CREAL 11号 千石レジデンスファンドを調査

CREAL ファンドのポイント

CREALの新規ファンド”11号　千石レジデンスファンド”の対象不動産は パレステュディオシンシア文京千石 です。

CREALのレジデンスファンドはマスターリース契約により配当原資が保全されている点が魅力で、今回のファンドは元本割れリスクも小さいと判断しており、管理人はかなりおすすめしたい案件です。

CREAL ファンド募集概要

CREAL公式サイト

CREAL ファンド詳細

対象物件： パレステュディオシンシア文京千石　東京都文京区千石4-45-13

出典：CREAL ファンド詳細より

専有面積：24.96㎡

月額賃料：マスターリース契約により賃料確保

出資総額：1857万円（㎡単価=74.4万円）

優先出資：1671万円

ファンドの安全性調査

対象不動産の査定による評価

パレステュディオシンシア文京千石の物件価格を検討します。

文京区千石周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝79.1万円、価格＝1975万円になりました。

続いて、ReTechを活用したAI査定を3つのサービスで比較しました。

各査定サイトのうちFANTAS checkは買取価格をベースに参考価格を算出していると考えられることから、買取価格と販売価格のギャップ分の係数1.2を掛けて当サイトにおける㎡単価としました。

IESHILとPRICE MAPは売却相場価格をベースにしていると考えられるため、そのままの値を採用しています。

今回の調査では最高査定額はFANTAS check、最低額はIESHILとなりました。

ReTechを活用したAI査定を不動産調査に使う際は複数サービスの平均値を使うと信頼性が上がるため、今回も3つのサービスの平均値をAI査定額としました。

3社の平均はそれぞれの査定額を㎡単価として算出したものの平均をとり、今回の対象物件の専有面積24.96㎡を掛けて算出しています。

総出資額は当サイト独自の査定額、AI査定額の両方を下回っていることから想定価格での売却は容易と考えます。

パレステュディオシンシア文京千石の実際の売り出し価格を調査すると、現時点で1件売り出し中、2018年にも売り出しがありました。

上記の通り、近年の売り出し価格は㎡単価=95.7万円（価格=1980万円）、㎡単価=97.6万円（価格=2020万円）となっており、総出資額の㎡単価=74.4万円はそれらを下回っていることから売却できる可能性が高いことを裏付けています。

CREALの配当について

CREALのレジデンスファンドでは、マスターリース契約により配当原資となる賃料収入が保全されています。

これにより、物件の売却価格が優先出資分を下回らなければ予定利回り4.2%が達成される仕組みになっています。

言い換えれば、我々投資家は主に元本毀損のリスクについて判断すれば良いことになります。

立地調査-周辺施設

パレステュディオシンシア文京千石の近隣にはファミリーマート　本駒込六丁目店が徒歩1分、ローソンストア100 文京千石四丁目店が徒歩1分、アトレヴィ巣鴨が徒歩7分と生活に便利なお店が揃っています。

最寄駅は都営三田線の仙石駅で徒歩約3分と駅近の好立地です。

最寄駅である都営三田線・千石駅の2017年乗降人員数は3.2万人・10年前比115.8%と大幅な増加傾向です。

最寄駅からは東京駅まで乗り換えなし約25分、品川駅まで乗り換え1回・約35分、新宿駅まで乗り換え1回・約25分と各主要駅にアクセスが良好です。

ぐりーんりんく号

東京駅まで乗り換えなしで行けるのは魅力だね！

まとめ

募集総額は当サイト独自の査定価格、ReTechを活用した査定価格、実際の売り出し価格のいずれよりも安いため想定価格で売却できる可能性はかなり高いと考えられ、優先出資の元本割れのリスクはかなり小さいと判断します。

最寄駅は利用者が10年間で増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、主要駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

以上より、かなりの激戦が予想されますが、是非とも出資したいと思います。