OwnersBook ファンドのポイント
OwnersBook中野マンションファンドの担保不動産はion中野白鷺です。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびOwnersBookの外部査定額を比較してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 貸付先と担保不動産が明確（非匿名化）なファンド
- 西武新宿線 鷺ノ宮駅 徒歩8分の物件で、各主要駅へのアクセスが良好
- 鷺ノ宮の乗降人員数は10年前比107.1%の大幅増加で、賃貸需要が見込める
ココに注意
- 予定利回りは3.7%とやや低い
- 予定運用期間が18ヶ月と長いため将来の予測が難しい
- OwnersBook初めての抽選式で倍率が高くなることが予想される
OwnersBook ファンド募集概要
本ファンドはOwnersBookにとって初めて抽選式が採用されています。
概要は以下の通りで、シニアローン、非匿名化案件、LTV=76.0%ということで抽選式最初のファンドは安全性が高いと考えられます。
| 運用タイプ | シニアローン |
| 募集総額（LTV） | 1億4600万円（76.0%） |
| 募集開始日時 | 2019年8月14日（抽選式） |
| 予定利回り | 3.7% |
| 運用期間 | 18ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
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対象不動産の詳細
対象物件：ion中野白鷺 東京都中野区白鷺2丁目7番14号
築年月 ：2019年7月
間取り ：21.27㎡ × 4戸、19.52㎡ × 4戸、19.05㎡ × 3戸（計11戸、220.31㎡）
入居状況：稼働率0%
※ 竣工直後であるため2019年8月13日現在、稼働率は0%です。
ion中野白鷺で検索すると募集中の間取りを確認することができます。
【LIFULL HOME'S/ライフルホームズ】 https://www.homes.co.jp/chintai/b-50420191785/
貸付先情報
非匿名化の本ファンドは貸付先が明らかになっており、借り手は「株式会社NS投資顧問」となっています。
同社の代表取締役は芹澤豊宏氏で、(公社)全日本不動産協会に所属している宅地建物取引業者で免許は東京都知事免許（１）第１０２８２４号です。
なお、芹澤豊宏氏は株式会社ニーズ・コーポレーションの代表取締役も務めており、ニーズ・コーポレーション社は、過去のOwnersBook非匿名化ファンド「目黒区新築マンション第2号ファンド第1回」「目黒区新築マンション第3号ファンド第1回」の貸付先であるため、オーナーズブックにとっては実績がある貸付先と考えることができます。
オーナーズブックによれば「本借入人及び本物件を所有する不動産保有会社の代表者は同一」とのことなので、担保を提供した不動産保有会社はニーズ・コーポレーション社だと考えています。
なお、「本物件を担保提供する不動産保有会社が貸付金額の全額を連帯保証」します。
対象不動産査定による安全性調査
ion中野白鷺の査定額を当サイト独自の査定方法とOwnersBookの外部専門家の方法とで比較検討します。
鷺ノ宮駅周辺の売出価格から算出した独自査定
今回の担保不動産は一棟マンションであるため、通常当サイトが行なっている区分マンションの査定方法を改良する必要がありました。
そこで、区分マンションの査定方法で周辺マンションの㎡単価を算出し、賃貸可能な面積（入居者に貸す部屋の面積の合計=220.31㎡）を掛けての査定額としました。
鷺ノ宮駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、ion中野白鷺の当サイト独自の査定は㎡単価＝95.8万円、価格＝2億1095万円になりました。
OwnersBookの物件評価額
OwnersBookでは外部専門家による査定額を参考に1億9200万円としており、募集金額1億4600万円は、そのうちの約76.0%です。
当サイト独自の査定額より2000万円弱低いことから、査定額は妥当な範囲であると考えます。
賃料と表面利回り
OwnersBookでは外部専門家により新規月額賃料（共益費込）の坪単価を12,900円程度（㎡単価は3,909円）と査定しています。
ion中野白鷺の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では11部屋全てが賃貸募集されており、募集賃料㎡単価（共益費込）は月額3,855円〜4,252円/㎡（平均4,049円/㎡）となっており、OwnersBookの査定よりやや高めの募集額となっています。
OwnersBookの査定通りの賃料が得られるとした場合、賃貸可能な面積220.31㎡をかけて算出した年間賃料収入は約1033.4万円であり、この年間賃料を用いて出資額と表面利回りの関係を計算しました。
| 出資額 | 表面利回り |
| 評価額 1億9200万円 | 5.38% |
| 募集額 1億4600万円 | 7.08% |
ion中野白鷺は新築であり、周辺で2019年築のマンションが満室想定の表面利回り6.0%程度で販売されていることから、利回りの点からも募集額1億4600万円以上の価格で売却できる可能性があると評価しました。
周辺マンションとの賃料比較
ion中野白鷺の近隣で条件が類似するマンションを調査したところ、鷺ノ宮駅から徒歩8分の新築物件がありました。
| マンション名 | 駅から徒歩 | 築年数 | 賃料㎡単価 |
| ジェノヴィア鷺ノ宮スカイガーデン（6F/9F） | 8分 | 2019年7月 | 4090円 |
| 〃 （3F/9F） | 8分 | 2019年7月 | 4031円 |
ほぼ同条件の「ジェノヴィア鷺ノ宮スカイガーデン」の賃料とほぼ同額であるため、ion中野白鷺の募集賃料4,049円/㎡は妥当と判断します。
立地調査
ion中野白鷺の周辺にはファミリーマート 中野白鷺店 徒歩2分、まいばすけっと 鷺ノ宮駅南店（スーパー）徒歩5分、カクヤス 白鷺店（酒屋）徒歩2分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。
最寄駅は西武鉄道新宿線 鷺ノ宮駅で徒歩8分の距離であるため通勤通学に便利な好立地です。
西武 鷺ノ宮駅の2018年乗降人員数は33,063人で、10年前比107.1%と大幅に増加しています。
鷺ノ宮駅からは東京駅まで乗り換え1回約45分、品川駅まで乗り換え1回約45分、新宿駅まで乗り換えなし約25分と各主要駅に1時間以内でアクセス可能で、特に新宿駅を乗り換えなしで利用できます。
まとめ
OwnersBookの査定額は当サイト独自査定額より低いため、OwnersBookの査定額での売却は可能と考えます。
少なくとも担保価値は募集額よりは十分に高く、元本毀損リスクは小さいと考えているので出資申込をする予定です。
最寄の鷺ノ宮駅は利用者が10年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。
また、特に新宿へのアクセスが非常に良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。
