ホテルプレリートファンド　センチュリオンホテル上野を調査

募集案件のポイントチェック

Pre REIT Fundのホテルプレリートファンドファンド1号の注目点とリスクを以下にまとめました。

対象不動産は比較的新しいホテルで立地も申し分ないことから賃料収入はもちろんのこと、売却も十分に可能と考えます。担保なしの案件ですが評価額68億円・ターゲット価格66億5000万円の物件が、本ファンドとそれに優先する出資の合計額55億円を下回る可能性は低いと思われますのでややハイリスクハイリターン案件ですが投資する魅力はあると判断します。

以下、詳細を検討していきます。

募集概要

募集額：505万円

募集開始日時：2018年10月5日

予定利回り：4.50%（最大期待利回り:12.00%）

運用期間：16ヶ月

最低投資額：2万円

Pre REIT Fundの募集案件はこちら >>

投資対象1

物件　：東京都　台東区ホテル、文京区ホテル

貸付額：500万円

種別：劣後出資（その中では最も低リスクのファンドA…事業スキーム概要参照）

査定額：68億円　（今回募集の500万円はそのうち0.074%  、このファンドの合計15億円は22.06%、貸付合計55億円は80.88%に相当）

担保：なし

引用：Pre REIT Fund より　https://www.prereitfund.co.jp/fund/detail?fund_id=269

投資対象2

貸付先：不動産保有会社A

貸付額：5万円

返済原資：事業による収益

担保：なし

コメント

投資対象となる不動産（信託受益権）は、ホテル「センチュリオンホテル上野ヴィンテージ」（東京都文京区）、「センチュリオンホテル＆スパ上野駅前」（東京都台東区）です。前者は御徒町駅から徒歩3分、後者は上野駅から徒歩2分となっており、立地は申し分ありません。いずれも上野エリアで国内観光客・ビジネス客はもちろん、外国人観光客も見込めることから需要面で不安要素はないと考えます。賃料収入はもちろん、売却できる可能性は高いと思われます。

ぐりーんりんく号

「信託受益権」とは”資産をいったん信託銀行などに信託し、その資産から発生する賃料収入などを受け取る権利”のことで、最終的には信託受益権を売却できる。

本案件は予定利回り4.50%となっており、担保なし・劣後出資の案件としての魅力はないため、最大期待利回り12.00%を目標とするファンドと考えられます。

対象不動産はREITへの売却を目指すことになりますが、周辺のREIT事例はプレリートファンド株式会社 代表取締役の木山憲一氏のブログから引用します。

REIT事例一覧（大手鑑定事務所作成）

• ドーミーインEXPRESS浅草（東京都台東区）：4.1%（価格時点H28.12）
• カンデオホテルズ上野公園（東京都台東区）：4.0%（価格時点H28.12）
• R&Bホテル上野広小路（東京都台東区）：4.1%（価格時点H28.12）
• スーパーホテルJR上野入谷口（東京都台東区）：3.8%（価格時点H28.12）
• スマイルホテル浅草（東京都台東区）：4.1%（価格時点H29.1）
• ザ・ビー水道橋（東京都文京区）：4.3%（価格時点H28.12）

引用：

http://blog.livedoor.jp/kiyama_prereitfund/archives/7293773.html

本ファンドでは売却ターゲット価格を66億5000万円に設定しており、上記ブログによればその価格で売却できた場合の利回りは4%後半とのことです。例えば、カンデオホテルズ上野公園は2010年オープンのホテルであることから、より新しい本件不動産がそれよりも良い利回りで売却できる可能性は十分にあると考えられます。

大手銀行や三菱UFJ信託銀行の審査に耐えうる事業スキーム（大手だからといって鵜呑みにしてはダメですが）であることも考慮して、投資する魅力はあると判断します。ただし、あくまでも担保なしの案件であることから、投資に回すべきでないお金を使った無理な投資は絶対に避けるべきです。

本ファンドの貸付とそれに優先する貸付の合計は55億円であり、売却額がこれを下回らなければ元本割れはないことになります（手数料などは別として）。元本割れのリスクは小さいと考えますので、マンションやオフィスビルと異なる投資対象への分散も狙って応募する予定です。