プレファン11号ファンド（プレサンス中之島公園グラシア）を調査

プレファン11号ファンドを調査

プレファンの新規ファンド 11号 の対象不動産は2010年1月築の「プレサンス中之島公園グラシア」です。対象不動産周辺の地価調査・AI査定の調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性を評価しました。

本ファンドは5/23以降に新規本会員登録完了された方だけで抽選を行いますので、新規登録の方はチャンスです！

＞＞11号ファンドは5/23以降に新規本会員登録完了した方限定！

プレファンで詳細確認

ファンド募集概要

11号ファンド（プレサンス中之島公園グラシア）の概要をまとめました。本ファンドは5/23以降に新規本会員登録完了した人だけで抽選を実施します。

【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2022/6/2（0:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/6/15（23:59）

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3入金期限　　　　・・・2022/6/24（23:59）

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4運用開始予定日　・・・2022/7/7（0:00）

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5運用終了予定日　・・・2023/1/17（23:59）

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6分配日　　　　　・・・2023/2/28（23:59）

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝90：10となっているので仮に物件価格が低下したとしても10%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.64%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準レベルですが、物件が築13年と比較的新しく、立地が北浜エリアであることを考慮すれば十分な利回りが確保されていると考えます。

プレファン公式

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。

ぐりーんりんく

Osaka Metro 堺筋線北浜駅徒歩5分の駅近が魅力です！

相続税路線価による評価

プレサンス中之島公園グラシアの前面道路について2017年〜2021年の相続税路線価の変化を調査しました。

2017年から2020年までは路線価が急上昇しており、変化率（上昇率）は148.4%にもなっています。2021年はコロナ禍にもかかわらず2020年と同額に止まっていることはこのエリアの評価の高さを示していると考えます。

ReTechを活用したAI査定

プレサンス中之島公園グラシアのAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価63.2万円・価格1338万円となり、査定額は11号ファンドの募集総額1200万円より138万円高い結果となりました。AI査定の結果から、本ファンドの元本毀損リスクは小さいと評価できました。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝北浜駅の利用状況

最寄駅はOsaka Metro堺筋線・京阪本線 北浜駅 徒歩5分です。また、Osaka Metro谷町線・京阪本線 天満橋駅も徒歩8分で利用可能です。北浜駅は2019年の資産価値の高い街（駅）ランキングで大阪の第1位を獲得しており、注目のエリアだと考えられます。

北浜駅の2019年の1日あたり乗車人員数は、Osaka Metro：34,715人、京阪：18,451人となっています。5年前比はOsaka Metro：114.7%、京阪：113.3%、10年前比はOsaka Metro：99.9%、京阪：106.9%となっており10年前から一旦減少に転じるも、その後盛り返して増加傾向となっています。

北浜駅から大阪府内の主要駅へのアクセスは以下の通りです（Osaka Metro、京阪どちらでも使えるとしてルート検索しています）。

大阪府内の主要駅へは乗り換えが発生してしまうものの、所要時間は20分以内の優秀なアクセスです。天満橋駅を利用すれば、梅田（東梅田）・天王寺へは乗り換えが不要になります。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストア、京阪シティモールがあり、病院や公共施設もあることから生活利便性は高いと考えられます。

まとめ

プレファン ファンド11号（プレサンス中之島公園グラシア）の調査結果をまとめました。