Renosy ファンドのポイント
Renosy文京区レジデンスファンドの対象不動産はプリンセス・アイル後楽園です。
対象不動産の立地・最寄駅の利用状況や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝70：30で元本毀損リスクを低減
- 東京メトロ 後楽園駅まで徒歩1分の駅近物件で、各主要駅へのアクセスが良好
- 後楽園駅の乗降人員数は10年前比110%以上の増加で、賃貸需要が見込める
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 先着順ではなく抽選式で、倍率はかなり高い
- 出資総額は当サイト独自の査定額・AIによる査定額を上回る
Renosy ファンド募集概要
ファンドの概要は以下の通りで、Renosyの過去のレジデンスファンドと同様にキャピタルゲインを狙っており、利回りが8.0%と高めに設定されています。
| 出資総額 | 2230万円 |
| 募集額（優先比率） | 1561万円（70%） |
| 募集開始日時 | 2019年8月5日（抽選式） |
| 予定利回り | 8.0% |
| 運用期間 | 3ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象物件：プリンセス・アイル後楽園 東京都文京区小石川2丁目22-5
築年月 ：2002年5月
床面積 ：16.33㎡
専有面積：19.67㎡（想定値）
入居状況：入居中
注釈 専有面積の想定値
公開されている床面積は内法寸法によるものなので、賃貸物件で一般的な壁芯寸法に換算しています。
1Kマンションの内法と壁芯の比率は 壁芯＝内法×1.1〜1.2 として計算し、物件の情報から実在する専有面積を選択しました。
対象不動産査定による安全性調査
プリンセス・アイル後楽園の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。
後楽園駅周辺の売出価格から算出した独自査定
後楽園駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、プリンセス・アイル後楽園の当サイト独自の査定は㎡単価＝92.5万円、価格＝1819万円になりました。
ReTechを活用したAI査定
続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。
AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。
あわせて読みたい
㎡単価は査定額を今回の対象住戸の専有面積㎡で割って算出しました。
Renosy クラウドファンディングなのでAI査定もRenosyを用いたかったのですが、なぜかRenosyでは検索結果が得られませんでした。
代わりにPRICEMAP、FANTAS checkの結果からAI査定額を算出しました。
※FANTAS checkは買取価格を算出するので買取額を1.22倍して㎡単価を算出
○ PRICE MAP ：㎡単価＝98.1万円、価格＝1937万円
○ FANTAS check ：㎡単価＝100.3万円、価格＝1973万円
上記2社の平均 ：㎡単価＝99.2万円、価格＝1951万円
今回の2つの査定の平均値は㎡単価99.2万円、価格1951万円となり、当サイト独自査定の結果より高い査定額となりました。
本ファンドの出資総額2230万円は、当サイト独自査定額・AI査定額のどちらよりも高く、その差も300万円以上と決して小さくないことから、キャピタルゲインを狙えるかは微妙と考えます。
一方で、優先出資額1561万円は査定額よりかなり低いことから元本毀損のリスクは低いと評価しました。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（1561万円）、出資総額（2230万円）の妥当性を検討します。
プリンセス・アイル後楽園の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では10階の19.75㎡の部屋が賃貸募集されており、賃料㎡単価は月額4911円/㎡（共益費込）です。
対象物件の専有面積19.67㎡（想定値）をかけて算出した年間賃料収入は約115.9万円となり、この年間賃料を用いて出資額と表面利回りの関係を計算しました。
| 出資額 | 表面利回り |
| 優先出資 1561万円 | 7.42% |
| 出資総額 2230万円 | 5.20% |
プリンセス・アイル後楽園は築18年、周辺で同程度の築年数のマンションが満室想定の表面利回り4.7〜5.5%程度で販売されており、出資総額に対する表面利回り5.20%は同等であることから出資総額の設定は妥当だと考えます。
周辺マンションとの賃料比較
プリンセス・アイル後楽園の近隣で条件が類似するマンションを調査したところ、後楽園駅から徒歩5分の物件がありました。
| マンション名 | 後楽園駅から徒歩 | 築年数 | 賃料㎡単価 |
| パレステュディオ本郷東大前（5階） | 5分 | 2002年4月 | 4419円 |
| レジディア後楽園（5階） | 5分 | 2004年10月 | 4793円 |
この物件の複数の部屋の家賃から㎡単価の平均を求めると月額4606円/㎡となり、対象物件の4911円/㎡よりやや安い設定です。
プリンセス・アイル後楽園の出資総額は利回りの点からは妥当と言う結果だったので、賃料が下がると表面利回りが低下して売却に支障をきたす可能性があります。
立地調査
プリンセス・アイル後楽園の周辺にはファミリーマート 小石川一丁目店 徒歩1分、まいばすけっと 小石川２丁目店（スーパー）徒歩4分、タウン・ドイト後楽園店（ホームセンター）徒歩5分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。
最寄駅は東京メトロ 後楽園駅・徒歩約1分で通勤通学に便利な好立地です。
後楽園駅の2018年の1日あたり乗降人員数は107,378人、10年前比は118.3%と大幅に増加しています。
後楽園駅からは東京駅まで乗り換えなし約10分、品川駅まで乗り換え1回約30分、新宿駅まで乗り換えなし約30分と各主要駅に30分以内でアクセス可能で、特に東京駅へのアクセスは抜群です。
まとめ
9号ファンドの出資総額は当サイト独自査定およびAI査定額より高く、キャピタルゲインを狙えるか微妙な結果となりました。
賃料から計算される表面利回りは周辺と同等であることから、本ファンドは現在の賃料が維持されればキャピタルゲインが狙えると考えます。
なお、優先出資額は各査定額より低いことから、元本毀損のリスクは小さいと判断します。
最寄の後楽園駅は利用者が10年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。
また、東京・品川・新宿など主要駅へのアクセスが良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。