15:00
予定利回り：7.00%
運用期間 ：12ヶ月
最低投資額：2万円
LENDEX 最新のファンドより
投資案件1
物件 ：茨城県水戸市 マンション一棟
貸付額：5300万円
貸付先：東京都内の不動産事業者G
査定額：6625万円 （貸付額5300万円が査定額の80%であるとして逆算）
担保 ：根抵当権（第一順位）設定、代表者連帯保証あり
投資案件2
貸付額：1万円
貸付先：埼玉県内の不動産事業者L
立地調査＆ファンドの安全性
案件1の対象不動産は茨城県水戸市に所在するマンション一棟で、土地面積約473㎡、建物延床面積約495㎡、築年数は不明です。
立地はJR常磐線沿線の乗降客数が5万人を超える駅からバスで35分と開示されています。
乗降客数の数から、ほぼ水戸駅で間違い無いと思いますが、バスで35分となると”駅も利用できる”程度の感覚で、駅の調査の必要性は低いと考えます。
そこで、国立大学の至近でコンビニやスーパーが近隣にあるということから、大学について調査しました。
水戸市に所在する国立大学は茨城大学なので、対象不動産は茨城大学・水戸キャンパス近隣のマンションであると推測されます。
茨城大学の前期日程受験者数の推移を見ると、2018年は2256人が前期日程を受験しましたが、2016年には2653人、2014年には2714人が受験しており、4年前と比べて約83%まで受験者が減少していることがわかりました。
やはり、受験者数が増えないと学生向けマンションは家賃競争が激しくなってしまうため、今後の受験者数の推移は要注目です。
さらに、担保価値を検証するために水戸市内の一棟マンション価格を調査しました。
対象不動産（建物延床面積約495㎡、土地面積約473㎡）と同程度の土地面積・延床面積を持つマンションの築年数と㎡単価は以下の通りです。
表 水戸市内の一棟マンション価格
| 価格 | 築年数（戸数） | 建物延床㎡ | 土地面積㎡ |
| 5200万円 | 39年（不明） | 586.00 | 379.00 |
| 5600万円 | 30年（22戸） | 306.18 | 504.00 |
| 4500万円 | 23年（8戸） | 439.35 | 439.35 |
| 5600万円 | 26年（22戸） | 504.00 | 379.74 |
水戸市内限定で建物延床面積と土地面積を指標としてピックアップしたところ、全て本ファンドの対象不動産の評価額6625万円を下回りました。
築年数やその他の条件が不明であるため、全く参考にはなりませんが、水戸市内の中古一棟マンションの相場として6000万円を超えるものは高価であると思われます。
まとめ
予定利率7.0%の高利回り案件で、総額がそれほど大きくないため満額成立する可能性は高い思います。
3月18日の金融庁の見解を受けてソーシャルレンディング 事業者がそれぞれ対応を発表するでしょう。
今回は担保価値の判断が十分にできなかったので、借り手の匿名化廃止とともに、担保不動産の詳細の開示にまで踏み込んでくることを期待したいと思います。
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