OwnersBook募集ファンド概要
引用：OwnersBook公式ページより抜粋
| 募集額 | 4億10万円 |
| 募集開始日時 | 2018年10月12日 |
| 予定利回り | 4.2% |
| 運用期間 | 19ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
貸付先1
物件 ：東京都大田区仲池上 1990年8月建築の5階建マンション1棟
貸付額：4億円
種別 ：シニアローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：5億300万円 （4億円はそのうちの79.52%）
担保 ：債権額4億円の抵当権（第一順位）を設定。
備考 ：1階から5階まで住居であり、60㎡台の3DK計17戸で構成。現在は空室1戸（稼働率約94％）
貸付先2
物件 ：東京都文京区本郷 マンション一室
貸付額：10万円
種別 ：メザニンローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：2340万円 （10万円はそのうち0.43%）
担保 ：極度額1000万円の根抵当権（第二順位）に対し既に630万円を貸付済み、追加貸付10万円。
コメント
ポイント
貸付先1の物件は都営地下鉄浅草線の西馬込が最寄り駅となります。西馬込駅は始発駅で、そこから新橋までは乗り換えなしで約20分と通勤圏としては絶好の立地と言えます。五反田駅でJR山手線に乗り換えできるためにその他のエリアにもアクセスが良いと考えられます。西馬込駅の乗降人員数は2007年から2017年の10年間で1.28倍に増加していることから周辺の住宅需要も高いと推測されます。
17戸中16戸が賃貸中とのことで、運用は順調です。月額賃料は7000円/坪程度であり、外部専門家の査定額も同じでした。現在、西馬込駅から徒歩10分、築24年、61.6㎡3LDKの月額賃料が7760円/坪程度で借主募集されていることから、上記の賃料査定額はおおむね妥当と判断します。
注意ポイント
物件評価額は5億300万円となっていますが、近隣に同程度の1棟マンションの販売事例を見つけることができなかったため、評価額の妥当性を確認できませんでした。
維持管理の状態は良好とのことですが、築28年ということである程度大規模な修繕が必要になってくる時期と考えられます。ただし、評価額の80%未満の貸付額であるため、リスクは小さいと考えます。
なお、今回貸付の返済原資は対象物件の売却ではなく金融機関からの借入や事業活動で稼得するキャッシュが想定されているため、金融機関からの借入ができなければ早期償還は期待薄かもしれません。運用期間が1年半以上でああり、予定利回りもあまり高くないことから、分散投資の観点からの投資額にとどめて応募したいと思います。
