ASSECLI 5号ファンド（横須賀）のポイント
ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド（神奈川県横須賀＃5ファンド）の対象不動産は神奈川県横須賀市坂本町に所在する一棟アパート K&Mブルーハイツです。対象不動産の立地・周辺施設や当サイト独自の査定による物件査定を行い、調査結果をまとめました。
ポイント
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- 賃料から算出した表面利回りは予定分配率6.0%より大きい
- 外壁塗装・室内改修によるバリューアップを実施
注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 最寄駅まで徒歩24分と徒歩圏内とはいえない
管理人の評価
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ファンド募集概要
ASSECLI（アセクリ）神奈川県横須賀#5ファンドの概要を表にまとめました。
ファンドは優先・劣後方式を採用しており、優先出資：劣後出資＝90：10と元本毀損リスクの低減が図られており、利回り6.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高めです。
| 出資総額 | 2200万円 |
| 募集額 | 1980万円 |
| 募集開始日時 | 2021年1月15日 12:00〜 |
| 予定分配率 | 6.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月（2021年1月25日開始） |
| 出資単位 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。
| 物件名 | K&Mブルーハイツ |
| 所在地 | 神奈川県横須賀市坂本町5丁目 |
| 築年月 | 1995年3月（築26年） |
| 敷地面積 | 150.53㎡ |
| 延床面積 | 139.12㎡（1K×8戸） |
| 接道状況 | 北側 私道 3.56m（42条2項道路） |
| 最寄駅 | JR横須賀線 衣笠駅 徒歩24分 |
対象不動産査定による安全性調査
K&Mブルーハイツの査定額を当サイトの独自調査によって求めました。
路線価から算出した土地価格
対象不動産の敷地面積は150.53㎡、K&Mブルーハイツが接している道路の路線価は不明ですがすぐ隣の建物が接する道路の令和二年の相続税路線価は4.6万円/㎡です。この路線価を採用した場合、路線価は公示地価の80%程度とされているので、対象不動産の推定土地価格は
150.53㎡ × 4.6万円/㎡ ÷ 0.8 = 865.5万円
となり、これは出資総額2200万円の39.3%に相当します。
周辺の売買価格から推定したアパート価格
対象不動産の所在する神奈川県横須賀市で、衣笠駅から徒歩20〜30分の条件で売り出されている木造アパート物件を検索すると築年数は異なるものの2つの木造アパートがヒットしました。それぞれの建物面積基準の㎡単価にK&Mブルーハイツの建物面積をかけた推定価格を算出しました。
物件1：阿部倉3丁目、最寄駅：衣笠駅・徒歩23分、築34年、建物面積基準の㎡単価 20.2万円
推定価格：139.12㎡ × 20.2万円/㎡ = 2810万円
この評価額は出資総額2200万円より610万円高く、周辺のアパート相場はファンドの想定より高いと推測されます。
物件2：平作3丁目、最寄駅：衣笠駅・徒歩19分、築44年、建物面積基準の㎡単価14.9万円
推定価格：139.12㎡ × 14.4万円/㎡ = 2077万円
この評価額は出資総額2200万円より123万円安いですが、築年数がファンド対象物件より18年も古いため、本ファンドの想定は周辺のアパート相場と競争力があると推測されます。
大規模修繕の内容
大規模修繕の内容は次の通りです。
- 和室→洋室への室内改修
- 外壁・屋根・共用鉄部の塗装
引用元：ASSECLI 神奈川県横須賀＃5ファンド詳細（イメージ図）
賃料と利回り
さらに募集賃料から優先出資額（1980万円）、出資総額（2200万円）の妥当性を検討します。K&Mブルーハイツは9部屋中5部屋が入居中で、年間賃料は189.6万円です。したがって出資総額または優先出資額（募集額）に対する表面利回りは
- 出資総額に対して ：8.62%
- 優先出資額に対して：9.58%
となります。年間のランニングコストは25.9万円を想定しており、これを差し引いた実質利回りは、
- 出資総額に対して ：7.44%
- 優先出資額に対して：8.27%
となり、想定利回り6%を大幅に上回っています。今後は改修工事を行なってバリューアップを図り、空室が埋まる可能性を考慮すれば予定分配率は妥当と判断しました。
立地と周辺環境調査
K&Mブルーハイツの周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
K&Mブルーハイツの周辺施設の一覧です。
- ローソン 横須賀坂本町五丁目店（徒歩4分）
- ファミリーマート 横須賀池上店（徒歩12分）
- クリエイトＳ・Ｄ 横須賀池上店（ドラッグストア、徒歩13分）
- 京急ストア FHaB湘南池上店（スーパーマーケット、徒歩11分）
コンビニ、スーパー、ドラッグストアなどが徒歩圏内にあり、日用品の入手に困ることはありません。
最寄駅＝衣笠駅の利用状況
最寄駅はJR横須賀線 衣笠駅 徒歩24分となっており、徒歩圏内の目安10分を大幅に超えています。
衣笠駅の2019年乗降人員数は8,369人で、5年前比95.0%、10年前比91.3%と減少傾向が見られます。ただし、コロナ禍の影響でテレワークが進み、都心にアクセス可能でありながら混雑を避けられる住環境に変えるという需要が増加していることから、これまでの傾向と変わる可能性があります。
まとめ
ASSECLI 5号ファンド（K&Mブルーハイツ）の調査結果をまとめました。
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- 賃料から算出した表面利回り・実質利回りは予定分配率6.0%より大きい
- 外壁塗装や室内改修によるバリューアップを行い、満室運営を目指す
- 周辺の木造アパート相場より出資総額が安く、売却の可能性は高い
- 最寄駅まで徒歩24分であり、駅まで徒歩圏内ではない
